В столице грядет офисная распродажа

Делайте ставки, господа!

С каждым днем количество нежилых свободных площадей в Москве увеличивается. Многие фирмы выставляют на продажу или сдают в съем свои помещения. Правда, спрос на них не так велик: опасаясь худшего сценария развития событий, компании решили более экономно тратить свой бюджет. По словам ведущего специалиста по коммерческой недвижимости компании «Penny Lane Realty» Максима Жуликова, сейчас на столичном рынке сложилась такая ситуация, когда арендные ставки существенно понизились:

— Но арендодателю от этого легче не стало: сделок происходит очень мало, наблюдается повсеместное сокращение спроса, в особенности со стороны финансового и банковского секторов. Компании, которые вынуждены были проводить сокращения в штате и которые терпят финансовые проблемы, предпочли уплотниться или перебраться в более дешевые помещения. Правда, некоторым фирмам, связанным договорными обязательствами, дабы компенсировать свои расходы, приходится сдавать свои помещения в субаренду. В некоторых случаях договор аренды предполагает использовать помещения до определенной даты, и если арендатор эти сроки нарушает, например, отказывается дальше снимать помещение, он должен возместить ущерб арендодателю.

Количество площадей, сдаваемых в субаренду, за последние два месяца увеличилось на 50 процентов и составило в натуральном выражении 100 000 квадратных метров. Максим Жуликов говорит, что сейчас на рынке коммерческой недвижимости появились уникальные предложения, которые еще некоторое время назад были доступны только малому числу покупателей, теперь же круг претендентов на дорогие площади стал куда шире. Дело только за тем, что далеко не все фирмы готовы сейчас пойти на риск и снять раньше недоступные помещения, особенно если в них требуется ремонт. Арендаторы более склонны рассматривать варианты офисных помещений, готовых к въезду, то есть с выполненной отделкой, а порой и оборудованных офисной мебелью. Однако директор департамента малых инвестиций компании «Миэль» Алла Вишневская утверждает, что в настоящее время сформировался такой пласт людей, которые имеют на руках солидные деньги. Они опасаются девальвации рубля, а потому в срочном порядке ищут объекты для своих вложений:

 — В Москву даже стали наведываться гости из регионов, чтобы не упустить случая приобрести площадь задешево. Кроме того, есть и такие, кто заинтересован в некоммерческой недвижимости, но не торопится с решением о покупке, а предпочитает дождаться того момента, когда на рынке пойдет ценопад.

Но, по словам Аллы Вишневской, вероятность того, что цены опустятся еще ниже, мала. Ведь в основном сейчас сбрасывают ставку те, кому любой ценой нужно продавать метры, а они тянут за собой весь остальной рынок. Другим фактором, оказывающим влияние на рынок недвижимости, по мнению Аллы Вишневской, является необъективная работа СМИ, которые далеки от понимания реального положения дел.

На сегодняшний день цены на коммерческую недвижимость, по данным ведущего эксперта в области коммерческой недвижимости компании «CB Richard Ellis», снизились на 10-33 процента. И хотя некоторые компании еще держат ценовую планку на докризисном уровне, большинство собственников нежилых площадей сбили арендную ставку с 1700 долларов за квадратный метр до 1400, а в 2009 году аналитики прогнозируют падение цен на недвижимость до 1000 долларов

за квадратный метр, что соответствует ценам 2006 года. Несмотря на такие данные, многие собственники стараются не оглашать реальный уровень сегодняшних платежей, а предпочитают договариваться с клиентом о цене в конфиденциальном порядке.

В результате для тех, кто сейчас имеет свободные средства и давно хотел обзавестись офисом в центре столицы, наступили благоприятные времена. Если раньше арендовать помещение в бизнес-центре класса «А» было невозможно, то сегодня количество пустующих офисов, предлагаемых относительно задешево, в данной категории заметно увеличилось. За 600-800 долларов можно снять и офис в качественном здании категории «В+».

Сбился с темпа

С момента, когда кризис парализовал финансовую систему, постепенно начали «выходить из строя» многие крупные инвестиционные проекты, на которых держится строительная индустрия. Самым последним событием, означающим, что кризис наступил и в строительной сфере, стало замораживание девелоперской компанией «Russian Land» строительства башни «Россия» в «Москва-Сити». А один из ведущих игроков в области девелопмента и высотного строительства, компания «Дон-Строй», пошел на беспрецедентные меры, объявив о самой масштабной скидке — в 25 процентов. Правда, на днях стало известно, что «Дон-Строй» получила от государства денежный транш в размере 500 миллионов долларов под 14-16 процентов годовых. Некоторые эксперты связывают финансовую помощь «Дон-Строю» с тем, что без этой компании столичным чиновникам просто не выполнить своих намеченных программ в 2009 году. Ряд других строительных компаний также приняли антикризисные меры, взяв на себя функцию ипотечного банка или остановив реализацию большинства проектов.

Снижение темпов строительства в коммерческом секторе означает несбыточность прогнозов по вводу в эксплуатацию качественно новых объектов в 2009 году. Вместо заявленных 2,7 миллионов квадратных метров реально на рынке в следующем году появятся только 1,5 миллиона. Как полагают в «CB Richard Ellis», количество сделок в будущем году составит 50-75 процентов от аналогичного показателя в 2008 году. А в настоящее время арендаторы уже перестали рассматривать офисные помещения в строящихся зданиях. Самое лучшее время для покупки коммерческой недвижимости наступит через 6-12 месяцев, заявил 5 ноября на конференции «Недвижимость: инвестиции, коммерция, интеграция» председатель правления компании «TriGranit» Сергей Гоголев. По его словам, к моменту, когда девелоперы истратят все заработанные до кризиса средства, появятся предложения по разумным ценам.

На пороге перемен

Вследствие проникновения кризиса в сферу недвижимости шансов на появление новых арендных площадей для малого и среднего бизнеса не так много, как ожидалось раньше. В докризисное время малый и средний бизнес и так находился в тяжелом положении. Собственники многоэтажных офисных центров отдавали предпочтение крупным компаниям, которые могли покрыть большое пространство, а цены на аренду в торговых центрах не всегда имели адекватный уровень. И, таким образом, малому бизнесу оставалось искать помещения преимущественно в жилых зданиях на первых этажах, а также в подвалах и полуподвалах. Но и здесь положение оказалось не в пользу предпринимателей, потому что этот сегмент на рынке недвижимости сочли прибыльным из-за высокого дефицита и спроса и начали взвинчивать арендную стоимость.

Свою роль также сыграла и приватизация муниципального имущества. Получив в собственность помещение, владелец мог распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе и сдавать в аренду по выгодной цене. Как рассказала «Московскому бухгалтеру» Алла Вишневская, до кризиса небольшие площади размером от 30 до 70 квадратных метров, которые востребованны малым бизнесом, трудно было найти, поэтому и дороговизна малогабаритных помещений вполне понятна.

По ценам на нежилую недвижимость Москва уступает лишь Лондону. Но с приходом кризиса все может измениться. Как полагают некоторые чиновники, сейчас в стране появилась уникальная возможность для развития субъектов малого предпринимательства, которые могут воспользоваться моментом, в том числе и падением арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости. Кроме этого, на прошлой неделе стало известно, что столичные власти во время кризиса поддержат малый бизнес. В 2009 году будет введена в действие льготная тарифная ставка на аренду для предприятий малого бизнеса в минимальном размере 1300 рублей за квадратный метр.

Артем Жук-Жученко