Москва: малым предприятиям грозит выселение

Сегодня малый бизнес ютится в помещениях НИИ, лабораторных корпусах и на первых этажах жилых домов. Столичные власти обещают построить для небольших компаний деловые центры в разных районах Москвы. Но вероятность, что они смогут в них "поселиться", невелика, а с первых этажей "малышей" грозит вытеснить более крупный бизнес. В Москве спрос на нежилые помещения для малого бизнеса в разы превышает предложение. Причина — дефицит свободных площадей и дороговизна аренды. "Главное требование малого бизнеса — низкая арендная ставка ($250-300 за кв.м в год) и транспортная доступность", — говорит Виктор Козлов, коммерческий директор компании "Авгур Эстейт". Чтобы решить эту проблему, столичные власти до 2010 года обещают построить в Москве 50 деловых центров для малого бизнеса. "Если все, что обещают московские власти, будет исполнено в точности, ситуация с нехваткой помещений для малого бизнеса во многом изменится к лучшему. Однако у нас есть большие опасения, что до предприятий малого бизнеса строящиеся в рамках программы объекты могут и не дойти», — говорит Владимир Кечин, директор по продажам United Realty Group. Во-первых, есть вероятность, что из-за административных барьеров преимущества при выкупе площадей получат компании, имеющие налаженные связи с чиновниками. Во-вторых, пока непонятно, в каких объемах компании смогут выкупать помещения и каковы гарантии того, что эти помещения не будут перепрофилированы или перепроданы. В-третьих, уже сейчас понятно, что выкупить помещения в деловых центрах класса "В" будет под силу более развитым компаниям. Кроме того, помещения могут попасть в руки к спекулянтам, которые специализируются на перепродаже недвижимости. А Сергей Блохин, ведущий консультант отдела брокериджа управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" напоминает, что у строителей бизнес-центров свои интересы. "И если учитывать их затраты при возведении здания, средняя стоимость аренды окажется не ниже $400-450 за кв. м. При этом здание может оказаться незаполненным предприятиями малого бизнеса, так как площади снимут средние или крупные компании", — говорит он. Программа правительства Москвы по строительству офисов для малого бизнеса вызывает много вопросов и у Виктора Козлова. "В частности, остается неясным, что станет критерием в определении границ между малым и средним бизнесом, а также каким образом власти будут ограничивать размещение малого бизнеса в офисах этого класса, — говорит он. С первых этажей жилых зданий малый бизнес тоже могут "попросить". Дело в том, что владельцам помещений намного выгоднее иметь дело с более крупными и надежными арендаторами. Малый бизнес входит в группу риска — финансовый "запас прочности" небольшой, и многие мелкие компании, как показывает практика, прекращают свое существование на первом году жизни, говорит Александр Скобкин, ведущий аналитик департамента маркетинга агентства недвижимости DOKI. Так что если малая фирма создалась недавно, то риск досрочного прекращения арендных отношений достаточно велик. Но и у малого предприятия, которое не развалилось в первый год, могут возникнуть финансовые проблемы, а они арендодателю ни к чему. У предприятий малого бизнеса незначительные финансовые средства, они сильно зависят от своего коммерческого оборота и заказчиков, так что даже небольшие задержки платежей по бизнесу могут привести к задержкам платежей по аренде, возникновению штрафных санкций, объясняет Сергей Блохин.- Такая ситуация существенно влияет на недополучение арендодателем запланированного рентного дохода. Другая проблема собственника — необходимость содержать большой штат собственных сотрудников, чтобы отслеживать полностью весь процесс взаимоотношений с большим количеством мелких арендаторов, обрабатывать колоссальный объем договоров с ними. Понятно, что собственникам выгоднее и удобнее иметь дело с более крупными и стабильными компаниями, которые по мере развития начинают интересоваться помещениями на первых этажах жилых домов. "Небольшие помещения представляют интерес для филиалов средних компаний, — говорит Александр Скобкин. — Особенно это касается помещений на первых этажах с отдельным входом. Среди потенциальных арендаторов — банки, агентства недвижимости, турфирмы и все компании, ориентированные на потребителя".