Что ждет компании, попавшие под реновацию?

Бизнес в лице компаний, владеющих на праве аренды или собственности помещениями в сносимых пятиэтажках, получил стандартные гарантии, предусмотренные законодательством.

Условная поддержка

Поддержку бизнеса можно разделить на гарантии собственникам помещений и гарантии для арендаторов – субъектов малого и среднего предпринимательства. Для компаний-арендаторов главным является право сохранить свой договор аренды. Малый и средний бизнес, арендовавший у Москвы нежилые помещения в пятиэтажках, имеет право на получение в аренду на тех же условиях равнозначных нежилых помещений в других домах. Право выкупить в собственность арендуемое помещение также сохраняется. Собственники нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в программу реновации, получат предварительное и равноценное возмещение за свою недвижимость, включая ее рыночную стоимость и компенсацию убытков. Так, статьей 8 закона № 14 от 17 мая 2017 года «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» предусмотрены следующие гарантии.

Собственнику нежилого помещения в многоквартирном доме, подлежащем реновации, предоставляется предварительное и равноценное возмещение в денежной форме или в форме равноценного нежилого помещения на праве собственности. Размер, порядок и условия предоставления указанного возмещения определяются в соответствии с федеральным законодательством, в том числе законодательством об оценочной деятельности.

Таким образом, собственники могут выбрать между денежной компенсацией и помещением. В законе о реновации отсутствуют нормы, регулирующие порядок изъятия нежилых помещений в домах, подлежащих сносу. Соответствующая статья закона для расчета равноценного возмещения отсылает к законодательству, регулирующему изъятие для государственных нужд земельных участков, и законодательству об оценочной деятельности.

Составные части

Гражданским и земельным законодательством предусматривается, что возмещение состоит из следующих частей:

• рыночная стоимость помещения;
• убытки, которые понесет собственник, включая возникающие в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами;
• упущенная выгода.

Собственнику бессмысленно нести предварительные расходы на самостоятельное проведение оценки рыночной стоимости помещений и убытков, так как первоначальную оценку должен дать орган исполнительной власти, который принял решение об изъятии. Для того, чтобы при оценке были учтены убытки и упущенная выгода, собственнику необходимо подготовиться заранее, чтобы предоставить для проведения оценки документы, подтверждающие размер убытков и упущенной выгоды. Так как убытки собственника в данном случае чаще всего связаны с невозможностью использования помещения в предпринимательской деятельности, то это могут быть, например, договоры с арендаторами, предварительный договор купли-продажи помещения по высокой стоимости и санкции за отказ от продажи, кредитный договор, обеспеченный залогом помещения. Необходимо учесть, что если изымаемое помещение заложено, то по общему правилу ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество, или залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Неотделимые улучшения

Также во внимание должны быть приняты неотделимые улучшения, произведенные до принятия решения об изъятии и имеющие высокую стоимость – например, официальная перепланировка бывшей квартиры под офис. Необходимо учитывать, что любые действия, произведенные после принятия решения об изъятии, не повлияют на размер возмещения. Отчеты о рыночной стоимости изымаемых метров и помещения, которое может быть предоставлено собственнику взамен, должны быть направлены владельцу имущества вместе с проектом соглашения об изъятии помещения. Если результаты оценки не удовлетворяют собственника, он может не согласиться с ними, и тогда вопрос о размере возмещения передается на разрешение суда. Судебное разбирательство продлит период использования помещения и наверняка увеличит размер возмещения. Так как городу в рамках программы реновации нет смысла затягивать снос дома, то есть шанс, что власти согласятся с решением суда.

Замена помещения

Аналогичные действия следует предпринять и по отношению к помещению, которое может быть предоставлено взамен изымаемого, учитывая, что согласие, данное на предоставление возмещения, не позволит в дальнейшем получить за помещение денежную компенсацию. В рамках государственных программ о поддержке малого и среднего бизнеса предприниматели этих категорий получили в законе о реновации дополнительные гарантии от государства.

Арендатор городского имущества пользуется правом на предоставление в аренду без торгов и с сохранением всех льгот другого нежилого помещения с соблюдением условия о равнозначности предоставляемых метров. Равнозначность означает, что учитывается не только рыночная стоимость помещения: новая недвижимость должна находиться в пределах того же района, а площадь помещения должна быть сравнимой. Такие требования устанавливает законодательство о конкуренции. В отношении стоимости можно ориентироваться на алгоритм действий при изъятии метров у собственника, за исключением возмещения убытков.

Сохранение права

Закон предусматривает сохранение на период действия программы реновации права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп нового полученного в аренду помещения. Практика показывает, что в вопросах выкупа главным спорным моментом является действие договора аренды на момент подачи заявления о выкупе, поэтому необходимо позаботиться о том, чтобы у государства не было оснований усомниться в действительности договора. Например, если арендатор продолжает пользоваться помещением и оплачивать арендные платежи, хотя действие контракта формально прекратилось, арендатор должен заявить об автоматическом продлении договора на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.

Когда на основании законодательства о конкуренции арендатор имеет преимущественное право на перезаключение истекающего договора аренды, необходимо предпринять своевременные действия по уведомлению города о своем намерении и подготовиться к возможному обжалованию отказа, так как любое судебное разбирательство занимает много времени, тогда как в интересах арендатора, чтобы спор был разрешен к моменту возникновения вопроса о предоставлении в аренду нового помещения в рамках реновации. Никаких денежных компенсаций для арендаторов законом о реновации не предусмотрено.

Читайте также «Реновация: предпринимателям компенсируют издержки»

Оценка последствий

Возможные последствия для бизнеса – неоднозначные. C одной стороны, выиграют компании, ориентированные на ритейл и услуги, так как количество жителей в новых домах будет значительно превосходить число людей в пятиэтажках.

У малого и среднего бизнеса появится реальная возможность увеличить количество клиентов и размер выручки.

Но с другой стороны, увеличится и конкуренция, а владельцы узкоспециализированных бизнесов рискуют потерять своего покупателя в случае неудачного местоположения предоставленного городом помещения.

Таким образом, государство при реализации программы реновации использует логичные устоявшиеся механизмы для соблюдения баланса своих интересов и прав предпринимателей.

Однако судебная практика складывается разнородная, в основном каждый конкретный случай оценивается индивидуально.