Строительный подряд: «строим» правильный договор

Правовые требования к договору строительного подряда содержатся в параграфе 3 главы 37 второй части Гражданского кодекса. Эти нормы изложены в кодексе в самом общем виде, поэтому на практике договоры строительного подряда зачастую становятся предметом судебного разбирательства, причем не только по поводу содержания договора, но и вплоть до его изначальной действительности. Во всем массиве судебной практики «строительные» споры занимают одно из первых мест по количеству.

Понятие и сфера охвата

Определение договора строительного подряда приведено в пункте 1 статьи 740 Гражданского кодекса: по нему подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Договор строительного подряда заключается:
– на строительство предприятия, здания, жилого дома, сооружения, иного объекта;
– на реконструкцию (обновление, перестройку и т. п.) предприятия, здания, жилого дома, сооружения, иного объекта;
– на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ;
– на выполнение работ по капитальному ремонту зданий и сооружений (в договоре можно оговорить, что на такие работы нормы о строительном подряде не распространяются).

Городская администрация издала распоряжение о проведении реконструкции ветхого строения с последующей передачей здания в аренду фирме для размещения в нем банка. Согласно распоряжению, производитель работ (подрядчик) – фирма «Стелла» (при условии заключения договора строительного подряда, проект которого должен быть представлен в месячный срок). Однако прошел год, а проект договора так и не был представлен. В связи с этим администрация отменила распоряжение и приняла решение разместить в здании магазин и передать его другому подрядчику.
Судебный спор возник в связи с тем, что фирма «Стелла» начала реконструкцию здания только на основании административного акта (распоряжения) и соответственно потребовала оплаты работ. Администрация отказалась принять и оплатить работы, так как новое назначение здания (под магазин) требует строительных работ иного характера.
Арбитры отказали требованиям фирмы-подрядчика и указали, что основанием для возникновения правоотношения по строительному подряду является договор (ст. 740 ГК РФ), который в данном случае не заключался. Работы, выполненные без договора на основании административного акта и не принятые заказчиком, оплате не подлежат (из информационного письма Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Следует особо подчеркнуть: при составлении и заключении договора строительного подряда в любом случае необходимо (а иначе и невозможно) руководствоваться, помимо специальных норм, общими положениями о подряде (§ 1 главы 37 ГК РФ), а иногда и правилами бытового подряда (§ 2 главы 37 ГК РФ) в силу прямого указания пункта 3 статьи 740 кодекса. В последнем случае в качестве заказчика строительства должен выступать гражданин (физическое лицо), а строительные работы направлены на удовлетворение его бытовых или других личных потребностей (например, ремонт жилой комнаты, строительство дачи), то есть в дальнейшем в коммерческих (деловых) целях он не будет использовать результат подрядных работ.

Существенные условия договора строительного подряда (п. 1 ст. 740 ГК РФ):
1) предмет договора (конкретный вид работ и содержание технической документации);
2) начальный и конечный сроки выполнения работ (иногда и промежуточные);
3) цена работ.

Таким образом, сторонами договора строительного подряда выступают по общему правилу заказчик и подрядчик. Также в договоре может фигурировать инженерная организация, с которой заказчик вправе (без согласия подрядчика) заключить договор по оказанию услуг контроля и надзора с целью принятия компетентных решений от имени заказчика во взаимоотношениях с подрядчиком (ст. 749 ГК РФ).

Правило распределения риска

Когда строительство объекта или строительные работы окончены, крайне важен момент, с которого предмет договора перейдет к заказчику строительства. Соответственно с ним переходит и риск финансовых потерь, если с имуществом что-то случится. В связи с этим в пункте 1 статьи 741 Гражданского кодекса закреплено правило распределения риска между заказчиком и подрядчиком (сторонами договора): риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства (предмета договора строительного подряда) до его приемки заказчиком несет подрядчик. Обратите внимание: речь идет именно о случайном стечении обстоятельств (а не об умышленных действиях (бездействии)), которое привело к полному физическому уничтожению или повреждению строительного объекта или результата выполненных работ. В последнем случае все расходы несет виновная сторона, а нормы о риске случайной гибели не применяются.
Стороны в договоре вправе предусмотреть случаи, когда в течение указанного в договоре срока после принятия заказчиком объекта строительства подрядчик обязан обеспечить его эксплуатацию (п. 2 ст. 740 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 741 Гражданского кодекса отдельно оговорена ситуация, когда объект строительства погиб или поврежден до его приемки заказчиком:
– из-за недоброкачественности предоставленного заказчиком материала (деталей, конструкций) или оборудования;
– из-за исполнения ошибочных указаний заказчика.
В обоих случаях подрядчик вправе требовать оплаты всей стоимости работ по смете, но при условии, что он немедленно предупредил заказчика (п. 1 ст. 716 ГК РФ):
– о непригодности или недоброкачественности предоставленных заказчиком материала, оборудования, технической документации или переданной для переработки (обработки) вещи;
– о возможных неблагоприятных для заказчика последствиях выполнения его указаний о способе исполнения работы;
– об иных не зависящих от подрядчика обстоятельствах, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность ее завершения в срок.
Закон не обязывает заказчика или подрядчика страховать риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства, материала, оборудования и другого имущества, используемых при строительстве, либо ответственность за причинение при осуществлении строительства вреда другим лицам. Однако договор строительного подряда может содержать такое положение, если это в интересах сторон (ст. 742 ГК РФ).
Сторона, которая обязана по договору застраховать свои риски, должна предоставить другой стороне доказательства этого – заключенный на условиях договора строительного подряда договор страхования (с данными о страховщике, размере страховой суммы и застрахованных рисках).

Строительная документация

По общему правилу цену строительных работ определяет смета, а их объем, содержание и другие требования – техническая документация (п. 1 ст. 743 ГК РФ). Помимо названного в зависимости от вида строительных работ стороны договора должны руководствоваться строительными нормами и правилами (СНиПы). Если в договоре не указано иное, предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете.
В договоре строительного подряда должны быть определены:
а) состав технической документации;
б) содержание технической документации;
в) какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.
Важный вывод о соотношении договора строительного подряда и строительной документации сделали арбитры в постановлении ФАС Поволжского округа от 29 апреля 2010 г. по делу № А12-13650/2009. Они указали следующее: отсутствие утвержденной в установленном порядке технической документации не является безусловным основанием для признания договора незаключенным. Из содержания статей 709, 740 и 743 Гражданского кодекса не следует, что смета является существенным условием договора подряда, отсутствие которого в договоре влечет его незаключенность. То же касается и технической документации. Так, техническая документация на постройку (или соглашение о ее предоставлении) может отсутствовать, но ознакомление потенциального заказчика с реальным типовым образцом постройки признается фактическим установлением предмета договора строительного подряда.

В случае признания судом договора строительного подряда незаключенным (ничтожным) к сторонам применяются правила о неосновательном обогащении (глава 60 ГК РФ). То есть стороны обязаны вернуть друг другу полученное по сделке.

От технической документации напрямую зависят затраты на строительство. Поэтому изменения в нее вносятся по особым правилам, которые оговорены в статье 744 Гражданского кодекса.
Заказчик вправе вносить изменения в техническую документацию, если стоимость дополнительных работ не превышает 10 процентов общей стоимости строительства по смете и не меняет характер работ по договору. При этом изменения в большем объеме допустимы только в случае согласования сторонами дополнительной сметы.

Согласно пункту 3 статьи 744 Гражданского кодекса, подрядчик вправе требовать пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 процентов.

Возможна ситуация, когда подрядчик несет расходы в связи с установлением и устранением дефектов в технической документации (например, недоброкачественные проектные документы). При этом понесенные расходы должны быть разумными, то есть соответствовать характеру дефектов, уровню цены работ на их устранение в данной местности, срочности устранения дефектов и т. п. Чтобы определить их размер, суд может назначить экспертизу. Такой вывод можно сделать, к примеру, из постановления ФАС Поволжского округа от 23 апреля 2010 г. по делу № А57-11178/2009.

Обеспечение строительства

Согласно статье 745 Гражданского кодекса, материалы, детали, конструкции, оборудование для ведения строительных работ предоставляет подрядчик. Но договором строительного подряда эта обязанность может быть возложена на заказчика, причем целиком или в определенной части. В итоге сторона, которая обеспечивает строительство, отвечает за возможность использования материалов в строительстве и, как следствие, за качество работ (если не докажет иное).
Закон предоставляет подрядчику право отказаться от исполнения договора строительного подряда и требовать с заказчика оплаты выполненной части работ по договору (п. 3 ст. 745 ГК РФ). Такое право возникает при наличии одновременно двух условий:
1) невозможно использовать материалы или оборудование заказчика без ухудшения качества выполняемых работ;
2) заказчик отказался заменить материалы, оборудование.

Оплата работ

Размер оплаты выполненных работ определяется по смете. Сроки и порядок оплаты могут быть установлены законом или договором строительного подряда. Если не установлены, то применяются правила статьи 711 Гражданского кодекса. Согласно ей, если договором не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы (ее отдельных этапов), заказчик оплачивает обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы (при условии, что она выполнена надлежащим образом и в согласованный срок либо с согласия заказчика досрочно). Между тем пункт 2 статьи 746 Гражданского кодекса позволяет изначально в договоре строительного подряда предусмотреть оплату работ единовременно и в полном объеме после приемки объекта заказчиком.
Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка. Их размер и основание для выплаты должны быть прямо предусмотрены законом или договором подряда.

Дополнительные обязанности заказчика

Масштабные строительные работы требуют соответствующей территории и ресурсов. Поэтому закон обязывает заказчика (ст. 747 ГК РФ):
– своевременно предоставить для строительства земельный участок. Его площадь и состояние должны соответствовать условиям договора строительного подряда. Если такие условия не прописаны, характеристики участка должны обеспечивать своевременное начало работ, их нормальное ведение и завершение в срок;
– в случаях и в порядке, предусмотренных договором строительного подряда, передавать подрядчику в пользование необходимые для работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги.
В договоре строительного подряда обязательно указывается порядок оплаты предоставленных заказчиком услуг.

Контроль и надзор

Подрядчик в ходе строительства обязан исполнять указания заказчика, если они не противоречат условиям договора строительного подряда и не вторгаются в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Таким образом, заказчик не имеет права вмешиваться во внутренние дела подрядчика. Между тем он вправе контролировать (п. 1 ст. 748 ГК РФ):
– ход и качество выполняемых работ;
– соблюдение сроков работ (графика);
– качество предоставленных подрядчиком материалов;
– правильность использования подрядчиком материалов заказчика.
Обратите внимание: статья 53 Градостроительного кодекса обязывает застройщика, заказчика, иное специально уполномоченное лицо проводить строительный контроль в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
При обнаружении отступления от условий договора строительного подряда, которое может ухудшить качество или повлечь иные недостатки, заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Если этого не будет сделано, то в дальнейшем ссылки заказчика на обнаруженные им недостатки не будут иметь правового значения. Суд не примет во внимание такие сведения.

Сдача-приемка работ

Один из самых ответственных этапов исполнения договора строительного подряда – сдача и приемка работ. При получении от подрядчика сигнала о готовности к сдаче результата работ (этапа работ) заказчик обязан немедленно приступить к его приемке (п. 1 ст. 753 ГК РФ). По общему правилу заказчик организует и осуществляет приемку за свой счет, хотя в договоре можно предусмотреть иное. В предусмотренных законом случаях в приемке результата работ участвуют представители государственных органов и органов местного самоуправления.
В пункте 3 статьи 753 Гражданского кодекса установлено: если заказчик предварительно примет результат отдельного этапа работ, то несет риск последствий гибели или повреждения результата всех работ, которые произошли не по вине подрядчика.
Сдача и приемка результата работ оформляются актами, которые подписывают обе стороны. При отказе от подписания делается соответствующая отметка. Такие акты подтверждают только факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на их оплату (в том числе дополнительных работ, которые фактически имели место и отражены в акте, но отсутствуют в технической документации). Даже если заказчик без колебаний подписал акт приемки работ, в дальнейшем это не мешает ему возражать в суде по поводу объема, стоимости и качества строительных работ.

Подписание промежуточных актов приемки работ не означает перехода к заказчику риска гибели объекта (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Если строительные работы так или иначе связаны с функционированием определенных механизмов, то приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания. В этом случае приемка возможна только при их положительном результате. Но в любом случае заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые невозможно устранить и исключают использование результата работ для указанной в договоре цели.
Гражданский кодекс не поясняет, сколько раз могут проводиться предварительные испытания в случае получения отрицательного результата. В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» изложена следующая позиция: если первоначальные предварительные испытания дали отрицательный результат, необходимо провести такие испытания повторно.
Имейте в виду: если суд признает договор строительного подряда ничтожной сделкой, в силу самой природы подряда вернуть выполненные работы и использованные при их исполнении материалы невозможно (ст. 167 ГК РФ). Но если заказчик подписал акт приемки работ, это свидетельствует о потребительской ценности для него таких работ и желании ими воспользоваться. Следовательно, понесенные подрядчиком затраты подлежат компенсации (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»).

Ответственность и гарантии качества

Подрядчик отвечает перед заказчиком (ст. 754 ГК РФ):
– за допущенные отступления от технической документации и обязательных для сторон СНиПов;
– за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства (например, производственная мощность предприятия);
– за снижение или потерю прочности, устойчивости, надежности здания, сооружения или его части при реконструкции (обновлении, перестройке, реставрации и т. п.).
Имейте в виду: согласно пункту 2 статьи 754 Гражданского кодекса, подрядчик не несет ответственность за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от технической документации, если они не повлияли на качество объекта строительства.
Если иное не предусмотрено договором строительного подряда, подрядчик гарантирует достижение указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. При этом стороны могут соглашением между собой увеличить установленный законом гарантийный срок.
В отличие от других видов подряда, для строительного подряда Гражданский кодекс (ст. 756) устанавливает повышенный гарантийный срок. Так, предельный срок обнаружения строительных недостатков составляет пять лет.

Гарантийный срок перестает течь на все время, пока объект строительных работ не мог эксплуатироваться из-за недостатков, за которые отвечает подрядчик (п. 3 ст. 755 ГК РФ).

Подрядчик отвечает за недостатки (дефекты), обнаруженные во время гарантийного срока, за исключением следующих случаев:
а) докажет, что их причина – нормальный износ объекта или его частей;
б) докажет неправильную эксплуатацию объекта или неправильность инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;
в) докажет ненадлежащий ремонт объекта, произведенный самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.
Согласно положениям статьи 757 Гражданского кодекса, в договоре строительного подряда можно предусмотреть обязанность подрядчика устранять недостатки по требованию и за счет заказчика (за которые подрядчик не несет ответственности). Подрядчик вправе дать отказ в двух случаях:
а) устранение недостатков не связано непосредственно с предметом договора;
б) подрядчик не может устранить недостатки по не зависящим от него причинам.

Особенность договора строительного подряда в том, что, помимо чисто юридической составляющей, он привязан к технологии и особенностям выполнения конкретных строительных работ. Поэтому особо внимательно следует формулировать существенные условия договора, гарантирующие его действительность и заключенность.

В. Бельковец,
редактор-эксперт по правовым вопросам
Материал предоставлен редакцией журнала "Практическая бухгалтерия"