Об обложении НДФЛ доходов в виде возмещения, полученных дольщиками при банкротстве застройщиков

Письмо Федеральной налоговой службы №БС-19-11/125@ от 26.05.2022

13.08.2022  

В письме от 26.05.2022 № БС-19-11/125@ специалисты ФНС России рассказали, при каких условиях возмещение, полученное дольщиком при банкротстве застройщика, свободно от НДФЛ. Плюс к тому, раскрыты нюансы определения минимального предельного срока владения недвижимым объектом в налоговых целях.

Какое возмещение дольщику свободно от налога? 

Из положений НК РФ чиновники вывели: недвижимость, полученная гражданином бесплатно, является его доходом в натуральной форме, облагаемым НДФЛ.

Пункт 71 статьи 217 главного фискального документа освобождает от налога возмещение, полученное человеком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ (посвященным защите прав дольщиков при банкротстве застройщиков). Представители ФНС подчеркнули, что для целей этой нормы Кодекса учитываются доходы, полученные исключительно в рамках Закона № 218-ФЗ. А если объекты передавались, например, в рамках Закона МО от 01.07.2010 № 84/2010-ОЗ «О защите прав граждан, инвестировавших денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Московской области»? В таком случае доход в виде квартиры, по убеждению контролеров, под пункт 71 статьи 217 Налогового кодекса не подпадает и облагается НДФЛ на общих основаниях.

ФНС сообщила, что направила в Минфин России предложение освободить от налога и возмещение, полученное в соответствии с региональными законами по защите прав дольщиков при несостоятельности застройщиков.

Важная мысль из письма финансового ведомства от 21.04.2022 № 03-04-07/35782: если застройщик «прогорел», а дольщик получил компенсацию от Фонда развития территорий, она освобождается от НДФЛ на основании пункта 71 статьи 217 Кодекса. И еще: имущественные вычеты, предоставляемые при приобретении гражданином в собственность жилья, не являются способом поддержки участников долевого строительства в ситуации банкротства застройщика (см. письмо Минфина от 07.05.2019 № 03-04-09/33341). 

ДДУ-особенности

От НДФЛ свободны доходы от продажи недвижимых объектов (долей в них), если такой объект был в собственности “физика” в течение минимального предельного срока владения (МПСВ) и более. Данный минимальный срок составляет 5 лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса. Напомним, что там сказано о наследовании объекта либо его дарении членом семьи и (или) близким родственником, приватизации, ренте и продаже единственного жилья. В подобных случаях для освобождения от налога прибытка от реализации достаточно, чтобы актив находился в собственности не менее 3-х лет.

Из положений ГК РФ фискалы сделали вывод: по общему правилу МПСВ исчисляется с даты госрегистрации права собственности на объект.

А если продают жилое помещение, которое было приобретено по договору участия в долевом строительстве? Тогда минимальный предельный срок владения таковым исчисляется с даты полной оплаты его стоимости в соответствии с указанным соглашением. Важно, что при расчете МПСВ не принимают во внимание доплату в связи с увеличением площади помещения после ввода объекта в эксплуатацию. Таково предписание абзаца 4 пункта 2 статьи 217.1 главного фискального НПА.

Итак, указанный срок начинает исчисляться с момента полной оплаты квартиры, независимо от внесения человеком доплаты за экстра-метры.

Чиновники обратили внимание, что положения абзаца 4 пункта 2 статьи 217.1 Кодекса:

  • применимы к жилью, непосредственно переданному «физику» и указанному в соответствующем ДДУ;
  • не распространяются на недвижимый объект, полученный взамен такого жилого помещения.

В последнем случае МПСВ исчисляется с даты госрегистрации права собственности на объект.

Вместе с тем, при определении НДФЛ-базы по доходам от продажи имущества человек имеет право на получение имущественного вычета. С учетом подп. 1 п. 2 ст. 220 Кодекса облагается величина прибытка, уменьшенная на размер вычета, не превышающего в целом 1 млн рублей.

Также при продаже имущества (кроме ценных бумаг), полученного безвозмездно или с частичной оплатой, «физик» вправе уменьшить доходы на величину документально подтвержденных расходов (подробности – в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса).

Ревизоры сослались на письмо финансового ведомства от 21.04.2022 № 03-04-07/35782, в котором изложена такая же позиция (направлено для сведения и использования в работе письмом ФНС от 27.04.2022 № БС-4-11/5168@).

Добавим, что в письме № 03-04-07/35782 финансисты обратили внимание и на подпункт 1 пункта 6 статьи 217.1 НК РФ. Он гласит: региональным законом минимальный предельный срок владения может быть уменьшен вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества.

Весь упор на договор 

А в письме от 01.11.2021 № 03-04-05/88647 минфиновцы сделали акцент на следующем. Для применения абзаца 4 пункта 2 статьи 217.1 Кодекса жилое помещение должно быть приобретено физлицом по договору:

  • участия в долевом строительстве;
  • об участии в жилищно-строительном кооперативе;
  • уступки прав требования по ДДУ.

В случае приобретения жилья на иных основаниях указанная норма при исчислении МПСВ не используется.


НОРМАТИВНЫЕ АКТЫ ДЛЯ БУХГАЛТЕРА
Электронная версия популярного журнала

Новые документы с комментариями экспертов. Журнал помогает бухгалтерам разбираться в значениях и смыслах новых документов по учету и налогам.

Подписаться

Нормативные акты для бухгалтера
Бухгалтерия.ru
Подпишитесь на наши рассылки, чтобы первыми быть в курсе всего нового из мира бухучета, получать эксклюзивные издания и полезные подарки.

Даю согласие на обработку моих персональных данных