Налог на имущество организаций: какой объект признают торговым центром

Для признания отдельно стоящего здания торговым центром нужно, чтобы выполнялось одно из двух условий. Оно располагается на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого – размещение торговых объектов, и оно предназначено для использования (или фактически используется) для размещения торговых объектов. Собственник такого здания платит налог на имущество с его кадастровой стоимости.

Налог на имущество организаций (авансовые платежи по нему) рассчитывается исходя из установленной в отношении того или иного объекта налогообложения налоговой базы. В качестве базы для расчета налога на имущество организаций может служить среднегодовая стоимость основного средства или кадастровая стоимость объекта.

В отношении отдельных объектов недвижимого имущества при расчете налога применяется их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января налогового периода (п. 1 ст. 378.2 НК РФ). К таким объектам, в частности, относятся административно-деловые и торговые центры.

Читайте также «Объект снесли – налог на имущество не платим»

Кадастровый перечень – особенности формирования

Определить перечень объектов, по которым налог на имущество будет рассчитываться исходя из кадастровой стоимости, направить его в налоговые органы по месту их нахождения и разместить информацию на официальном сайте власти субъекта РФ должны не позднее 1-го числа очередного налогового периода (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Если это не сделано в установленный срок, собственник недвижимости вправе исчислять налог исходя из среднегодовой стоимости объекта (организация, применяющая УСН, в этом случае налог на имущество платить не должна), а из кадастровой стоимости – только со следующего года.

После принятия закона переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, включенного в перечень, как их среднегодовой стоимости не допускается (п. 2 ст. 378.2 НК РФ). Поэтому если объект включен в перечень, а кадастровая стоимость не определена, налог на имущество организаций не уплачивается (см. письмо Минфина России от 27.09.2017 № 03-05-04-01/62799).

Перечень составляется единоразово. Добавлять в него новые здания после начала налогового периода не допускается (см. письмо ФНС РФ от 16.10.2015 № БС-4-11/18050@).

Выявленные в течение налогового периода объекты недвижимого имущества, не включенные в перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, подлежат включению в перечень на следующий год (абз. 1 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

Если объект был включен в перечень ошибочно, что признано судом, он подлежит исключению из перечня. Информация об этом должна быть обязательно размещена на официальном сайте налоговой службы или субъекта РФ (в зависимости от того, на каком сайте первоначально был размещен перечень). По исключенным из перечня объектам налоговую базу определяют исходя из среднегодовой стоимости.

Вновь образованный объект недвижимого имущества (например, при разделении одного на несколько) подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на дату постановки такого объекта на государственный кадастровый учет. Начислять налог по таким объектам нужно начинать до включения в перечень, утверждаемый субъектом РФ (абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

Перечень административно-деловых и торговых центров, облагаемых по кадастровой стоимости, формируется на основании сведений о назначении, а также о разрешенном использовании или наименовании соответствующих объектов по сведениям ЕГРН (подп. 2 п. 1, подп. 2 п. 3, подп. 2 п. 4, п. 4.1 ст. 378.2 НК РФ).

Если здание, строение или сооружение является торговым центром и включено в “кадастровый” перечень, все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, облагаются налогом по кадастровой стоимости. И неважно, есть ли сами помещения в перечне (см. письмо ФНС РФ от 16.03.2017 № БС-4-21/4780, письмо Минфина России от 07.03.2017 № 03-05-05-01/12741). Налоговой базой для собственника такого помещения будет доля кадастровой стоимости здания, соответствующая доле площади помещения в общей площади здания.

Если же здание не поименовано в Перечне, но в нем содержится информация о помещениях, находящихся в этом здании, то налог на имущество по кадастровой стоимости нужно платить в отношении этих помещений (см. письмо Минфина России от 11.08.2017 № 03-05-05-01/51686).

Когда объект признается торговым центром

Торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий (п. 4 ст. 378.2 НК РФ):

• оно расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания;
• оно предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для размещения торговых объектов, если не менее 20 процентов его площади предназначены (в соответствии с ЕГРН или документами технического учета) для размещения таких объектов. А фактическим использованием здания в целях размещения торговых объектов считается использование не менее 20 процентов его общей площади для размещения торговых объектов.

ПРИМЕР. Расчет налога на имущество с торгового центра
По состоянию на 1 января 2018 года на балансе организации числится объект недвижимости, отвечающий признакам торгового центра. Кадастровая стоимость объекта – 50 000 000 руб., ставка налога – 1,2%.
Сумма налога на имущество организаций за 2018 год составит:
— 50 000 000 руб. × 1,2% : 100% = 600 000 руб.
Организация в течение 2018 года платила авансовые платежи:
— за I квартал: 1/4 × 50 000 000 руб. × 1,2% : 100% = 150 000 руб.;
— за II квартал: 1/4 × 50 000 000 руб. × 1,2% : 100% = 150 000 руб.;
— за III квартал: 1/4 × 50 000 000 руб. × 1,2% : 100% = 150 000 руб.
Общая сумма авансовых платежей за отчетные периоды составила 150 000 руб. × 3 = 450 000 руб.
По итогам налогового периода 2018 года организация уплатит в бюджет налог в размере 150 000 руб. (600 000 – 450 000).

Когда можно оспорить принадлежность здания к торговому центру

Если собственник не согласен с тем, что объект включен в “кадастровый” перечень региона, то он вправе оспорить это в судебном порядке (ст. 6 НК РФ).

Рассмотрим случай, когда собственнику удалось оспорить принадлежность здания к торгово-административному центру и исключить его из кадастрового перечня. По делу было принято Апелляционное определение ВС РФ от 05.09.2018 № 18-АПГ18-29.

Здание располагалось на земельном участке с видом разрешенного использования “для производственных нужд”. Такой вид не предусматривает размещения офисных зданий и торговых объектов.

При этом в нем располагались:

• принадлежащий компании магазин – 4,4 процента площади;
• склад при магазине – 2,1 процента;
• спортивный зал для сотрудников – 9,2 процентов;
• кабинеты сотрудников – 20 процентов;
• рабочие места сотрудников ассоциации ветеранов боевых действий, кабинеты сотрудников отдела МВД, а также
• министерства природных ресурсов края – 29,8 процентов;
• вспомогательные помещения – 34,5 процента.

Судьи решили, что все эти помещения не могут быть однозначно отнесены к офисам.

По экспликации к поэтажному плану здания в нем находятся помещения с такими назначениями: “кабинет”, “коридор”, “вестибюль”, “душевая”, “подсобное помещение”, “кладовая”, “бытовка”, “касса”, “инструментальная”, “мастерская”, “электрощитовая”, “торговый зал”.

Принадлежность помещений к офисам по-иному установить не удалось. А площадь магазина составляет менее 20 процентов от общей площади здания. При таких обстоятельствах оснований для включения здания в кадастровый перечень судьи ВС РФ не нашли.

Минфин России в комментируемом письме отметил, что орган исполнительной власти или местного самоуправления, принявшие региональный закон, либо их вышестоящие органы вправе отменить этот акт или внести в него необходимые изменения даже до судебного рассмотрения.

Б.Л. Сваин, Эксперт по налогообложению

Читайте также «Налог на имущество компаний – 2019: за что не платим»