Когда договор аренды земли прекращается в силу закона
Суть дела
Участок площадью 860 кв. м в 1997 году был предоставлен компании в аренду на 49 лет для строительства и эксплуатации административного здания. Однако строительство так и не было начато: разрешение не получено, объекты отсутствовали. В 2017 году участок попал в зону сохраняемого землепользования с нулевыми параметрами застройки.
Департамент городского имущества в 2017 году пытался расторгнуть договор в одностороннем порядке, но суд признал это незаконным (дело № А40-228194/2018), после чего департамент продолжал взыскивать арендную плату. Однако параллельно он обратился в суд
с требованием признать договор аренды земельного участка прекратившим свое действие с 28.03.2017 в связи с принятием Правил землепользования и застройки города Москвы, которые отнесли участок к зоне сохраняемого землепользования, где строительство новых объектов невозможно.
Ответчик - та самая компания-арендатор- подала встречный иск, в котором просила расторгнуть этот же договор на основании статей 612, 620 ГК РФ, ссылаясь на невозможность использовать участок для строительства по вине арендодателя.
Решения судов
Суд первой инстанции удовлетворил иск департамента — признал договор прекращенным с 28.03.2017. Во встречном иске компании о расторжении договора он отказал.
Апелляционный суд оставил решение без изменения, но суд кассационной инстанции отменил решения нижестоящих судов и отказал департаменту в иске. В части встречного иска Компании направил дело на новое рассмотрение. Кассауия указала, что департамент после 2017 года признавал договор действующим (взыскивал арендную плату, инициировал судебные споры). Ранее суд уже признал незаконным односторонний отказ Департамента от договора. Встречный иск Компании о расторжении договора по существу не рассмотрен.
Верховный Суд РФ отменил постановление окружного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда, признав договор аренды прекращенным с 28.03.2017.
Высшая судебная инстанция отметила, что принятие Правил землепользования Москвы — это акт органа государственной власти, который сделал невозможным использование участка для строительства (ст. 417 ГК РФ). Договор прекратился автоматически в силу закона, независимо от воли сторон и от того, пытался ли департамент ранее расторгнуть его в одностороннем порядке. Ранее принятые судебные акты о незаконности одностороннего отказа не имеют преюдициального значения, поскольку прекращение договора по ст. 417 ГК РФ имеет иные правовые основания. Поскольку договор уже прекращен, встречный иск о его расторжении не подлежит удовлетворению.
Выводы
Принятие нормативного правового акта, который меняет градостроительный регламент и делает невозможным строительство на арендованном участке, является основанием для прекращения договора аренды в силу статьи 417 ГК РФ (невозможность исполнения обязательства). Такой договор считается прекращенным с момента вступления акта в силу автоматически, без дополнительных волеизъявлений сторон.
Признание судом незаконным одностороннего отказа арендодателя от договора не препятствует признанию договора прекращенным по иному основанию (невозможность исполнения). Это разные правовые механизмы, и судебные акты по одному из них не имеют преюдициального значения для другого.
Последующее поведение арендодателя (взыскание арендной платы, инициирование судебных споров о долгах) не может «восстановить» договор, который уже прекратился в силу закона. Прекращение обязательства происходит объективно, независимо от того, признает ли это сторона.
Если договор аренды земельного участка уже прекращен в связи с невозможностью исполнения, встречный иск о его расторжении не подлежит удовлетворению — расторгать можно только действующий договор.
Источник - постановление Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.2026 № 305-ЭС26-4944 по делу № А40-46544/2024.
Источник материала