Вычет НДС по коммунальным услугам

24.08.2011

Не первый год идет спор между компаниями и налоговиками относительно права на вычет НДС по коммунальным услугам. Причиной таких прений является недоработка действующего налогового законодательства.

Не первой свежести…

Начиная с 2005 года каждый бухгалтер, работающий в организации, которая арендует помещения или здание для своего офиса, сталкивался с вопросом: вправе ли он принять к вычету НДС, начисленный арендодателем на стоимость коммунальных услуг? При этом в начале возникновения данной проблемы основной вопрос касался лишь предоставления услуг связи, электро- и водоснабжения. По результатам судебных тяжб со временем чаша весов склонялась то в пользу налоговых органов, то в защиту налогоплательщиков. Однако к вышеприведенному перечню услуг добавилась также охрана, уборка помещений, обеспечение доступа в Интернет и иные услуги, которые напрямую сопряжены с эксплуатацией арендованной недвижимости, но не оказываются непосредственно арендодателем.

Расширенный список опосредующих арендные отношения услуги сам по себе довольно странный, ведь гражданское законодательство предусматривает право любого коммерсанта привлекать третьих лиц для соисполнения или субподрядных работ.

Первоначальный перечень, который лег в основу уже многолетнего недопонимания, зародившегося между госслужащими ИФНС и бухгалтерами, выглядит более убедительно с точки зрения здравого смысла, чем тот, что используется в настоящее время. Дело в том, что изначально перечисленные выше услуги отличаются весьма существенной особенностью. Так, деятельность лиц, которые имеют право их оказывать, подлежит либо лицензированию (это касается услуг связи), либо вообще носит характер практически естественной монополии (речь идет об услугах электро- и водоснабжения). В 2005 году налоговики придерживались мнения, что раз обычный арендодатель не обладает соответствующими правомочиями, значит, и выполнять документальную реализацию таких услуг от своего имени не имеет права.

В результате все перевыставленные арендодателем счета-фактуры на «особенные» услуги налоговыми органами не принимались, что означало непередачу вычета НДС по таковым у арендатора. Здесь надо отметить, что и арбитражные суды в большинстве своем поддержали позицию фискальных органов, в связи с чем была сформирована негативная судебная практика в отношении налогоплательщиков- арендаторов.

На тот момент, да и в действующем налоговом законодательстве, отдельно порядок применения НДС-вычета по смежным с арендой коммунальным услугам не был выделен, что подразумевало выработку общего подхода при решении вопроса по формированию налогооблагаемой базы у арендодателя и применения налогового вычета у арендатора.

Заройте ваши денежки!

Столкнувшись с непримиримой политикой как налоговиков, так и служителей Фемиды, бухгалтеры совместно с юристами стали искать выход из сложившейся ситуации, ведь суммы НДС по коммунальным услугам составляют существенную долю расходов компаний. Путем проб и ошибок налогоплательщики выработали несколько юридически обоснованных подходов к решению проблемы вычета НДС по коммунальным платежам.

Одним из таких методов является подход по включению коммунальных платежей в понятие «арендная плата».

Иными словами, в договоре на аренду помещения стороны определяют заранее, что платежи за оказываемые арендодателем услуги по предоставлению помещения в аренду включают в себя постоянную и переменную составляющую. В свою очередь постоянная часть, как правило, рассчитывается исходя из стоимости использования одного квадратного метра аренды помещения, а переменная часть исчисляется по ценам, установленным в приложении к контракту (фактически – тарифы за коммунальные услуги); ну а общая сумма утверждается сторонами ежемесячно на основании показаний приборов учета.

Таким образом, коммунальные услуги были фактически «зарыты» в понятие «арендная плата», а следовательно, арендодатели вполне обоснованно могли выставлять счета-фактуры на такие услуги, что позволяло арендаторам принимать предъявленный НДС к вычету.

Но и здесь не обошлось без прений с проверяющими, поскольку четкого руководства к действию, каким образом эта переменная часть арендной платы должна быть обозначена в счете-фактуре, не было. Эта недоработка давала право налоговикам придираться к представленным документам, подтверждающим такой вычет НДС, и опять же отказывать в его применении.

Долго ли, коротко ли…

Образовавшаяся брешь в законе позволила налоговым органам в течение пяти лет обеспечить регулярное поступления дополнительных денежных средств в государственный бюджет.

К сожалению, и сейчас рассматриваемая ситуация не нашла своего отражения на уровне федерального законодательства.

Однако в начале прошлого года ФНС выпустила письмо от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86@ «По вопросу применения налога на добавленную стоимость при оказании услуг по представлению в аренду недвижимого имущества». Данный документ объединил в себе весь опыт, накопленный в период сражений с налогоплательщиками, и содержит четкие указания, в каких случаях инспекции признают правомочность арендатора применить налоговый вычет НДС, а в каких нет.

Таким образом, для безболезненного уменьшения налога на добавленную стоимость, подлежащего к уплате в бюджет, за счет применения вычета по полученным коммунальным услугам, налоговые органы рекомендуют использовать один из следующих методов:

  • скрывать фактические коммунальные услуги в арендной плате, которую арендатор обязуется уплачивать арендодателю на протяжении всего действия договора аренды, применяя все ту же конструкцию по формулировкам в контрактах о постоянной и переменной части платежей. При этом в счетах-фактурах арендатор должен указывать единую стоимость услуги, состоящую из постоянной и переменной величины (заполняя в счете-фактуре либо одну строку с общей суммой, либо две строки с указанием (отдельно) постоянной величины, и отдельно – переменной). Применяя данный вариант расчетов, нелишне запомнить, что помимо правильно заполненного счета-фактуры от арендодателя, необходимо также обеспечить ежемесячное (или хотя бы ежеквартальное) подписание «Актов оказанных услуг», которые будут подтверждать согласованную сумму переменной части арендных платежей. Интересно, что налоговые органы разрешили в качестве подтверждающего документа вместо акта использовать документ, составленный в произвольной форме и подписанный сторонами договора аренды. Бумага эта должна соответствовать признакам первичного бухгалтерского документа, установленного статьей 9 Закона РФ «О бухгалтерском учете» от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ. Из этого следует, что регулярное подписание актов, подтверждающих оказание услуг по предоставлению помещения в аренду, необходимо только в случае, если по условиям контракта есть переменная часть арендной платы и в договоре не предусмотрен иной первичный документ для этих же целей;

  • заключить дополнительный договор с арендодателем на оказание посреднических услуг, которые и будут относиться к коммунальным. Речь идет, как правило, об агентском соглашении. В таком случае необходимо учитывать, что в соответствии с ГК РФ агент должен получать вознаграждение за выполнение им посреднической деятельности, что, безусловно, увеличивает расходную часть арендатора и порождает дополнительный документооборот (сторонам придется согласовывать отчеты агента, подтверждающие факт оказания услуг). При этом работа с НДС будет полностью соответствовать требованиям статьи 156 НК РФ, определяющей порядок начисления и уплаты в бюджет налога при оказании посреднических услуг;

  • подписать с арендодателем дополнительные самостоятельные договоры на каждый вид соответствующей услуги, то есть заключить самостоятельные соглашения на оказание услуг охраны, на выполнение уборки офисных помещений и т. д. Однако не надо забывать, что определенные услуги требуют лицензии, при отсутствии которой будут сложности не только с вычетом НДС, но и с подтверждением расходов при формировании налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.

Итак, казалось бы, указанное выше письмо на сегодня решило проблему пробела в законодательстве. Каков же статус данного разъяснения? Можно ли быть уверенным, что применяя его требования, налогоплательщик защищен от претензий со стороны налоговиков?

Для ответа на этот вопрос сошлемся на указание в самом письме о том, что позиция, изложенная в нем, согласована с Минфином РФ. В свою очередь в соответствии со статьей 21 Налогового кодекса налогоплательщики имеют право получать разъяснения от налоговых органов и Минфина. При этом на основании пункта 8 статьи 75 и подпункта 3 пункта 1 статьи 111 НК РФ в отношении налогоплательщика, руководствующегося письменным разъяснением Минфина, начисление пени на образовавшуюся недоимку, равно как и привлечение к ответственности, запрещено (позиция подтверждена письмом Минфина от 24 февраля 2010 г. № 03-04-05/10-67).

Но приравнивается ли согласование налоговиками какого-либо документа с Минфином к разъяснениям, непосредственно выпущенным последним, вам придется решать самим.

Юлия Лабутина, эксперт журнала "Расчет"

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное