Как получить имущественный НДФЛ-вычет при покупке недвижимости и продаже нового дома?

Рассмотрим подробно.

Сумма вычета

При покупке недвижимости лицо может воспользоваться имущественным вычетом по НДФЛ. Его размер равен фактическим расходам на покупку жилого дома, квартиры, комнаты и/или доли/долей в них. Вычет предоставляется также при строительстве жилья, покупке земельных участков для ИЖС и земельных участков, на которых находятся покупаемые дома.

Однако у вычета есть лимит. Его сумма определена подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ и составляет 2 млн рублей.

Если жилая недвижимость покупается в ипотеку, есть право дополнительно воспользоваться вычетом по уплаченным процентам по целевым кредитам. Подпункт 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ устанавливает лимит для вычета по процентам. Он равен 3 млн рублей.

Правом получить имущественный вычет по НДФЛ можно воспользоваться только один раз в жизни. При этом НДФЛ-вычет предоставляется как в отношении вторички, так и строящейся недвижимости.

Покупка квартиры по ДДУ

Если покупается квартира по договору долевого участия, тоже можно получить имущественный НДФЛ-вычет. В этом случае к фактическим расходам относятся затраты на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме, на покупку отделочных материалов, на работы по отделке квартиры, а также затраты на проектно-сметную документацию по таким работами.

Нужно учитывать, что принять к вычету затраты на отделку нового жилья можно только в том случае, если в ДДУ указана следующая формулировка: «приобретение квартиры (прав на квартиру) без отделки».

При покупке прав на жилье в строящемся доме право на вычет возникает с дня передачи объекта застройщиком покупателю. Т.е. с момента получения и подписания передаточного акта.

С начала 2022 года вступили в силу новые правила получения имущественного НДФЛ-вычета. Теперь обратиться за вычетом в налоговую можно только после госрегистрации прав собственности на жилье. Этот порядок действует в отношении объектов долевого строительства, а также долей в них, которые были переданы застройщиком начиная с 1 января 2022 года.

Продается дом: что с имущественным вычетом?

Если продается жилой дом, который принадлежал физлицу менее установленного предельного срока владения, возникает облагаемый НДФЛ доход. Налог платится по ставке 13%.

Полученные доходы можно уменьшить на имущественный вычет или на сумму фактических затрат на покупку продаваемого жилья. Лимит НДФЛ-вычета в таком случае составляет 1 млн рублей.

В число фактических затрат можно включить расходы на разработку проектно-сметной документации, покупку строительных и отделочных материалов, приобретение самого дома или доли/долей в нем, расходы на подключение к электро-, водо- и газоснабжения и канализации. Если в доме установлены автономные источники энергоснабжения, затраты на их покупку и установку тоже можно отнести к этой категории расходов. Для инспекторов готовится смета, в которую включаются все упомянутые расходы.

В некоторых случаях второй вариант (с уменьшением полученного дохода на сумму фактических расходов) может быть выгоднее для продавца недвижимости. Однако если документов, подтверждающих затраты, нет, остается вариант с имущественным НДФЛ-вычетом.

Об этом ФНС России напомнила в письме от 23.05.2022 № БС-19-11/120@.