Сила договора аренды оказалась под сомнением

Предмет соглашения

Гражданское законодательство предъявляет определенные требования к составлению договора аренды, которыми не стоит пренебрегать.

Одним из наиболее существенных условий договора аренды считается указание объектов сделки, при этом ограничиться простым перечислением объектов нельзя. В договоре должны содержаться данные, на основании которых можно точно установить, что является предметом аренды. При отсутствии индивидуальных характеристик соглашение считается несогласованным и незаключенным на основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17 августа 2005 г. по делу № А11-8655/2004-К1-5/313).

Но это еще не самое страшное, ведь в таком случае у сторон не возникает серьезных обязательств друг перед другом. А вот если суд признает сделку ничтожной, то есть договор сочтет недействительным, то арбитры могут, например, обязать фирмы вернуть все, что они получили по сделке (п. 2 ст. 167 ГК). Напомним, что недействительные сделки бывают двух видов: оспоримые и ничтожные (ст. 166 ГК). Какой именно будет считаться сделка, зависит от того, требуется ли для признания ее недействительной решение суда (оспоримая) или нет (ничтожная). Причем только последняя не предусматривает никаких последствий для обеих сторон сделки.

Неточное описание — договор аннулируют

Не каждый объект аренды, указанный в договоре, может действительно передаваться в пользование. Так, прокурор потребовал объявить недействительным договор аренды нежилого помещения по причине того, что в результате фирма установила базовую станцию связи на крыше жилого дома. Арбитражный суд первой инстанции отклонил иск прокурора, посчитав, что оснований для объявления сделки ничтожной не было. Тогда прокурор обратился в апелляционную инстанцию. Она оставила решение нижестоящего суда в силе, однако судьи заметили в постановлении, что договор между партнерами не содержал точных данных об объекте аренды. Поэтому, по мнению судей, он не был заключен. Представитель компании согласился с решением суда.

Прокурор же подал кассационную жалобу, указав, что крыша здания не может быть самостоятельным предметом аренды (ст. 607 ГК). Кроме этого, по мнению представителя закона, техническая документация запрещает установку таких антенн на крышах жилых домов.

В своем решении кассационная инстанция сообщила следующее. Чтобы договор аренды вступил в силу, стороны должны оговорить в нем все важные условия (п. 1 ст. 432 ГК). К последним относится и описание объекта аренды. В соответствии с документами в аренду передавали часть чердака и крыши. Фактически же оборудование разместили на 9-м этаже и на крыше, а в рассматриваемом соглашении таких данных не было. В итоге суд признал договор незаключенным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 7 апреля 2006 г. по делу № А28-4843/2005-86/9).

Существенные условия и несущественные

Если в тексте договора отсутствуют иные пункты, определяющие действия сторон по предоставлению имущества арендатору (условия содержания объекта, порядок и сроки внесения арендной платы, возврат имущества), то это обстоятельство вряд ли повлияет на действительность сделки. Договор все равно будет считаться заключенным, поскольку все остальные условия, относящиеся к предмету договора, могут быть определены в соответствии с нормами Гражданского кодекса (п. 1 ст. 432).

Н.В. Горшенина, эксперт "Федерального агентства финансовой информации"