До окончания строительства у заказчика — НДС с авансов

Ответ

По договору на капитальное строительство на расчетный счет заказчика инвестор, как правило, перечисляет инвестиционные взносы и вознаграждение заказчика.

Инвестиционные взносы предназначены для оплаты проектных, строительно-монтажных работ, закупки строительных материалов, оборудования. Эти средства у заказчика не связаны с реализацией его услуг. Они относятся к целевому финансированию строительства и не облагаются НДС (подп. 4 п. 3 ст. 39, подп. 1 п. 2 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ; ст. 1 Закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Другая часть средств по договору является вознаграждением заказчика. Это может быть фиксированная сумма или процент от стоимости инвестиционного договора. Пока строительство не закончено, вознаграждение заказчика считается авансом. Если в договоре есть механизм расчета, этот аванс надо включать в налоговую базу по налогу на дату поступления средств (ст. 162 НК РФ), даже если инвестор перечисляет деньги частями. К вычету уплаченный налог можно принять по окончании строительства (при полном выполнении заказчиком своих обязанностей по договору и выставлении «окончательного» счета-фактуры).

Бывает, что в договоре с инвестором вознаграждение заказчика вообще не определено. Тогда им будет сумма превышения привлеченных средств над фактическими затратами на строительство. В этом случае все поступления сначала учитываются как инвестиционные взносы и НДС платить не нужно. Но неизрасходованный остаток инвестиций, который остается у заказчика, является его внереализационным доходом. С него заказчик и заплатит НДС (п. 15 ПБУ 2/94; пункт 3.1.6 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30 декабря 1993 г. № 160)). Налог нужно рассчитать по расчетной ставке 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).