Восстановление НДС с недвижимости по новым правилам

15.12.2011

Когда на балансе компании имеется недвижимое имущество, например здания, они могут стать предметом торга между учредителями. Если один из них решит выйти из бизнеса, получив недвижимые активы, то НДС придется восстанавливать. Вопрос – как?

«Вечный» актив

Нередко на балансе компании имеется недвижимое имущество. Такой солидный актив практически гарантирует высокую ликвидность и устойчивость на рынке. Ведь даже несмотря на кризис и падение стоимости коммерческой недвижимости, до нуля этот показатель навряд ли дойдет, в отличие, например, от некоторых ценных бумаг. Еще один немаловажный момент: строения и сооружения непосредственно участвуют в производстве.

Однако не все собственники таких полезных активов готовы развивать бизнес совместно. Зачастую совладельцы выходят из некогда дружной команды. Как известно, один из самых сложных вопросов в данной ситуации – имущественный. Довольно часто собственники стремятся завладеть именно недвижимыми активами, ведь получить адекватную оценку в деньгах при нынешнем уровне рынка, скорее всего, не получится. А основное средство можно использовать для извлечения дохода. Кроме того, дождавшись подъема рынка, собственник реализует его с максимальной для себя выгодой.

Правовые нюансы

Передача прав собственности на различные коммерческие здания и строения регулируется Законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Отметим, что прежде чем что-либо передать, это необходимо иметь. И если производственные и иные подразделения пользуются объектами основных средств не задумываясь, то бухгалтерия нередко сталкивается с ситуацией, когда недооформленный объект ОС становится «мертвым грузом» и действия с ним невозможны. Здание не появляется на балансе организации из ниоткуда. Такой объект либо приобретается фирмой, либо строится своими силами и с привлечением подрядчиков.

В бухгалтерском учете для включения приобретенного объекта в состав основных средств должны быть выполнены одновременно четыре условия, перечисленные в п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Обращаем ваше внимание, что объект должен использоваться в следующих целях:

  • в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг;
  • для управленческих нужд организации;
  • для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Затраты на приобретение зданий и сооружений, не оформленные актами приемки-передачи и документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости, относятся к незавершенным капитальным вложениям (п. 41 ПБУ, утвержденного приказом Минфина России от 29 июля 1998 г. № 34н.). Аналогичная ситуация складывается и тогда, когда организация строит здание своими силами. Все затраты отражаются по счету 08 «Незавершенное производство».

После того как компания достроит здание и начнет его эксплуатировать, расходы переносят со счета 08 на счет 01 «Основные средства». Причем в бухучете это можно сделать даже до того, как организация зарегистрирует право собственности на объект. Достаточно лишь передать документы на регистрацию. Правда, при этом объект нужно отражать на отдельном субсчете к счету 01 (п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утв. приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н).

При приобретении недвижимости, если покупатель получил счет-фактуру, «входной» НДС он может поставить к вычету (п. 1 ст. 172 НК РФ). При этом не важно, на каком именно счете бухгалтерского учета отражена данная недвижимость, – 01, 03 или 08.

Итак, объект основных средств состоит на балансе организации и надлежащим образом оформлен. Еще раз хотим обратить внимание бухгалтера на то, что хотя бы одно упущение может быть поводом для придирок налоговых органов.

Восстанавливаем НДС

В случае передачи здания в уставный капитал другой организации или непосредственно в собственность физическому лицу оно не будет больше учитываться на балансе этой фирмы. Напомним, что передача с баланса также осуществляется на основании акта приемки-передачи основных средств. Для объектов недвижимости, по которым ранее был возмещен НДС и которые начинают использоваться в деятельности, не облагаемой НДС, закреплен особый порядок восстановления. Он приведен в пункте 6 статьи 171 НК РФ. Данный порядок применяется во всех случаях, кроме ситуации, указанной в пункте 3 статьи 170 НК РФ, – выбытие имущества как вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или паевых взносов в паевые фонды кооперативов. В этом случае необходимо восстановить НДС с остаточной стоимости основного средства (подп. 1 п. 3 ст. 170 НК РФ и письмо УФНС России по г. Москве от 14 мая 2005 г. № 20-12/34502 «Об учете НДС по операциям, связанным с передачей здания в уставный капитал предприятия»).

Согласно положениям пункта 6 статьи. 171 НК РФ восстанавливать НДС необходимо, если объект не является полностью самортизированным и с момента ввода в эксплуатацию данного объекта прошло не более 15 лет. По таким объектам в течение 10 лет с момента их ввода в эксплуатацию ежегодно один раз в год (в декабре) начиная с декабря того года, в котором изменились условия использования, НДС восстанавливается.

Если объект недвижимости, по которому возникла необходимость восстановления НДС, был не приобретен, а построен собственными силами, то восстановлению подлежит согласно абзацу 3 пункта 6 статьи 171 НК РФ только НДС, начисленный по строительно-монтажным работам. НДС по услугам, работам, материалам, которые были использованы при строительстве, восстанавливать не надо.

Особое мнение суда

Вроде бы все понятно. В общем, порядок восстановления НДС ранее выглядел следующим образом (см. схему № 1). Но в ноябре прошлого года Высший Арбитражный Суд неожиданно поддержал налоговиков и предложил восстанавливать НДС совершенно по-другому (см. стр. 63 журнала «Расчет» № 1 за 2010 год). Судьи в Определении от 18 ноября 2009 года № ВАС – 14696/09 отказали в передаче в Президиум ВАС соответствующего дела. Ранее это дело рассматривалось в ФАС Северо-Западного округа.

Ситуация заключалась в том, что при выходе учредителя из числа участников ООО ему было передано здание. При этом НДС, уплаченный при приобретении объекта и полностью возмещенный путем возврата на расчетный счет заявителя, не был восстановлен. Дело в том, что организация, применяя пункт 6 статьи 171 НК РФ, произвела соответствующий расчет. Напомним, что расчет восстанавливаемой суммы НДС определяется с учетом необлагаемой реализации, указанной в пункте 2 статьи 170 НК РФ. Поскольку в течение года компанией не отгружались товары (работы, услуги), не облагаемые НДС, ее выручка составила 512 159 рублей 13 коп., и налог, подлежащий восстановлению, равен 0 рублей.

Судьи признали, что при выбытии ОС в пользу учредителя осуществляется операция, предусмотренная как пунктом 3 статьи 170, так и пунктом 6 статьи 171 Налогового кодекса. Но по неизвестной причине решили, что применение пункта 3 статьи 170 НК РФ все же предпочтительнее, то есть налог должен быть восстановлен в размере суммы, пропорциональной остаточной (балансовой) стоимости без учета переоценки (см. схему № 2).

Анализируя статьи 170 и 171 Налогового кодекса, действительно можно к такому выводу прийти. Но все же позиция судей не представляется однозначной.

Мы обратили внимание, что ВАС, даже поддержав нижестоящие суды и налоговые органы, все же сделал это, не констатируя их правоту. Высшие арбитры указали, что доводы общества, изложенные в заявлении, выводы судов не опровергают.

В завершение обращаем ваше внимание, что поэтапное восстановление НДС однозначно судебной практикой не отменено (постановления Президиума ВАС ведь нет), а значит, бухгалтеры вполне могут рискнуть. Правда свою позицию в случае налоговой проверки, вероятно, придется доказывать в суде.

Всеволод Журавлев, эксперт журнала "Расчет"

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное

Комментарии (0)


    Оставить комментарий


    Введите код с картинки:

    CAPTCHA