Ваша фирма решила поменять офис

Ваша фирма решила поменять офис

22.05.2009

В условиях, когда бизнес вынужден сокращать издержки, многие компании решили сменить свой рабочий адрес. Иными словами, руководители, взвесив все «за» и «против», устремились в поисках более дешевых квадратных метров. Благо, нынешняя ситуация позволяет сделать выбор в пользу боле экономичного варианта. Здесь есть одно «но»: найдя даже самый чудесный вариант офиса за приемлемые деньги, не стоит кидаться в омут с головой и в одночасье подписывать все документы — очень важно взвесить каждый свой шаг.

Ценовой порядок

Итак, вы приняли решение о переезде. Что ж, это не проблема. Сегодня рынок коммерческой недвижимости предлагает вполне доступные (еще год назад в это никто бы не поверил) арендные ставки. Как и ожидалось, начало 2009 года ознаменовалось снижением цен на коммерческую недвижимость по всем ее категориям. По данным компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, сильнее всего падение происходит на офисном рынке, особенно в зданиях класса «А», где количество свободных помещений составляет 20—30 процентов, а стоимость арендной ставки откатилась к уровню цен 2007 года. Примерно такая же ситуация сложилась и с офисами, относящимися к категории «B» и «С», где ценовая политика на порядок ниже. На данный момент арендная площадь по этим трем категориям, по некоторым оценкам, может обойтись в 700 (А), 600 (В) и 400 (С) долларов за квадратный метр в год. По словам одного из специалистов по коммерческой недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость», снять недорогой офис сейчас стало долгожданной реальностью:

— Для того чтобы сэкономить на расходах по аренде, фирмы покидают помещения, которые находятся в дорогих районах и перебираются подальше от центра в менее респектабельные части города, где можно обустроить офис на базе НИИ или в жилом доме в полуподвальном помещении. Кроме этого, сейчас многие компании переезжают на окраины города в бизнес-центры категории «B», где стоимость аренды в год составляет 18—20 тысяч рублей за квадратный метр, а офисы класса «С» (в основном это помещения, которые могут находиться в любом строении) — 10—12 тысяч рублей. На сегодняшний день это один из самых дешевых вариантов офисной аренды.

Что касается малого и среднего бизнеса, то власти в разных регионах предлагают коммерсантам снимать муниципальные помещения. В столице, например, по распоряжению мэра Москвы Юрия Лужкова, ее стоимость в ближайшие годы не будет превышать 1000 рублей за квадратный метр в год.

Экспертная оценка

Как считают эксперты, самостоятельный поиск помещений через объявления очень сложен и отнимает массу времени. Кроме того, выбранный объект может оказаться неудачным, если поиском занимался не специалист. Также в процессе эксплуатации помещения могут всплыть разные неудобства и дефекты, которые при первом знакомстве не всегда обнаруживаются. Однако этот вопрос можно решить, наняв оценщика, который и определит, в каком состоянии находится помещение. Как правило, специалисты, которые проводят экспертизу помещения, — это люди, разбирающиеся в ремонтных работах и способные зафиксировать все преимущества и недостатки будущего офиса или любого другого помещения.

Все индивидуально

Некоторые аналитики отмечают, что владельцы квадратных метров готовы идти дальше на компромиссы, лишь бы помещения не пустовали. К примеру, многие арендодатели предпочитают договариваться с клиентом о цене в индивидуальном порядке, проявляя гибкость в отношении арендной стоимости, и это касается не только офисных помещений, но и объектов, предназначенных для торговли. Так, например, Алекс Сухов, руководитель проекта «Арендный Бизнес», Gremm Group Real Estate Managment, утверждает, что многие аналитические отчеты о недвижимости не отражают реального положения вещей:

— На мой взгляд, сегодня не существует рыночной цены в секторе торговой недвижимости. Каждая компания по-своему ведет арендную политику и по-настоящему никто не знает, за сколько «ушел» тот или иной объект. Такие сделки не оглашают из-за конкурентных соображений, поэтому многие отчеты составляются в отрыве от реальности. В нашей компании сегодня существует более 60 объектов street retail (магазины шаговой доступности). По каким-то из них мы снизили арендную ставку по сравнению с докризисным уровнем, где-то нам выгоднее держать помещения пустыми, чем сдавать ненадежным арендаторам. На сегодняшний день у нас есть объекты арендной стоимостью и 300, и 2000 долларов за квадратный метр в год.

Подготовительная работа

До заключения договора аренды рекомендуется проверить:

  • право собственности арендодателя на помещение;
  • не находится ли помещение в залоге, под арестом или в аренде у третьих лиц;
  • есть ли решение уполномоченного органа или должностного лица арендодателя о передаче помещения в аренду, и кто уполномочен заключить договор аренды (для юридических лиц);
  • какое предусмотрено целевое назначение для помещения;
  • введено ли помещение в эксплуатацию после строительства или реконструкции.

Договорные тонкости

После того как вы определились с новым офисом, необходимо подготовить соответствующие бумаги. Причем в вопросах документов необходимо быть предельно внимательным, поскольку можно подписать то, что в дальнейшем будет для вас крайне невыгодно. По словам специалиста по коммерческой недвижимости компании Penny Lane Ralty Максима Жуликова, договор аренды требует профессионального подхода:

— Коммерсант может совершить ошибку, если он, не имея опыта, самостоятельно заключает договор аренды. Это может поставить его в невыгодное положение. Поэтому лучше привлечь к этому процессу одновременно юриста и специалиста из агентства недвижимости, на которых можно положиться. Ведь собственник прекрасно знает свой объект и будет стремиться составить договор в свою пользу.

Чтобы этого не произошло, специалисты рекомендуют тщательно продумывать, что должно быть прописано в договоре. Ведь обещанное на словах может иметь обратный результат, и при возникновении спорной ситуации устные заверения не будут служить доказательством. Например, если владелец помещения заверяет в определенной мощности электропитания, то данное условие необходимо отразить в документе. Кроме того, Гражданский кодекс РФ предусматривает ряд существенных условий, которые в обязательном порядке указываются в договоре аренды. В первую очередь это размер арендных платежей и порядок их уплаты. При этом стороны вправе сами определять, как удобнее это сделать: раз в квартал, в течение месяца и т. д.

Но, перед тем как определиться с размером арендной платы, следует очертить понятие «объект аренды». То есть что конкретно передается съемщику во временное пользование: пустое помещение или в придачу к нему еще и оборудование, мебель, оргтехника и т. д. Это важно, поскольку за сохранность всех предметов материальную ответственность несет арендатор. Поэтому к основному проекту договора обычно составляется приложение, в котором перечисляются все предметы, передаваемые вместе с помещением.

Следующим обязательным пунктом договора является срок, на который данное помещение сдается. По словам Максима Жуликова, он может быть краткосрочным (1—3 года) и долгосрочным (более трех лет), при этом в договоре должны быть определены условия выхода из него:

— Как правило, стороны могут в одностороннем порядке прекратить договорные отношения, если одного из участников что-то не устраивает. В некоторых случаях собственник может предложить скидку в обмен на долгосрочное пользование помещением. Безусловно, все это должно быть документально заверено. Важно помнить, что нарушение условия договора влечет за собой штрафы.

Когда договор аренды составлен, осталось только подготовить акт приема-передачи помещения в пользование съемщику, и в этом документе необходимо подробно указать, в каком состоянии передается имущество. Если к этой части сделки отнестись легкомысленно, по окончании срока действия аренды собственник при обнаружении порчи имущества принудит съемщика к возмещению ущерба, даже если арендатор никоим образом к этому не причастен. Именно поэтому относиться к заполнению документов при аренде офисов необходимо очень внимательно. Таким образом можно избежать нежелательных последствий.

Артем Жук-Жученко

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное