«Налоговая ловушка» при перевыставлении арендодателем счетов-фактур на коммунальные услуги

По недвижимости, переданной в аренду, плату за коммунальные услуги обычно вносит арендодатель как собственник недвижимости, на основании договоров с поставщиками услуг. А поставщики выставляют счета на оплату и счета-фактуры с выделенной суммой НДС именно ему.

С точки зрения законодательства, арендодатель не может выступать в качестве поставщика коммунальных услуг, поскольку во взаимоотношениях с коммунальными организациями он является абонентом.

В то же время арендодатель может арендатору предоставить разрешение на пользование своими инженерными сетями и компенсировать стоимость потребленных ресурсов. Это оформляется либо отдельным пунктом в договоре аренды, либо дополнительным соглашением. В любом случае, такое соглашение, всего лишь устанавливает порядок определения расходов арендатора на электроэнергию в арендуемых им помещениях и является частью договора аренды. Оно не может быть договором об энергоснабжении.

Договором аренды (самый распространенный случай) может устанавливаться постоянная арендная плата, и переменная часть. Эта переменная часть включает в себя плату за потребление коммунальных услуг, которые рассчитываются «по факту».

Но может быть и другой вариант, когда коммунальные платежи не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются на основании отдельного договора о возмещении затрат или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя. Такие платежи за коммунальные услуги не учитываются арендодателем при определении налоговой базы по НДС. Поэтому, он не составляет счет-фактуру на сумму коммунальных платежей (компенсационных выплат) (письмо Минфина России  от 17.12.2024 № 03-07-11/127325). Арендодатель вправе выставить счет-фактуру только на сумму арендной платы (постоянная величина в договоре аренды).

Три варианта: НДС с коммуналки

1. Если стоимость коммунальных услуг является переменной частью арендной платы, арендодатель определяет налоговую базу по НДС так: на сумму арендной платы, включая стоимость коммунальных услуг, он начисляет НДС, предъявляет налог арендатору и выставляет счет-фактуру на полную сумму арендной платы. Выделять в счете-фактуре НДС со стоимости коммунальных услуг отдельно не требуется.
2. Если стоимость коммунальных услуг не является частью арендной платы и взимается с арендатора как возмещение расходов, арендодатель не отражает реализацию коммунальных услуг и не выставляет счет-фактуру. «Входной» НДС от поставщиков услуг арендодатель к вычету не принимает, а зачисляет его в сумму, подлежащую возмещению арендатором.
3. Если возмещение расходов на коммунальные услуги оформлено отдельным посредническим договором, арендодатель применяет НДС по обычным для посредников правилам. Он не отражает реализацию коммунальных услуг и не начисляет НДС с их стоимости. А коммунальные расходы он перевыставляет арендатору и не заявляет вычет «входного» НДС по услугам.

Если выставить счет-фактуру, не имея на это права

Если арендодатель на УСН начнете выставлять счета-фактуры с НДС, это обернется налоговыми санкции:

Доначисление НДС и штрафы. Если компания на УСН выставила счет-фактуру с выделенным НДС, она обязана уплатить этот налог в бюджет (согласно ст. 173 НК РФ). При этом права на вычет «входящего» НДС от РСО с нет, так как компания не является агентом. В итоге придется заплатить НДС «из своего кармана», а также получить штраф за неуплату налога и пени.

Переквалификация сделки. Налоговая может расценить такие действия как скрытую посредническую деятельность. Это повлечет доначисление налогов по агентской схеме, а также вопросы к отсутствию агентского вознаграждения в учете (что может быть расценено как занижение налоговой базы).

Риск потери права на УСН. Если инспекторы решат, что вы систематически занимаетесь посреднической деятельностью без надлежащего оформления, это может создать дополнительные сложности с проверкой правомерности применения спецрежима.

Как решить проблему

Арендатор на ОСНО хочет получить вычет по НДС, поэтому он так настойчив. Но, если ваша фирма на УСН «перевыставит» счет-фактуру, она добровольно возьмет на себя налоговое бремя и станет «бесплатным налоговым агентом» для своего арендатора.

Измените договор. Закрепите в договоре аренды, что коммунальные платежи являются переменной частью арендной платы.

В этом случае нужно выставлять единый счет на аренду (включая «коммуналку») и облагать всю сумму налогом по УСН. Арендатор же сможет учесть эти расходы в базе по налогу на прибыль как арендные платежи, но без вычета по НДС. Это законная и безопасная схема для обеих сторон.

Подпишись на рассылку