Риски аренды помещения у владельца или директора компании

Договор аренды помещения между организацией и ее учредителем должен быть реальным с оплатой арендных платежей не ниже рыночных цен.

Если арендная плата по договору не будет выплачиваться или арендная ставка будет существенно занижена, более чем на 20% от рыночных цен, налоговая сможет признать через суд этот договор недействительным со всеми вытекающими последствиями в виде доначислений налогов, штрафов и пени.

Схемы по прикрытию безвозмездного предоставления помещений путем заключения договора аренды считаются незаконными, и они хорошо известны налоговикам.

Можно ли заключить договор аренды «с самим собой»

Директор единственный участник (учредитель) может арендовать для своей организации помещение, принадлежащее ему на праве собственности. Запрета на это нет.

Гражданский кодекс РФ разрешает

С одной стороны, пункт 3 статьи 182 ГК РФ гласит, что представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

С другой стороны,  директор является исполнительным органом общества, а не его представителем. Следовательно пункт 3 статьи 182 ГК РФ в данном случае "не работает". Директор, как исполнительный орган ООО, действует от имени и в интересах Общества. Здесь приоритет отдается пункту 1 статьи 53 ГК РФ.

Эта позиция закреплена в постановлениях ВАС РФ от 11.04.2006 № 10327/05 и  от 06.12.2005 № 9341/05.

При заключении сделки между ООО и физлицом в лице директора – единственного участника действуют две разные стороны, хоть и человек один.

Налоговая обратит внимание на взаимозависимость

Директор единственный участник (учредитель) может заключить договор аренды для компании на помещение, находящееся у него в праве собственности.

Но, нельзя забывать, что этот договор может быть расценен, как договор между взаимозависимыми лицами. Пункт 2 статьи 20 НК РФ позволяет признать лица взаимозависимыми, если отношения между ними могут повлиять на результаты сделок.

Следовательно, в договоре аренды между организацией и учредителем-физическим лицом не нужно допускать отклонение ставки арендной платы от рыночных цен более чем на 20% в сторону уменьшения.

Если это правило нарушено, налоговая доначислит налоги, штраф, пени и получит основание для обращения в суд с требованием о взыскании доначисленных сумм на основании статьи 40 НК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 40 НК РФ налоговые органы вправе проверять правильность применения цен по сделкам между взаимозависимыми лицами.

Документы, составленные взаимозависимыми лицами, если нет других доказательств не могут быть достоверными доказательствами в части расходов в рамках сомнительных сделок.

Проверка договора аренды помещения у владельца компании

Итак, договор аренды помещения у собственника или директора компании должен быть реальным с регулярными платежами арендной платы по ставкам не ниже рыночных.

Если компания вообще не будет платить за аренду, договор аренды будет считаться притворным, законченным с целью скрыть безвозмездное предоставление имущества.

Договор аренды, по которому не будет платежей, приведет к образованию внереализационного дохода от безвозмездного пользования.

При проверки таких договоров налоговый орган должен:

• доказать связь между сторонами договора;
• доказать, что эта связь влияет на результат сделки (ставку арендной платы);
• определить рыночную ставку аренды предоставленных помещений на основании аналогичных на рынке;
• доказать, что арендная ставка более чем на 20 процентов ниже рыночной цены.

Если все эти признаки будут «на лицо» налоговая доначислит налоги, выставит штраф и пени, и это решение налогового органа о доначислении будет с большой вероятностью будет поддержано судом.

Например,

• в постановлении ФАС ВСО от 17.07.2006 по делу № А33-20135/05-Ф02-3447/06-С1, ИФНС были установлены сделки с взаимозависимым лицом и факт занижения стоимости услуг по аренде более чем на 20 процентов. Предпринимателю доначислили НДФЛ, НДС, штраф и пени.
• в постановлении АС ЗСО от 20.05.2021 № Ф04-2757/2021 по делу № А81-4313/2020, суд признал законным доначисление налога на прибыль, пеней и штрафа для организации, которая на длительное время снимала складское помещение у учредителя общества и аренду не оплачивала. По мнению налоговой, которую поддержал суд, у организации образовался внереализационный доход, с которого нужно платить налог.

Подпишись на рассылку