Как заполнять Акт о приостановлении строительства

Как заполнять Акт о приостановлении строительства

29.04.2011

На страницах «Практической бухгалтерии» мы снова и снова обращаемся к теме строительства – его правовой, налоговой и бухгалтерской стороне. Бесспорно, данная тема актуальна всегда. На этот раз предлагаем с юридическим «прицелом» посмотреть на ситуацию, когда строительные работы по той или иной причине необходимо либо приходится вынужденно заморозить.

Приостановление строительных работ может быть обусловлено различными причинами – объективными и субъективными, зависящими от самой фирмы-заказчика и от ее контрагентов, инвесторов, поставщиков стройматериалов, а также государственных органов и др. В любом случае необходимо документальное оформление факта приостановки строительства, что одновременно послужит оправданием понесенных расходов.

Есть такой акт

Постановлением Госкомстата России (сейчас – Росстат) от 11 ноября 1999 г. № 100 утверждены унифицированные формы первичной учетной документации по учету работ в капитальном строительстве и ремонтно-строительных работ. В данном нормативном документе приведены важнейшие и широко применяемые формы первичных учетных документов, связанные со строительством, в том числе капитальным. В постановлении Госкомстата также содержатся указания по применению и заполнению приведенных форм.

Так, утверждена унифицированная форма № КС-17, которая именуется «Акт о приостановлении строительства». Оформить приостановление строительства необходимо именно этим документом.

Акт состоит из «шапки», лицевой и оборотной стороны и заключительных реквизитов. Обе стороны документа практически идентичны. На оборотной стороне лишь присутствует дополнительная строка «Всего по акту».

В самом начале акта указываются:

1) код формы по ОКУД (для формы КС-17 – это всегда 0322010);

2) инвестор: наименование, контактные данные, ОКПО;

3) заказчик (генподрядчик): наименование, контактные данные, ОКПО;

4) подрядчик (субподрядчик): наименование, контактные данные, ОКПО;

5) стройка: наименование, адрес;

6) сведения о договоре подряда (контракте): номер и дата;

7) основание-разрешение на строительство: наименование документа, номер, дата;

8) основание приостановления строительства: наименование документа, номер, дата;

9) наименование самого акта («Акт о приостановлении строительства»), номер и дата составления.

В конце акта (внизу оборотной стороны) ставятся печати организации-заказчика и подрядной организации, а также подписи (с расшифровкой) руководителей и главных бухгалтеров.

Внимание

При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства (п. 4 ст. 52 Градостроительного кодекса РФ).

Акт с особенностями

На практике крайне важно знать и понимать, какое юридическое значение имеет акт формы КС-17. Поэтому отметим его основные особенности:

  • акт не применяется в качестве первичного учетного документа для целей ведения бухгалтерского учета;
  • ведение первичного «строительного» учета по унифицированным формам (в том числе КС-17) распространяется на юридические лица всех организационно-правовых форм и форм собственности;
  • акт может оформлять не только непосредственно приостановление строительства, то есть его консервацию, но и прекращение строительных работ;
  • если на стройке работает несколько подрядчиков, акт КС-17 нужно оформить по каждому из них (т. е. сколько договоров подряда, столько и актов).

Основное значение акта формы КС-17 таково: заказчик (застройщик) обязан произвести окончательный расчет по приостановленному строительству с исполнителем работ (подрядчиком) на основании акта формы КС-17 и решения о консервации (об окончательном прекращении строительства).

Вообще, ситуации, когда у уполномоченного представителя заказчика (генподрядчика) возникает необходимость составить акт по форме КС-17, могут быть самими различными: отсутствие или нехватка финансирования, неплатежеспособность (банкротство) инвестора, когда строящийся объект не отвечает требованиям заказчика, организационные трудности и пр.

Работа с реквизитами

Закон позволяет скорректировать форму акта о приостановлении строительства под ваши нужды. Это прямо вытекает из Порядка применения унифицированных форм первичной учетной документации, который утвержден постановлением Госкомстата России от 24 марта 1999 г. № 20.

При необходимости в форму КС-17 можно вносить дополнительные реквизиты. При этом все заранее установленные реквизиты должны остаться без изменения, в том числе код, номер формы, а также само наименование акта. Удалить отдельные реквизиты из формы акта нельзя. Если нет необходимости в их заполнении – ставьте прочерки.

Каждое изменение формы КС-17 (включение нового реквизита и пр.) должно быть оформлено организационно-распорядительным документом организации (приказом и т. п.). Если этого не будет сделано, автоматически встает под сомнение юридическая сила такого акта, то есть его действительность.

Формат бланка акта формы КС-17, который приведен в постановлении Госкомстата России от 11 ноября 1999 г. № 100, носит рекомендательный характер. Для удобства заполнения и обработки необходимой информации его можно изменять: расширить или сузить графы и строки, включить дополнительные строки (в том числе свободновисящие) и вкладные листы.

К сведению

Объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом и подлежат государственной регистрации (ст. 130 ГК РФ).

О числе экземпляров

Акт формы КС-17 составляется в таком количестве экземпляров, которое необходимо (один – подрядной организации, второй – заказчику (застройщику), третий – инвестору по его требованию). Таким образом, необходимо составить как минимум два экземпляра акта. После окончательных расчетов по незавершенному строительству все документы помещаются каждой из сторон на хранение в архив своей бухгалтерии.

Заполнение

Основной принцип заполнения формы КС-17 таков: по каждой стройке под своим порядковым номером указываются раздельно приостановленные строительством работы (в укрупненных формулировках).

Форма КС-17 заполняется на основании первичных документов по строительству. Прежде всего это общий журнал работ (форма № КС-6) и журнал учета выполненных работ (форма № КС-6а). Затраты на консервацию включают в акт на основании проектной сметы.

Обратите внимание: в акте следует указывать данные не только по объектам, но и по работам и затратам, которые приостановлены строительством. Приведем основные показатели по акту формы КС-17:

а) наименование и назначение объекта (работ, затрат);

б) дата начала строительства;

в) сметная стоимость (полная по договору и фактическая на дату приостановления);

г) фактические затраты на дату приостановления строительства (по балансу застройщика);

д) средства, необходимые для расчетов с подрядной организацией (в т. ч. убытки, неустойки и пр.);

е) стоимость работ и затрат, необходимых на консервацию.

Как оплачивать работу подрядчика

Наличие в акте граф 10–12 прямо вытекает из положений статьи 752 Гражданского кодекса. В ней идет речь о следующем: если работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику выполненные до момента консервации работы (графа 10 формы КС-17), а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства (графы 11 и 12), с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ. Размер оплаты выполненных на дату приостановления строительства работ зависит от особенностей их приостановки (см. таблицу).

Таблица

Обстоятельства приостановки работ и консервации объекта строительства

Оплата подрядчику (до момента консервации)

По не зависящим от сторон причинам

В полном объеме + убытки и неустойки — выгоды подрядчика от прекращения работ (реальные и потенциальные)

По вине одной из сторон

В размере фактических затрат + убытки — неустойки — выгоды подрядчика от прекращения работ (реальные и потенциальные)

Таким образом, при консервации строительства ее последствия несет заказчик, который должен возместить подрядчику расходы, вызванные приостановлением работ.

В соответствии со статьей 705 Гражданского кодекса риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик. В связи с этим до момента передачи незавершенного строительства заказчику на подрядную организацию возлагаются обязанности по сохранности строительного объекта.

Пример

Подрядная организация на основании договора производит монтаж тепломеханического и иного оборудования в недостроенном здании. На момент окончания монтажных работ у здания отсутствует крыша. При таких обстоятельствах подрядная фирма до завершения общестроительных работ объективно не может сдать объект службам города. На основании статьи 752 Гражданского кодекса она вправе (одно из двух):

  • требовать оплаты выполненных работ;
  • передать принадлежащее ей право требовать уплаты задолженности, возникшей в результате неполной оплаты работ, другому лицу в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

(Постановление ФАС Уральского округа от 21 декабря 2004 г. № Ф09-4189/04-ГК по делу № А50-7594/2004-Г-7.)

После акта

На основе составленного по форме КС-17 акта участники строительного процесса могут приступить к следующему этапу – составлению перечня работ по консервации и соответствующих затрат, непосредственно связанных с приостановлением стройки и сопутствующими действиями (например, организацией охраны, закупкой материалов и пр.).

Составление акта о приостановлении строительства может влечь за собой не только расторжение либо «замораживание» отношений по договору строительного подряда. Как правило, автоматически возникает право требовать предоставления финансирования в рамках инвестиционного договора (если в стройке фигурирует инвестор). В любом случае, по закону, консервация объекта сама по себе не влечет прекращение отношений в рамках договора строительного подряда.

Внимание

Гражданский кодекс не связывает консервацию непременно с окончательным прекращением договорных отношений. В связи с этим в договоре подряда сторонам следует предусмотреть порядок его прекращения в случае возможной консервации создаваемого объекта.

стройкаКонсервация «де-юре», «де-факто» и по аналогии

«Де-юре»

А как быть, если по документам консервация проведена, а реально на стройке ничего во исполнение этого не сделано? На этот счет есть правовая позиция, которая изложена в постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 октября 2005 г. № А58-2352/04-Ф02-5174/05-С2. Арбитры пришли к следующему выводу: консервация предполагает совершение каких-либо действий, направленных на сохранение имущества в пригодном состоянии или, по крайней мере, по ее оформлению внутренними документами владельца «консервируемого» имущества. При этом документы должны подтверждать не только факт консервации объекта, но и момент времени, с которого объект был законсервирован. Только в этом случае не будет проблем при расчетах по договору подряда.

«Де-факто»

Возможна и обратная ситуация, когда объект строительства фактически находится в режиме консервации (по причине отсутствия финансирования), но в документах это не отражено (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16 августа 2010 г. по делу № А25-1822/2009). В этом случае консервация документально не оформлена, поэтому понесенные расходы по охране и содержанию стройки подрядчику, скорее всего, придется доказывать в суде, чтобы получить их возмещение от заказчика.

По аналогии

В арбитражной практике есть примеры, когда поддержание подрядчиком сохранности строительного объекта приравнено к его консервации (например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 9 декабря 2010 г. по делу № А53-1592/2010).

Из-за ненадлежащего финансирования строительных работ их выполнение приостановлено в 2003 году. Заказчик не воспользовался правом на отказ от договора (статья 717 ГК РФ). Подрядчик тоже не воспользовался правом на отказ, связанный с ненадлежащим исполнением обязательств по своевременной оплате работ. Исходя из положения дел, арбитры делают вывод, что воля обеих сторон направлена на продолжение подрядных отношений.

Затем судьи рассуждают так: приостановление производства работ связано с приостановлением финансирования, то есть по причинам, не зависящим от подрядчика. На период приостановления работ (до возобновления финансирования) подрядчик выполнял не обязательства из договора – строительные работы (при производстве которых одновременно обеспечивал бы сохранность строящихся объектов), а осуществлял только функции по поддержанию объекта в надлежащем состоянии, что выходит за рамки его обязанностей из подряда. При этом заказчик не давал распоряжение о консервации объекта.

В итоге арбитры заключили: учитывая длительный период приостановления работ («выходит за пределы нормального срока выполнения работ»), фактически строительные объекты находились в режиме обеспечения их сохранности, аналогичном консервации. А в таком случае несение расходов по обеспечению сохранности объекта ложится на заказчика, которому принадлежит незаконченный результат строительных работ.

К сведению

Организация охраны недостроенного объекта – общеизвестный способ обеспечения сохранения строек от хищений и актов вандализма.

Отопление помещений объектов строек – общеизвестный способ поддержания допустимой температуры в зданиях соответствующего назначения для предупреждения процессов разрушения отделки и конструктивных элементов.

В любом случае: если расходы подрядчика на поддержание сохранности стройки носят спорный характер (частично не относятся к обеспечению сохранности, не разумны), полностью отказать в их возмещении суд не вправе.

Инвентаризация «незавершенки»

Как проводить инвентаризацию приостановленного строительства, указано в приказе Минфина России от 13 июня 1995 г. № 49 «Об утверждении Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств».

Так, по незавершенному капитальному строительству в описи необходимо указать наименование объекта и объем выполненных работ по нему, в том числе по каждому отдельному виду работ, конструктивным элементам, оборудованию и т. п. При этом важно проверить:

а) не числится ли в составе незавершенного капитального строительства оборудование, переданное в монтаж, но фактически не начатое монтажом;

б) состояние уже законсервированных и временно прекращенных строительством объектов.

По указанным объектам, в частности, нужно выявить причины и основание для их консервации.

Внимание

Отдельные (особые) инвентаризационные описи составляют:

1) на законченные строительством объекты, фактически введенные в эксплуатацию (полностью или частично), но приемка и ввод в действие которых не оформлены надлежащими документами;

2) на законченные, но почему-либо не введенные в эксплуатацию объекты.

В обоих случаях в описях необходимо указывать причины задержки оформления сдачи в эксплуатацию объектов (п. 3.33 Методических указаний по инвентаризации имущества и финансовых обязательств).

На прекращенные строительством объекты, а также на проектно-изыскательские работы по неосуществленному строительству составляют описи, в которых необходимо отразить характер выполненных работ, их стоимость и причины прекращения строительства. Делается это на основе соответствующей технической документации (чертежей, смет, сметно-финансовых расчетов), актов сдачи работ (отдельных этапов), журналов учета выполненных работ на объектах строительства и другой документации.

В итоге инвентаризационная комиссия по документам устанавливает сумму, подлежащую отражению на счете расходов будущих периодов. Она в свою очередь относится на издержки производства и обращения либо на соответствующие источники средств организации в течение документально обоснованного срока и согласно разработанным в организации расчетам и учетной политике.

Консервация по НК

Итак, строительство приостановлено. Но, как правило, это не означает, что все расходы по стройке исчезли в небытие на какое-то время. Возможно, в будущем удастся исправить ситуацию либо вообще продать «недострой» другой фирме. Поэтому мудрее позаботиться о сохранности результатов созданного уже сейчас.

В этом случае не избежать расходов, связанных с содержанием и обслуживанием промежуточного результата приостановленных строительных работ. Это прежде всего расходы на охрану, отопление, энергоснабжение, закупку материалов для консервации и пр. Налоговое законодательство здесь идет навстречу участникам строительного процесса.

Это важно

Расходы в виде выплат работникам организации за время простоя (как по вине работодателя, так и по причинам, не зависящим от работодателя и работника) можно учесть в расходах для целей налогообложения прибыли (письмо Минфина России от 15 октября 2008 г. № 03-03-06/4/71).

Сразу обратим внимание, что Налоговый кодекс приостановление и возобновление строительства называет терминами «консервация» и «расконсервация». Так, норма подпункта 9 пункта 1 статьи 265 Налогового кодекса позволяет в целях налогообложения прибыли в составе внереализационных расходов учитывать расходы, связанные с консервацией и расконсервацией, в том числе затраты на содержание законсервированных производственных мощностей и объектов.

Соответственно тот участник строительного процесса, который несет такие расходы, вправе учесть их при исчислении налога на прибыль. Аналогичный вывод можно найти в свежем письме Минфина России от 11 декабря 2009 г. № 03-03-06/1/805. В указанном письме рассмотрена ситуация, при которой строительство было приостановлено на два года и все это время инвестор нес расходы на содержание недостроенного объекта недвижимости.

Правильное оформление приостановления строительных работ актом формы КС-17 и другими документами позволяет избежать проблем при расчетах по договору подряда, а также учесть расходы на консервацию при исчислении налога на прибыль.

В. Бельковец, юрист, ведущий эксперт по правовым вопросам

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное

Комментарии (3)

  1. ctelag
    26.11.2016Ответить

    Главное в этом чтбы стройка из за денег не остановилась а остальное ерунда сроки нагонят ctelag.livejournal.com/

    Главное в этом чтбы стройка из за денег не остановилась а остальное ерунда сроки нагонят ctelag.livejournal.com/
    Вам нужно авторизоваться, чтобы голосовать0Вам нужно авторизоваться, чтобы голосовать0


  2. Сакалов
    26.11.2016Ответить

    Совершаем монтаж стеллажей для склада. Сборка в новоиспеченном помещении и разборка старых стеллажей старого хранилища. Полетные стеллажи с подъезд для замера помещения после чего размещение оснастки и быстрой работы.

    Совершаем монтаж стеллажей для склада. Сборка в новоиспеченном помещении и разборка старых стеллажей старого хранилища. Полетные стеллажи с подъезд для замера помещения после чего размещение оснастки и быстрой работы.
    Вам нужно авторизоваться, чтобы голосовать0Вам нужно авторизоваться, чтобы голосовать0


  3. Андрей
    17.09.2015Ответить

    Добрый день! Спасибо за статью, очень полезная. Есть один вопрос. Со стороны Заказчика с Подрядчиком был заключен договор на оказание строительно-монтажных работ. Работы не были выолнены в полном объеме, небходимо расторгнуть договор. Если Форма КС-17 не применяется в качестве первичного учетного документа для целей ведения бухгалтерского учета, то необходимо еще оформлять акт по форме КС-2?

    Добрый день! Спасибо за статью, очень полезная. Есть один вопрос. Со стороны Заказчика с Подрядчиком был заключен договор на оказание строительно-монтажных работ. Работы не были выолнены в полном объеме, небходимо расторгнуть договор. Если Форма КС-17 не применяется в качестве первичного учетного документа для целей ведения бухгалтерского учета, то необходимо еще оформлять акт по форме КС-2?
    Вам нужно авторизоваться, чтобы голосовать0Вам нужно авторизоваться, чтобы голосовать0



Оставить комментарий


Введите код с картинки:

CAPTCHA