Сервитут земельного участка: бухучет, налог на прибыль и НДС
Что такое сервитут и как его учесть в бухучете
Сервитут - ограниченное право пользования чужой вещью в земельных отношениях. Право ограниченного пользования чужим земельным участком регулирует статья 23 Земельного кодекса.
Сервитут может устанавливаться, например, для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок. При этом собственник участка сохраняет права владения, пользования и распоряжения им.
Согласно Рекомендации Р-ХХ/2023 «СЕРВИТУТ» Бухгалтерского методологического центра ФОНД «НРБУ «БМЦ» от 28 сентября 2023 г., бухгалтерский учет сервитута у его получателя имеет ряд особенностей.
- В целях бухучета сервитут не является арендой.
- Право ограниченного пользования чужим земельным участком не может быть признано нематериальным активом. Объект сервитута (земельный участок) не является для получателя самостоятельным активом.
- В случае использования сервитута для вложений во внеоборотные активы суммы затрат на сервитут являются капвложениями. Согласно ФСБУ 26/2020 под капвложениями понимаются затраты на приобретение, создание, улучшение и восстановление объектов основных средств. Например, если установление сервитута связано с проектно-изыскательскими работами, строительством, то затраты на сервитут соответствуют критериям ФСБУ 26/2020.
- Требования по учету сервитутов в составе капвложений определяются учетной политикой организации с учетом характера соглашений, сроков, сумм и других условий сервитутов.
- В случаях, когда сервитут не признается вложением во внеоборотные активы, затраты на сервитут включается в расходы по обычным видам деятельности.
Плата за сервитут земельного участка в базе по прибыли
Право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) предоставляется как на определенное, так и на неопределенное время. За такое использование может быть предусмотрена единовременная плата в пользу собственника участка.
Расходы на плату за сервитут организация вправе учесть в целях налогообложения прибыли в составе прочих расходов на основании подпункта 49 пункта 1 статьи 264 НК РФ. Об этом говорится в Письме Минфина от 4 декабря 2025 г. № 03-07-11/117672.
Вариантов отнесения в расходы два:
- если сервитут предоставлен на определенный период, то плата учитывается в расходах в течение установленного срока;
- если сервитут предоставлен на неограниченное время, то плата признается в расходах в течение срока, установленного организацией самостоятельно на основе требований обоснованности согласно пункту 1 статьи 272 НК РФ.
Когда пользователь считается налоговым агентом по НДС
В ряде случаев фирма считается налоговым агентом по НДС во взаимоотношениях с госорганами. Среди них обязанности налогового агента возникают, если организации (ИП) получают право ограниченного пользования земельным участком (сервитут).
Поправки в пункт 3 статьи 161 НК РФ, устанавливающие, что исчислять и платить НДС должны организации и ИП (налоговые агенты), в интересах которых установили сервитут, внесены с 31 июля 2023 года на основании Федерального закона от 31 июля 2023 г. № 389-ФЗ). Они действуют с 1 октября 2023 года.
Исходя из этой нормы, налоговое агентство по НДС возникает строго в случаях, когда право ограниченного пользования земельным участком (сервитут) предоставляют госорганы, органы местного самоуправления в отношении участка, который находится в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности, в собственности федеральной территории «Сириус».
Организация (ИП), в отношении которой установлен сервитут, обязана исчислить, удержать из доходов, выплачиваемых госорганам, и уплатить в бюджет сумму НДС. Налоговая база для расчета налога определяется как сумма оплаты, перечисленной за установленный сервитут с учетом налога. База определяется отдельно по каждому земельному участку.
Если же сервитут предоставляют иные организации, то они платят НДС сами. Агентства по НДС в таком случае не будет (см. письмо Минфина от 9 сентября 2024 г. № 03-07-11/85172).
Источник материала