ИП на УСН продает квартиры

Определение Верховного Суда РФ №309-ЭС19-16354 от 19.09.2019

14.01.2020  

Как облагать доход от продажи недвижимого имущества предпринимателем-«упрощенцем» зависит от того, когда это имущество он приобрел и как использовал.

Недвижимость приобретена для личных целей

Если недвижимость была приобретена для личного пользования предпринимателя, выручка от ее продажи не является доходом от предпринимательской деятельности. Поэтому данная сумма должна облагаться НДФЛ как физического лица.

При этом, если имущество находилось в собственности предпринимателя более трех лет, доход от его продажи полностью освобождается от налога. Основанием для этого является льгота по п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Конечно же, применять ее можно, если индивидуальный предприниматель не учитывал расходы на приобретение недвижимости при расчете налога по УСН.

Имущество использовалось в бизнесе

Здесь все просто. Продажу недвижимого имущества, используемого в предпринимательской деятельности, нужно рассматривать как доход от такой деятельности. Поэтому сумму от продажи недвижимости следует включить в налоговую базу для уплаты налога по УСН.

Напомним, с 1 января 2019 года вступили в силу изменения в статью 217 Налогового кодекса, согласно которым ИП освобождается от уплаты НДФЛ за продажу жилого помещения, используемого им в предпринимательской деятельности при условии, что он владеет этим жильем не меньше минимального предпродажного срока.

Какой ОКВЭД указан в ЕГРИП

Если упрощенец продал недвижимое имущество, то вопрос какой налог платить в этом случае зависит и от того, заявлял ли он виды деятельности, связанные с продажей собственной недвижимости, при государственной регистрации в качестве ИП. Если он не заявлял виды деятельности, связанные с продажей собственной недвижимости, то УСН-налог платить не нужно.

Если был заявлен вид деятельности, имеющий отношение к недвижимости, например, «Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества», «Строительство зданий и сооружений» по ОКВЭД, и недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то при продаже здания нужно заплатить «упрощенный» налог.

Как считают инспекторы?

Рассмотрим Определение Верховного суда от 19.18.2019 г. № 309-ЭС19-16354.

Спор ИФНС и ИП-упрощенца: ИП, применяющий упрощенную систему налогообложения, совершил пять сделок купли-продажи недвижимости. Отчитался по ним он как физическое лицо, то есть подал декларацию 3-НДФЛ. Применил при этом имущественный налоговый вычет.

По результатам выездной налоговой проверки ИНФС доначислила предпринимателю налог по УСН, пени и штрафы. Налоговики считают, что ИП должен учесть доходы от продажи объектов недвижимости в налогооблагаемой базе по УСН.

ИП с этим решением не согласился и обратился в суд. Он пояснил, что недвижимость приобретал не в целях предпринимательской деятельности. Кроме того, после проверяемого периода схожих по характеру сделок он не совершал. При этом кратковременный характер владения квартирами сам по себе не свидетельствует об их участии в бизнесе.

Вывод ВС РФ

Суд первой инстанции постановил, что полученные доказательства ИФНС недостаточны для отнесения операций по реализации недвижимости к предпринимательской деятельности.

Апелляция и кассация с этим решением не согласились. Вышестоящие суды отмечают, что реализованные объекты принадлежали заявителю короткое время и не использовались им или членами его семьи для проживания. Квартиры были куплены без отделки, в момент реализации в них никто не проживал и не был зарегистрирован. Также ИП не представил доказательств, что квартиры приобретались в личных целях.

Важно, что основным видом деятельности, заявленным в ЕГРИП, являлась «покупка и продажа собственного недвижимого имущества».

Верховный суд РФ отказал предпринимателю. Нет доказательств использования недвижимого имущества для удовлетворения личных потребностей ИП как физического лица. Поэтому с данных доходов ему придется заплатить единый налог. 

Поделиться


Электронная версия журнала
«НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА»

Самое популярное издание бухгалтерских нормативных документов с комментариями к ним от экспертов и разработчиков.

Подписаться

Комментарии (0)


Оставить комментарий


Введите код с картинки:

CAPTCHA
Бухгалтерия.ru
Подпишитесь на наши рассылки, чтобы первыми быть в курсе всего нового из мира бухучета, получать эксклюзивные издания и полезные подарки.

Loading...