Когда продажу недвижимости облагают УСН-налогом, а когда – НДФЛ

28.03.2019 распечатать Изменения для бухгалтера с 2023 года

Если при регистрации в качестве ИП предприниматель-«упрощенец» заявил виды деятельности, связанные с продажей недвижимости, то доходы от этого бизнеса облагают УСН-налогом. Письмо Минфина России от 6 марта 2019 г. № 03-11-11/14469.

И наоборот. Если ИП не указал при регистрации виды деятельности, связанные с продажей недвижимости, то УСН-налог платить не нужно. В этом случае придется заплатить НДФЛ.

Аргументируют свою позицию чиновники так. Предпринимательская деятельность это деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг (ст. 2 ГК РФ). Человек может вести предпринимательскую деятельность без образования юридического лица с момента своей госрегистрации в качестве ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ).

При госрегистрации ИП виды предпринимательской деятельности, которые он собирается осуществлять, указывают в ЕГРИП. И если в ЕГРИП указан вид деятельности - продажа недвижимости, то доходы от него нужно учитывать в рамках налогового режима, который применяет ИП. Если это УСН, то доходы от продажи недвижимости облагают «упрощенным» налогом.

Более того, ВАС РФ обязал включать стоимость недвижимости в базу по УСН-налогу не только при продаже собственного имущества, но и при продаже имущества, сдаваемого в аренду (определение ВАС РФ от 14 декабря 2011 года № ВАС-13516/11). Суд рассмотрел спор между инспекцией и ИП, который, являясь арендодателем, получал арендную плату и платил единый «упрощенный» налог. Но при реализации здания он не отразил выручку в доходах, учитываемых при УСН, за что и был оштрафован.

А вот если торговля недвижимостью не входит в сферу бизнес-интересов предпринимателя, то с полученной от продажи выручки он должен уплатить НДФЛ.

Кстати, это правило действует и в том случае, когда проданная недвижимость была приобретена ИП как частным лицом до того, как он зарегистрировался в качестве ИП.

Читайте в бераторе

В каких случаях продажа имущества ИП облагается УСН-налогом, а в каких - НДФЛ