НДС при реализации и строительстве жилых и нежилых помещений
Реализация объектов недвижимости
Согласно подпунктам 22 и 23 пункта 3 статьи 149 НК РФ, реализация жилых домов, квартир и долей в праве на общее имущество вместе с квартирами не облагается НДС.
При продаже нежилых помещений в таком доме НДС нужно начислять. Соответственно, строительные компании имеют право на вычет входного НДС в части, приходящейся на нежилые помещения (п. 4.1. ст. 170 НК РФ).
Вычет налога при строительстве можно заявить после принятия на учет товаров от поставщиков или работ, выполненных подрядчиками, при наличии счетов-фактур и первичных документов (п. 6 ст. 171 и пп. 1 и 5 ст. 172 НК РФ).
Право на вычет ограничено тремя годами с момента принятия на учет товаров, работ или услуг (п. 1.1. ст. 172 НК РФ). При этом ждать момента ввода дома в эксплуатацию не нужно.
Если вычет будет заявлен за пределами трехлетнего срока, то его снимут (Постановление АС Западно-Сибирского округа от 6 февраля 2025 г. по делу № А75-18348/2023).
Апартаменты - это нежилые помещения, в которых созданы условия для проживания, то есть это нежилая коммерческая недвижимость, адаптированная под постоянное проживание. Как правило, они располагаются не в МКД, а в нежилых зданиях, построенных под гостиницы или офисы.
Поэтому в отношении реализации апартаментов положения о реализации жилья не применяются. Соответственно, операции по реализации таких помещений (апартаментов) подлежат обложению НДС в общем порядке (Постановление АС Центрального округа от 14 мая 2026 г. № Ф10-4498/2025 по делу № А83-23048/2021).
Читайте также
НДС в строительной сфере
Согласно подпункту 23.2 пункта 3 статьи 149 НК РФ, освобождаются от налогообложения НДС работы подрядчика, выполняемые на основании договора строительного подряда, заключенного с физическим лицом в соответствии с Федеральным законом от 22 июля 2024 г. № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу».
Льгота была введена Федеральным законом от 8 августа 2024 г. № 283-ФЗ, направлена на снижение стоимости объектов ИЖС и на повышение доступности возведения таких объектов для граждан.
Возможность использования счетов эскроу при строительстве юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями частных домов установлена с 1 марта 2025 года.
Работы подрядчика на основании договора, заключенного до 1 марта 2025 года, от НДС не освобождаются (Письмо Минфина от 10 апреля 2025 г. № 03-07-07/35556).
Федеральный закон от 31 июля 2023 г. № 389-ФЗ освободил от НДС услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, согласно которому объектами долевого строительства являются жилые дома либо входящие в состав многоквартирных домов жилые или нежилые помещения, машино-места.
В письме Минфина от 26 августа 2024 г. № 03-07-07/80830 разъяснен такой нюанс.
С 1 января 2024 года под льготу не подпадают услуги застройщика по строительству паркинга, если:
- услуги оказывают по договору участия в долевом строительстве;
- паркинг не является частью МКД;
- разрешение на строительство получено после 1 января 2024 года.
Федеральный закон от 31 июля 2023 г. № 389-ФЗ из списка операций, не подлежащих налогообложению НДС на территории РФ, исключил услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве при строительстве помещений, предназначенных для временного проживания без права на постоянную регистрацию (апартаментов). Поправка действует с 1 января 2024 года и применяется к договорам, заключенным с этой даты.
В письме Минфина 9 августа 2024 г. № 03-07-07/74717 разъяснено, почему услуги застройщиков, оказываемых при строительстве апартаментов, от НДС не освобождаются. Дело в том, что льготируются услуги застройщика, оказываемые на основании договора участия в долевом строительстве, согласно которому объектами долевого строительства являются жилые дома либо входящие в состав многоквартирных домов (МКД) жилые или нежилые помещения, машино-места (подп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Апартаменты - это нежилая коммерческая недвижимость, адаптированная под постоянное проживание. Потому у застройщика при строительстве апартаментов (нежилого помещения) освобождения от НДС нет.
Источник материала