Неизвестный науке договор
05.12.2008 распечататьПорой бывает не так-то просто скрепить письменным соглашением сделку по передаче имущества во временное пользование. Это справедливо, например, в тех случаях, когда речь идет о нестандартных активах, к которым нельзя применять договор аренды.
Аналогия и свобода
Одно из основных правил аренды таково: если надо передать вещь в аренду, то собственник должен прекратить ею пользоваться на время действия договора. Именно поэтому далеко не всякий объект или основное средство может быть объектом аренды.
Уже сейчас при рассмотрении соответствующих споров можно обращаться к положениям об аренде в порядке аналогии закона, если это не противоречит существу спорных отношений (п. 1 ст. 6 ГК РФ).
Заметим, что аналогия закона — это, по сути, способ восполнения пробела в законодательстве. Судьи должны принимать решение на основе правовой нормы, рассчитанной на сходные, аналогичные случаи. В подобных ситуациях зафиксированные в законодательстве правила об объектах договора аренды будут толковаться несколько шире их буквального смысла. И это позволит применять общие положения об аренде к соглашениям о передаче в пользование части вещи или об аренде мест в пространстве.
Такой подход, совмещенный с принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), сможет «подвести» правовую платформу практически под любой необходимый фирмам-партнерам объект. Главное, чтобы эта платформа была юридически корректной.
Именные коллизии
Итак, довольно часто бухгалтеры и юристы на практике сталкиваются с такими объектами, отношения по поводу которых сложно оформить традиционным соглашением. Например, бывает, что в пользование предоставляется часть неделимой вещи (крыша или стена здания) или, допустим, элемент инфраструктуры (подземная телефонная канализация), или просто часть пространства (место для размещения рекламы).
В настоящее время договоры, объектами которых являются подобные вещи, корпоративные юристы, адвокаты и судьи либо относят к категории непоименованных, либо оформляют как договоры об оказании услуг (естественно, учитывая их специфику). При этом пользователи или заказчики, неосторожно поименовавшие себя в соглашении арендаторами, от этого зачастую проигрывают. Ведь на рассматриваемые отношения не распространяются традиционные «арендные» правила. Поэтому если фирма, использующая под рекламу крышу, по истечении договора заявит, апеллируя при этом к ст. 621 ГК РФ, что у нее есть право на его продление, то она, скорее всего, проиграет спор (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года № 66). Ведь передача вещи в аренду влечет временное отчуждение у собственника права пользования. А крыша представляет собой просто конструктивный элемент здания и не может быть передана в пользование отдельно от самой постройки.
На неудачу обречена и попытка назвать заключаемый контракт договором возмездного оказания услуг. Но это не значит, что такого рода отношения невозможно оформить соглашением. Просто для того, чтобы оно принесло пользу, а не проблемы, его либо вообще не надо именовать (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 19 мая 2005 года по делу № Ф09-1365/05-С4), или, в крайнем случае, назвать примерно так: «Договор о предоставлении возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше здания».
Обычно отказывают в регистрации договора аренды части объекта именно регистрационные органы, а вот суды в большинстве случаев, напротив, дают «зеленый свет» таким соглашениям.
Без права на аренду
По аналогичным причинам проблемы возникают и в сфере распространения наружной рекламы. Например, довольно часто в договоре, который оговаривает пользование конструкциями для размещения рекламных щитов, местная администрация прописывает обязанность фирмы демонтировать сооружение после истечения срока аренды и привести рекламное место в первоначальное состояние.
Суть такого контракта — предоставление предприятию возможности на возмездной основе размещать наружную рекламу на щите, а подобный объект права не может быть договором аренды. Дело в том, что в данном случае мы имеем дело с так называемыми имущественными правами. Обратите внимание: в эту категорию входят гражданские права, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с различными имущественными требованиями. К ним относятся, например, права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, а также обязательственные права (в т. ч. права акционеров, право гражданина на возмещение вреда и пр.). Поэтому будет безопаснее, если данное соглашение останется непоименованным (см., например, постановление ФАС Уральского округа от 13 января 2005 года по делу № Ф09-4392/04-ГК).
Необычная недвижимость
Примерно такие же вопросы возникают у предприятий, владеющих элементами инфраструктуры — в частности, телефонной канализацией. Такие компании часто предоставляют клиентам право пользования, и это, соответственно, порождает необходимость документального оформления таких отношений. Как правило, выбор падает на договор об оказании услуг. Это обусловлено тем, что и во внутренних прейскурантах фирм-собственников предоставление в пользование телефонной канализации обычно бывает отнесено к числу услуг, плата за которые взимается в зависимости от протяженности и емкости проложенного кабеля. Отсюда и проблема — возможность изменения платы в одностороннем порядке в случае увеличения затрат на содержание телефонной канализации.
Между тем предприятие-клиент заинтересовано не в услугах связи, а в платном предоставлении части канала в телефонной канализации для прокладки кабеля, т. е. в аренде (ст. 606 ГК РФ). А размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ) (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22 марта 2006 года по делу № АЗЗ-16404/05-Ф02-1128/06-С2).
комментарий специалиста
«Довольно часто фирмы берут в пользование на летнее время крышу двухэтажного здания и устраивают там летнее кафе, оформив соответствующие отношения договором аренды, — рассказывает юрист торговой компании Екатерина Караваева. — Но здесь надо заключать другое соглашение — на право использования площадки на крыше.
Однако при этом ни в коем случае нельзя заключать договор совместного пользования. В этом случае налоговики, скорее всего, попытаются доказать, что это — простое товарищество, совместная деятельность со всеми вытекающими последствиями (например, необходимостью выделять некое имущество на отдельный баланс).
Также вызывает сложности процедура оформления аренды на недостроенный объект. Дело в том, что до конца не ясно — недвижимость ли это вообще? И неопределенность эта сохранится до тех пор, пока строение не поставят на кадастровый и технический учет. Только после этого ему можно присваивать статус недвижимости. В таких случаях следует выяснить, существует ли в отношении этого объекта договор строительного подряда. Если его нет, то объект является недвижимостью, если же соглашение имеет место быть, то перед вами движимое имущество. Соответственно, и правила оформления аренды будут немного другие».
