Как ИП на УСН должен учесть доход от продажи квартиры

Финансисты разъяснили особенности учета дохода от продажи квартиры предпринимателем, применяющим УСН. Письмо Минфина России от 21 июня 2016 г. № 03-11-11/35847.

Индивидуальный предприниматель, работающий на «упрощенке», продает квартиру. Должен ли учитываться доход от продажи квартиры в УСН-доходах предпринимателя?

Отвечая на этот вопрос в анализируемом письме, специалисты Минфина указали, что это зависит от того, использовалась ли квартира при осуществлении предпринимательской деятельности.

Чиновники рассуждали следующим образом. По правилам статьи 346.15 Налогового кодекса при определении объекта налогообложения по УСН доходы учитываются в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Налогового кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 248 Налогового кодекса к доходам относятся доходы от реализации, определяемы согласно статье 249 кодекса, и внереализационные доходы, определяемы в соответствии со статьей 250 кодекса.

В том случае, если индивидуальный предприниматель получает доходы от деятельности, указанной им как один из видов деятельности при регистрации, то такие доходы признаются полученными от осуществления предпринимательской деятельности.

Для правильного исчисления налогов предприниматель должен осуществлять раздельный учет доходов, полученных от предпринимательской деятельности и доходов, полученных вне такой деятельности.

Если предприниматель-«упрощенец» занимается бизнесом, связанным с продажей недвижимого имущества, которое он использует в предпринимательской деятельности, то доходы от продажи этого имущества учитываются в доходах при УСН. Это может произойти, когда продается квартира, сдававшаяся ранее предпринимателем в аренду.

Если же предприниматель по роду своей деятельности не занимается продажей недвижимости, но продает недвижимое имущество, которое не входит в состав основных средств, то доходы от продажи этого имущества облагаются не «упрощенным» налогом, а НДФЛ.

Заметим, что в своем более раннем письме финансисты высказывали свое мнение в отношении сдачи внаем квартиры предпринимателем, работающим на УСН (письмо от 15 апреля 2016 г. № 03-11-11/22060). Чиновники тогда пояснили, что ИП, сдающий в аренду недвижимое имущество, нажитое во время брака, может применять УСН, если будет иметь нотариально удостоверенное согласие второго супруга.