Особенности определения налоговой базы при оказании услуг аренды
ГК РФ об аренде
Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Доходы, полученные арендатором в результате использования такого имущества, являются его собственностью.
Согласно статье 624 ГК РФ, договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Юридическим лицам жилое помещение тоже может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды. При этом юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.
Налоговая база по НДС по услугам аренды
По аренде налоговая база по НДС возникает в последний день квартала (письмо Минфина от 2 сентября 2024 г. № 03-03-06/1/82690).
Разъяснено, что при оказании услуг по предоставлению в аренду имущества объект налогообложения НДС возникает с момента фактической реализации таких услуг.
Налоговым периодом по НДС является квартал. Налоговую базу определяют на одну из дат, которая наступила раньше: на дату отгрузки или дату оплаты.
То есть если поступает предоплата, то базу по НДС определяют в этот день.
Если предоплаты нет, то моментом определения налоговой базы будет последний день квартала. Это касается и безвозмездной аренды.
Коммунальные платежи
За пользование арендованным имуществом арендатор может уплачивать арендодателю коммунальные платежи за потребляемые услуги. Порядок начисления НДС по этим платежам зависят от условий договора аренды (письмо Минфина от 17 декабря 2024 г. № 03-07-11/127323):
- если платежи за коммунальные услуги входят в переменную часть арендной платы, то арендодатель должен начислять НДС на общую сумму арендной платы, включая коммунальные платежи;
- если платежи за коммунальные услуги не являются частью арендной платы, а представляют собой возмещение затрат арендодателя на содержание предоставленных в аренду помещений, то эти суммы НДС не облагаются.
Перерывы в оказании услуг аренды
Минфин в письме от 12 декабря 2022 г. № 03-03-06/1/121501 рассмотрел вопрос об уплате НДС при оказании услуг по предоставлению имущества в аренду. Рассмотрена ситуация, когда услуги аренды временно не оказываются.
Ответ следует из норм НК РФ об определении налоговой базы по НДС.
Услуга – это, согласно пункту 5 статьи 38 НК РФ, деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе ее осуществления. Реализация услуг признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
При сдаче имущества в аренду объект налогообложения НДС возникает непосредственно в момент фактической реализации таких услуг.
Исходя из правил определения налоговой базы по НДС (п 1. ст. 167 НК РФ), моментом определения налоговой базы по НДС при оказании услуг по сдаче имущества в аренду является наиболее ранняя из следующих дат:
- день оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящего оказания услуг;
- последний день налогового периода (квартала), в котором оказываются услуги, независимо сроков поступления арендной платы по периодам, установленным договором аренды.
Если же договором аренды предусмотрены перерывы в оказании услуг, то в такие периоды объекта налогообложения НДС не возникает.
Аренда жилого помещения
Об особенностях определения налоговой базы по аренде жилого помещения говорится в письме Минфина от 24 июня 2025 г. № 03-07-07/61219.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 НК РФ, объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передаче имущественных прав.
Операция перехода права собственности на жилое помещение является реализацией.
Вместе с тем, не подлежат налогообложению НДС услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности (подп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).
Также освобождаются от налогообложения НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений и долей в них (подп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ).
Таким образом, если договором аренды жилого помещения, заключенным в соответствии с положениями ГК РФ, предусмотрено, что арендованное жилое помещение переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то суммы платы, получаемые арендодателем по такому договору, в налоговую базу по НДС не включаются.
Читайте в бераторе «Практическая энциклопедия бухгалтера»
Источник материала