Как учесть расходы на ремонт имущества, арендованного у физлица

Как учесть расходы на ремонт имущества, арендованного у физлица

27.05.2011

Организация арендует нежилое помещение у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем. В рамках договора аренды оговорено условие о том, что текущий ремонт осуществляет арендатор без возмещения расходов на ремонт арендодателем. Правомерно ли для целей налогообложения прибыли относить затраты на ремонтные работы данного помещения в состав расходов, уменьшающих налогооблагаемую прибыль?

Так, для целей налогообложения прибыли, расходы на ремонт основных средств рассматриваются как прочие расходы, и признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. При этом в отношении расходов арендатора на ремонт основных средств, существует требование, что арендатор может учитывать такие расходы, если договором между ним и арендодателем возмещение расходов на ремонт арендодателем не предусмотрено (ст. 260 НК РФ).

В тоже время имущество, принадлежащее налогоплательщику на праве собственности, которое используется им для извлечения дохода, со сроком службы более одного года и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей, признается амортизируемым, стоимость которого погашается путем начисления амортизации (ст. 256 НК РФ).

Капитальные вложения в арендованные основные средства амортизируются. Так, капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды (п. 1 ст. 258 НК РФ). После окончания срока действия договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по арендованному имуществу.

То есть при осуществлении с согласия арендодателя капитальных вложений в объекты арендуемых основных средств, стоимость которых не возмещается арендодателем, расходы в виде затрат капитального характера учитываются в целях налогообложения прибыли через амортизацию (письмо Минфина России от 21 марта 2011 г. № 03-03-06/1/158).

Финансисты были против

Отказывая в возможности принять к уменьшению налогооблагаемой прибыли расходы на ремонт арендованного имущества у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем, они обосновывали свою позицию тем, что основные средства, принадлежащие индивидуальным предпринимателям, не относятся к амортизируемым основным средствам.

Соответственно и расходы на ремонт нежилого помещения, арендуемого у индивидуального предпринимателя, не могут учитываться в расходах для целей налогообложения прибыли организаций (письмо Минфина России от 12 августа 2008 г. № 03-03-06/1/462).

Финансисты перешли на сторону налогоплательщиков

Что касается учета для целей налогообложения прибыли расходов на ремонт арендованного у физических лиц имущества, то здесь не все так понятно и однозначно. Так как арендованное имущество не принадлежит арендатору на праве собственности, то расходы на его содержание не списываются путем начисления амортизации, а входят в состав прочих расходов как расходы арендатора на ремонт амортизируемых основных средств, если расходы на ремонт арендодателем не возмещаются в соответствии с договором аренды. Это предусмотрено пунктом 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ.

Иными словами, на основании статьи 260 Налогового кодекса РФ расходы на ремонт арендованного помещения можно учесть только в том случае, если это имущество у собственника (арендодателя) является амортизируемым основным средством. Имущество физического лица к амортизируемому основному средству не относится. Поэтому говорить о применении положений данной статьи в рассматриваемом случае не логично (пункт 2 письма Минфина России от 15 июля 2009 г. № 03-03-06/1/470).

Опасный момент

Чтобы налоговики не переквалифицировали затраты на капитальный ремонт арендованного имущества, подлежащие списанию в составе расходов, в затраты на неотделимые улучшения, подлежащие амортизации, в договоре аренды необходимо указать конкретные виды работ, которые относятся к текущему и капитальному ремонту, и перечень видов работ, относящиеся к неотделимым улучшениям и увеличивающие стоимость имущества. Основной довод налоговых инспекторов при этом - проведение реконструкции не принадлежащего налогоплательщику имущества под видом капитального ремонта не обусловлено разумными экономическими причинами, а для целей налогообложения учитываются операции не в соответствии с их действительным экономическим смыслом.

Как заявили в недавнем письме Минфина России от 13 декабря 2010 г. № 03-03-06/1/773 финансисты, нормы статьи 260 Налогового кодекса РФ в целях налогообложения прибыли ограничивают отнесение к прочим расходам только расходов арендатора на ремонт амортизируемых основных средств (если договором аренды возмещение таких расходов арендодателем не предусмотрено). Они не против учета расходов на ремонт арендованных у физического лица основных средств, но только не в качестве расходов на ремонт основных средств (на основании статьи 260 Налогового кодекса РФ), а в качестве прочих расходов, связанных с производством и реализацией (по нормам статьи 264 Налогового кодекса РФ).

налог на недвижимостьРасходы, связанные с ремонтом основных средств, предоставленных в аренду физическим лицом, которые не относятся к амортизируемым основным средствам и по условиям договора аренды не возмещаются арендодателем, могут быть учтены для целей налогообложения в соответствии с нормами подпункта 49 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ как прочие расходы, связанные с производством и реализацией, при условии их обоснованности, документального подтверждения, и направленности на осуществление деятельности, приносящей экономический эффект.

Более того, в письме Минфина России от 01 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/51 приведена позиция, согласно которой расходы на ремонт основных средств, не являющихся амортизируемым имуществом в налоговом учете арендодателя (имущество, арендованное у налогоплательщиков, применяющих специальные налоговые режимы, у физических лиц), учитываются в составе прочих расходов при обязательном соблюдении условий об обоснованности расходов на ремонт арендованного имущества, и документального подтверждения надлежащим образом.

А судьи что?

Проанализировав сложившуюся судебную практику по вопросу правомерности принятия для целей налогообложения прибыли расходов на ремонт арендованного у физического лица имущества, отметим, что здесь тоже наблюдается неоднозначность. Так же, как и финансисты, судьи два — три года назад выносили решение о том, что оснований относить затраты, направленные на ремонт имущества, арендованного у физического лица, не являющегося предпринимателем, к материальным или прочим расходам, в составе которых учтены иные расходы налогоплательщика, не имеется.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса РФ имущество, находящееся в собственности физического лица, не зарегистрированного в качестве индивидуального предпринимателя, не относится к объектам, подлежащим амортизации (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12 марта 2007 г. № Ф04-483/2007(31447-А67-40)).

Если арендовано у ИП

Официальная позиция по вопросу того, можно ли принять к учету расходы по ремонту имущества, которое вы арендовали у индивидуального предпринимателя, сводится к тому, что при надлежащем оформлении оправдательных подтверждающих документов, расходы на ремонт основных средств, арендованных у индивидуального предпринимателя, не подлежащие компенсации арендодателем, можно отразить для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов (письма Минфина России от 01 февраля 2011 г. № 03-03-06/1/51, от 07 июня 2009 г. № 03-03-06/2/131).

Мнение

«С доводами налоговых инспекторов о том, что имущество, принадлежащее на праве собственности физическому лицу, не зарегистрированному в качестве предпринимателя, не может быть отнесено к категории амортизируемого имущества, в связи с чем положения пункта 2 статьи 260 Налогового кодекса РФ не могут быть распространены на отношения, связанные с ремонтом такого имущества в случае передачи его по договору аренды (субаренды), даже если расходы обоснованны и документально подтвержденные, можно поспорить.

При этом нельзя игнорировать тот факт, что гражданское законодательство (п. 1 ст. 23 ГК РФ) связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

И физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица при наличии следующих признаков (письмо Минфина России от 17 ноября 2009 г. № 03-04-05-01/808):

  • изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
  • хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
  • взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
  • устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами».

Е. Остапенко, бухгалтер, г. Волгоград

Так же в качестве положительного судебного решения в пользу налогоплательщика можно привести постановление ФАС Уральского округа от 28 декабря 2010 г. № Ф09-10981/10-С3.

Вкотором налоговый орган считает, что поскольку сырье обществом не производится, то, соответственно, и отсутствует необходимость в приобретении сырья и затраты общества, связанные с его приобретением, а также расходы, сопутствующие процессу производства сырья, в том числе ремонт основных средств, аренда оборудования, амортизационные отчисления, не являются экономически целесообразными.

Налогоплательщиком было доказано, что он фактически приобретал названное сырье и реализовывал его.

Более того, согласно заключенным с индивидуальным предпринимателем договорам аренды организация приняла на себя обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт. При этом возмещение арендодателем расходов арендатора на ремонт арендованных нежилых помещений договорами аренды не было предусмотрено. Размер расходов по ремонту нежилых помещений и величину материальных расходов на ремонт нежилых помещений, налогоплательщик документально подтвердил.

При таких обстоятельствах судом сделан вывод о правомерности учета расходов по аренде нежилых помещений, на ремонт нежилых помещений в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

В. Якубова, налоговый консультант

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное

Комментарии (0)


    Оставить комментарий


    Введите код с картинки:

    CAPTCHA