Когда плата за землю не взыскивается отдельно?

Суть дела

Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель) обратился в суд с иском к компании-арендатору, которая впоследствии стала собственником помещения.

Между сторонами с 2000 года действовал договор аренды нежилого помещения. Дополнительным соглашением стороны зафиксировали в пункте 5.2 договора, что «в арендную плату не включена плата за пользование земельным участком».

При этом отдельный договор аренды земли заключен не был, ее размер и порядок оплаты стороны не согласовали. Земельный участок под зданием был поставлен на кадастровый учет только 13.10.2022.

Департамент посчитал, что ответчик до 2024 года пользовался землей бесплатно, и обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения (1,3 млн руб.) и процентов. Ответчик, напротив, утверждал, что арендная плата за помещение в силу закона уже включает плату за землю.

Решения судов

Первая инстанция и апелляция удовлетворили иск частично. Они применили срок исковой давности, исключив требования за период до 19.02.2022.

С компании взыскали неосновательное обогащение за землю с февраля 2022 по июль 2024 и проценты.

Суды сочли, что, раз в договоре прямо сказано, что плата за землю не включена в арендную плату за помещение, значит, арендатор должен платить за нее отдельно. Если он этого не делал, то сэкономил за счет арендодателя (неосновательное обогащение).

 Однако кассация отменила эти акты в части взыскания и направила дело на новое рассмотрение. Суд округа указал, что срок по обязательственным требованиям (неосновательное обогащение) начинает течь не с момента постановки участка на учет, а с момента, когда арендодатель узнал о невнесении платы. Кассация указала на ошибку судов в применении пункта 2 статьи 654 ГК РФ. Данная норма устанавливает презумпцию: плата за аренду здания или помещения включает плату за пользование земельным участком, если иное не предусмотрено законом или договором. Таким образом, простого указания в договоре на то, что «земельный платеж не включен», недостаточно. Чтобы «иное» считалось согласованным, стороны должны явно определить саму обязанность арендатора платить за землю отдельно и размер этой платы или порядок ее определения.  Другой вариант - заключить отдельный договор аренды земли.

Поскольку этого сделано не было, арендная плата по закону включает земельную составляющую. Следовательно, взимать с арендатора дополнительную плату за участок как неосновательное обогащение неправомерно.

Выводы

Если при аренде здания или помещения  в договоре нет четкого условия о размере платы за землю и обязанности ее вносить сверх арендных платежей, арендатор может ссылаться на ст. 654 ГК РФ. В этом случае регулярная арендная плата по договору считается включающей и плату за участок. Требования арендодателя о взыскании «неосновательного обогащения» в таком случае незаконны.

Если арендодатель хочет получать плату за землю отдельно от аренды помещений, он должен понимать, что недостаточно оговорить это фразой «не включается». Необходимо либо заключить самостоятельный договор аренды земельного участка, либо детально прописать в договоре аренды здания условие об обязанности арендатора платить за землю, рассчитать этот платеж или определить механизм его расчета (формулу).

Источник - постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.04.2026 по делу № А41-22170/2025.

Источник материала

Tweet

Подпишись на рассылку