Бонусы и риски субаренды

Бонусы и риски субаренды

23.04.2009

Заработать на аренде может не только собственник имущества, но и лицо, которое распоряжается этой собственностью временно. Примером тому служит сделка субаренды. Благодаря ей некоторые компании в сегодняшнее непростое время могут компенсировать свои издержки по аренде площадей. При этом на отношения между основным арендатором и субарендатором влияют не только условия заключенного между ними договора, но и нормы основного соглашения, а также позиция собственника помещения.

Требуется одобрение

Как уже было сказано выше, право на заключение договора субаренды арендатор имеет лишь в том случае, если собственник имущества против этого не возражает. На практике же выработано два основных способа подтвердить факт согласия с заключением договора субаренды.

В первом случае оно дается сразу при заключении основного договора аренды, и этот факт фиксируется в тексте соглашения. Для этого нужно включить в документ следующее положение:

«Арендатор вправе без получения дополнительного согласия арендодателя, сдавать арендованное имущество в субаренду (под наем). Согласие на заключение договора субаренды с любым лицом на любых условиях в пределах срока настоящего договора, арендодатель дает посредством заключения настоящего договора»

Второй вариант предусматривает, что собственник может передать арендатору отдельный документ уже после подписания договора. При этом наименование такой бумаги (согласие, уведомление или просто письмо) особого значения иметь не будет.

Согласие арендодателя может распространяться на конкретную ситуацию или же быть обезличенным. В первом случае стороны оговаривают вопрос о том, кто может быть субарендатором и на каких условиях будет заключено соглашение. Во втором — собственник разрешает заключать договор субаренды с любым лицом и на любых условиях.

Пример

В ООО «Радуга»

Уведомляем Вас, что ООО «Закат», являющееся арендодателем по заключенному Вашей организацией договору аренды нежилого помещения б\н от 29 мая 2008 г., не возражает против заключения ООО «Радуга» договора субаренды с ООО «Первоцвет» на срок не более 11 месяцев.

Генеральный
директор _______Семенов А.А.

Лабиринты времени

Арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах арендного срока, если собственник дал согласие на заключение подобных соглашений, но не оговорил возможную длительность их действия. Дополнительное разрешение основного арендодателя при этом не требуется. Данные правила перечислены в п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Требования к сроку и форме заключаемого договора субаренды ставятся в прямую зависимость от аналогичных условий, предъявляемых к основному арендному соглашению. Так, во-первых, срок первого не должен превышать времени действия второго. Если же договор аренды заключен на неопределенный срок, то прекращение его действия, в том числе и на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ (в одностороннем порядке с обязательным предварительным предупреждением), автоматически повлечет за собой свертывание субаренды. Вместе с тем возникает вопрос: если базовое соглашение заключено на неопределенный отрезок времени, а, следовательно, в любой момент может быть прекращено, то возможна ли субаренда в принципе? Особенно если учесть требование, согласно которому срок договора аренды должен поглощать срок договора субаренды? По мнению экспертов — можно. Так, указанное выше условие содержится в ст. 615 ГК РФ. Если же по аналогии руководствоваться п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59, превысить неопределенный срок невозможно.

Пример

Между ООО «Север» и ООО «Юг» заключен договор аренды офиса, и срок его действия не ограничен. С согласия ООО «Север» (арендодатель) ООО «Юг» заключило договор с ООО «Восток» (субарендатор).

ООО «Север» направило в адрес ООО «Юг» уведомление о предстоящем прекращении договора аренды с 1 сентября 2008 г. Это повлечет за собой свертывание действия соглашения субаренды.

Если договор субаренды заключен на неопределенный срок — ООО «Юг» следует направить аналогичное уведомление в адрес ООО «Восток». Таким образом, требования ст. 610 ГК РФ будут исполнены.

Если же соглашение субаренды заключено на определенный срок, и он выходит за пределы времени, отведенного на предупреждение ООО «Север» (то есть 1 сентября 2008 г.), то ООО «Юг» будет вынуждено компенсировать ООО «Восток» подтвержденные документально убытки, причиненные необходимостью досрочного расторжения договора субаренды.

Согласно п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также и на договор субаренды. То есть в силу ч. 2 ст. 651 ГК РФ субарендное соглашение, заключенное на срок более одного года, должно быть в обязательном порядке зарегистрировано.

Вместе с тем следует учитывать требования абз. 3 п. 2 ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 22-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно указанной норме, государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, регистрация ограничения (обременения) данного права или же регистрация сделки с объектом недвижимого имущества возможна при том условии, что возникшее ранее право на указанную недвижимость зарегистрировано в ЕГРЮЛ.

Таким образом, пока не будет зарегистрирован основной договор аренды, провести аналогичную операцию для субаренды будет невозможно. Следовательно, имея бессрочный договор аренды, заключить субарендное соглашение на срок, например, два года, не получится.

Требования к сроку и форме заключаемого соглашения субаренды находятся в прямой зависимости от аналогичных условий, предъявляемых к основному договору аренды.

Расставание до срока

Риск того, что договор субаренды будет расторгнут или прекращен досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в субарендном соглашении. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды. Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора.

Предположим, что основной договор аренды позволяет арендодателю требовать расторжения договора в том случае, если арендатор один раз не исполнил свои обязанности (к примеру, не произвел текущий ремонт здания). Если арендующая сторона не выполнила то или иное обязательство, субарендатор будет вынужден покинуть занимаемое помещение. Заметим, что прекращение договора субаренды не будет связано с недобросовестным поведением самого субарендатора.

Вместе с тем риск негативных последствий в таком случае несет не только субарендатор, вынужденный возвращать полученное имущество, но и основной арендатор, у которого в связи с этим может возникнуть обязанность компенсировать убытки партнера по сделке.

Чтобы обеспечить интересы обеих сторон, следует сопоставить основания досрочного расторжения договора субаренды с аналогичными правилами в первоначальном арендном соглашении. Если договор субаренды предусматривает тот же или больший перечень оснований, риск того, что субарендатор возвратит имущество без учета данных требований, снижается.

Однако при этом следует учитывать, что договор аренды может быть прекращен и по соглашению сторон. В этом случае субарендатор теряет любую возможность повлиять на развитие ситуации.

Лариса Сальникова

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное

Комментарии (0)


    Оставить комментарий


    Введите код с картинки:

    CAPTCHA