Москва: как купить в кредит нежилые помещения для бизнеса

23.03.2007

Резкое снижение доходности вложений в жилую недвижимость заставило частных инвесторов обратить внимание на более прибыльные торговые и офисные помещения, способные приносить своим владельцам до 40% годовых. Сейчас некоторые банки готовы предоставлять кредиты на приобретение нежилых помещений, проценты по которым можно покрыть за счет сдачи коммерческих площадей в аренду. “Сегодня все больше клиентов обращается к нам для покупки нежилого помещения, в том числе и с привлечением заемных средств, — утверждает Елена Хуснулина, директор ипотечного центра компании "Домострой". — Физические лица приобретают нежилые помещения с целью инвестирования с последующей сдачей объекта в аренду или для расширения своего бизнеса”. Особой популярностью пользуются помещения, расположенные на первой линии улиц, или стрит-ритейл. И это вполне понятно: по мнению Андрея Бушина, директора Управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость", для частного инвестора этот сегмент наиболее интересен, поскольку минимальная сумма вложений здесь составляет около $500 тыс., а доходность стрит-ритейла может достигать 40% годовых. "Еще один вариант, менее распространенный среди частных инвесторов, — это покупка части офисного комплекса еще на этапе строительства. Хотя такая возможность существует только в регионах, т.к. в Москве практически нет объектов, продаваемых по частям, — уточняет он. — Доходность офисов в Москве составляет примерно 10-12%, в регионах этот показатель может достигать 18%". Ипотека коммерческой недвижимости наиболее востребована компаниями малого и среднего бизнеса, поскольку собственных средств на покупку у них нет и им проще взять ипотечный кредит и погашать его равными ежемесячными платежами в течение определенного срока. Также, по словам Андрея Бушина, директора Управления коммерческой недвижимости и девелопмента холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость", достаточно востребована ипотека физическими лицами — владельцами компаний или занимающими ведущие должности в управлении компаний. Банки кредитуют "физиков" на покупку объектов коммерческой недвижимости на следующих условиях: процентная ставка — 12-13% в валюте на срок до 10 лет. Среди таких банков Бушин называет Абсолют-банк, банк "Уралсиб", Москоммерцбанк и Международный московский банк (ММБ). Как уточняет генеральный управляющий по розничным продуктам и услугам ММБ Алексей Аксенов, сегодня приобретение нежилых помещений возможно в рамках программы нецелевого кредитования ММБ под залог имеющейся в собственности заемщика квартиры. Такие кредиты ММБ выдает в долларах США, евро и рублях по ставкам от 10.9% годовых в валюте и от 13.5% годовых в рублях. Кредит выдается на срок до 10 лет. "Что же касается программы, подобной ипотечному кредитованию на вторичном рынке, т.е. выдачи кредита на покупку нежилой недвижимости под ее залог, то такой вариант мы пока не рассматриваем. Это связано с определенными объективными причинами. В частности, на нежилые помещения не распространяется действие закона об ипотеке, фактически такой кредит будет необеспеченным, а для банка это связано со значительными рисками". То, что банки неохотно предоставляют кредиты на приобретение нежилых помещений под залог этих помещений, связано не только с пробелом в законе об ипотеке, но и с отсутствием схем, одинаково обеспечивающих безопасность и гарантии проведение сделки для всех сторон — банка, заемщика-покупателя и продавца. "Например, купить помещение в строящемся объекте коммерческой недвижимости очень сложно, поэтому каждый случай рассматривается банком индивидуально, — объясняет Андрей Бушин. — Когда заемщик хочет приобрести такой объект одним из выходов является ипотека под имеющиеся нежилые помещения. Для ипотеки вторичной коммерческой недвижимости уже есть четкие программы и условия кредитования, но даже здесь много проблем". Впрочем, трудности возникают главным образом у физических лиц, которые обращаются за кредитами на нежилые помещения напрямую в банки. Преодолеть трудности можно с помощью посредников. "Когда к нам в управление обращается клиент с просьбой помочь ему купить помещение с помощью ипотеки, мы объясняем все подводные камни этого процесса и при необходимости помогаем собрать все документы для банка, — объясняет Бушин. — Конечно, мы не гарантируем положительное решение, но все-таки с помощью компании получить ипотечный кредит на покупку коммерческой недвижимости немного легче, чем просто прийти в банк, т.к. между нами и банками уже существуют налаженные связи". Еще один вариант — приобретение жилой недвижимости с последующим переводом в нежилой фонд. "Чаще всего физические лица приобретают квартиры на первых этажах жилых домов, делают отдельный вход и после переоборудования под торговое или офисное помещение сдают в аренду или продают, — говорит Вячеслав Лимонов. — Это очень выгодно, т.к. стоимость офисного или торгового помещения на первом этаже жилого дома выше, чем стоимость квартиры в том же доме на первом этаже". Чтобы коммерческая недвижимость приносила максимальный доход, ею надо грамотно управлять, что по плечу далеко не каждому физическому лицу. Собственникам небольших помещений услуги управления коммерческой недвижимостью предлагает "МИЭЛЬ-Недвижимость". "Суть услуги PPM (Private Property Management) для собственников заключается не только в текущем управлении помещением, но и в его оптимизации и росте эффективности использования. На базе всестороннего анализа вырабатывается целый комплекс мер по снижению затрат и максимизации прибыли собственника: выстраивание отношений с арендаторами и всеми надзорными органами, минимизация операционных расходов, постоянный рост капитализации активов и доходов владельца коммерческой недвижимости, — объясняет Сергей Лобанов, руководитель проекта PPM Управления коммерческой недвижимости и девелопмента (УКНД) холдинга "МИЭЛЬ-Недвижимость". — Здесь главное — понимать цели, которые преследует собственник: увеличить капитализацию объекта, получить максимальную прибыль (или чистый операционный доход) или же просто поддерживать помещение в надлежащем состоянии. После этого идет следующий процесс. Во-первых, мы внимательно осматриваем сам объект, т.к. помещение может представлять собой как магазин на Бауманской, так и офисный особняк в центре Москвы. Во-вторых, просим все правоустанавливающие документы на недвижимость, разрешения и т.д. и проводим их анализ. В-третьих, готовим коммерческое предложение по управлению данным объектом, где прописываем всю программу нашей деятельности — что планируем делать, в какие сроки, что получится в итоге. Затем владелец изучает его, идет обсуждение деталей договора. После подписания мы приступаем к работе на объекте". Стоимость услуг РРМ, как правило, составляет 10-15% от чистого операционного дохода от объекта. В ряде случаев специалистам УКНД удается за год увеличить размер чистой прибыли с объекта более чем в 2 раза. Минимальный рост капитализации объектов составляет около 30% в год, а по некоторым объектам этот показатель может достичь 120% в год.

Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное

Комментарии (0)


    Оставить комментарий


    Введите код с картинки:

    CAPTCHA