Методичка для «коммуналки»

Методичка для «коммуналки»

08.07.2010

На какие только ухищрения не шли компании, чтобы принять НДС к вычету по коммунальным услугам при аренде. Последнее письмо Минфина разрешает сложившийся спор...

Обычная ситуация: компания арендует офис, но помимо арендной платы по условиям договора также оплачивает коммунальные услуги, а также по уборке, охране помещения − так называемые эксплуатационные услуги. Сложность состоит как раз в том, что их предоставляет не сам арендодатель, а третьи лица, что и порождает налоговые споры.

Арендная плата = постоянная часть + переменная часть

Гражданское законодательство не дает возможности арендодателю часто пересматривать размер арендной платы. Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, арендная плата может изменяться не чаще одного раза в год. Учитывая, что тарифы коммунальных услуг увеличиваются за год неоднократно, арендодателю рискованно устанавливать единую величину платы, поэтому и имеют широкое распространение такие понятия, как «постоянная» и «переменная» составляющие аренды.

В связи с тем что услуги по предоставлению в аренду помещений являются объектом обложения НДС, арендодатель вправе насчитать налог на всю сумму арендной платы (и постоянную, и переменную части) и выставить по нему счет-фактуру. При этом сам арендодатель вправе получить вычет по коммунальным услугам, потребленным арендатором, а арендатор в свою очередь на основании полученного счета-фактуры ставит к вычету всю уплаченную сумму НДС.

Данный способ оплаты коммунальных услуг оптимален с точки зрения налогообложения (письма Минфина России от 19 сентября 2006 г. № 03-06-01-04/175, УФНС России по Московской обл. от 13 ноября 2006 г. № 21-25-И/1372, ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86)

Арендатор-посредник

Еще один способ, который чиновники признали правомерным в целях принятия к вычету сумм налога, − это заключение посреднического договора между арендодателем и арендатором в части расчетов за эксплуатационные услуги, например, договора комиссии или агентского договора (ст. 990, 1005 ГК РФ). В данном случае условия об оплате коммунальных и иных услуг могут быть предусмотрены как отдельным договором, так и включены в договор аренды (смешанный договор). В отношении такого вида расчетов по «коммуналке» будут применяться особые правила, установленные статьей 156 Налогового кодекса.

При таком виде правоотношений арендодатель-агент не совершает реализации, так как услуги, приобретенные агентом для принципала, являются собственностью принципала (п. 1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ). Но вот со стоимости вознаграждения уплатить НДС арендодатель обязан (п. 1 ст. 156 НК РФ). Счета-фактуры от коммунальных служб он перевыставляет получателю услуг (арендатору), который получает право на вычет налога со всей стоимости коммунальных услуг, включая агентское вознаграждение.

Исключение − компенсация

Еще один распространенный способ оплаты эксплуатационных услуг – это заключение отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или включение в договор аренды условий, что такая компенсация является не переменной частью арендной платы, а самостоятельным платежом.
При данном виде правоотношений чиновники продолжают отказывать в налоговых вычетах. Логика финансовых и налоговых органов по этому вопросу была выражена во многих разъяснительных письмах и сводилась всегда к следующему: операции по поставке электроэнергии арендатору не относятся у арендодателя к реализации товаров (работ, услуг), так как он не является прямым поставщиком услуг и не может выставлять счета-фактуры.

Итак, чиновники запретили арендодателю принимать к вычету налог, уплаченный коммунальщикам, так как услуга приобретается не для реализации, то есть не для налогооблагаемой деятельности. Значит, налог, предъявленный коммунальными службами, у арендодателя вычету не подлежит. Арендодателю необходимо сумму НДС включить в стоимость коммунальных услуг (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ, письма Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52, от 31 декабря 2008 г. № 03-07-11/392, от 26 декабря 2008 г. № 03-07-05/51, УФНС России по г. Москве от 21 мая 2008 г. № 19-11/48675, от 8 июня 2009 г. № 16-15/58069).
Используя такую схему оплаты «коммуналки», предприятие-арендатор также не сможет принять «входной» налог к вычету, так как основания – счета-фактуры – у него нет. И в ранних письмах, и в последнем письме мнение чиновников едино и сводится к невозможности НДС-вычета (письма Минфина России от 27 декабря 2007 г. № 03-03-06/1/895, от 6 сентября 2005 г. № 07-05-06/234, УФНС России по г. Москве от 16 июля 2007 г. № 19-11/067415, от 8 июня 2009 г. № 16-15/58069, от 2 апреля 2009 г. № 19-15/31079.1, ФНС России от 4 февраля 2010 г. № ШС-22-3/86).

С такой позицией компании спорили, и данный вопрос не раз рассматривался судами, решения которых были противоречивы. Например, солидарные с чиновниками суды указывают на то, что налоговые вычеты вправе заявить покупатель товаров (работ, услуг). Поскольку арендатор не является прямым покупателем услуг, он не вправе воспользоваться налоговыми вычетами. При этом выставление арендодателем арендатору аналогичных счетов-фактур неправомерно и не позволяет последнему применять вычет по НДС. Арендодатель, по мнению арбитров, также не может вычесть «входной» налог от поставщика услуг, так как приобретает их не для перепродажи (постановления ФАС Центрального округа от 10 октября 2007 г. № А36-2553/2006, ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 октября 2008 г. № А10-845/08-Ф02-5264/08, от 23 октября 2008 г. № А19-5353/08-50-Ф02-5196/08, ФАС Волго-Вятского округа от 14 августа 2008 г. № А17-1404/2007, от 31 июля 2008 г. № А17-1403/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 1 сентября 2008 г. № Ф04-5318/2008(10782-А46-40), от 21 января 2008 г. № Ф04-163/2008(568-А46-41), ФАС Северо-Западного округа от 21 июля 2009 г. № А56-48203/2007, ФАС Поволжского округа от 6 февраля 2008 г. № А55-6796/2007-53, от 4 марта 2008 г. № А65-8421/2007-СА1-37).

Елена Бордунова,
редактор-эксперт «Практическая бухгалтерия»

Полную версию статьи «Методичка для “коммуналки”» вы можете найти в журнале «Практическая бухгалтерия» №5 2010

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное

Комментарии (0)


    Оставить комментарий


    Введите код с картинки:

    CAPTCHA