Изъятие для госнужд, или Вынужденная реализация

Изъятие для госнужд, или Вынужденная реализация

29.10.2008

Действующее законодательство позволяет государству для реализации тех или иных проектов изымать для своих нужд земельные участки и иное имущество. Естественно, потеря права собственности будет как-то компенсирована. Осталось только разобраться, как экс-владельцам объектов отразить в учете «предложение, от которого нельзя отказаться»?

Согласно пункту 1 статьи 279 Гражданского кодекса земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Наиболее яркими примерами таких действий государства является строительство олимпийских объектов в городе Сочи, автомагистралей и транспортных развязок в крупных городах, а также возведение других крупных объектов. Вполне логично, что очередная «стройка века» может развернуться в любом уголке нашей родины. А посему (чисто гипотетически) подобное сотрудничество с органами власти может стать явью для многих владельцев земли и недвижимости.

Правовые основы

Отношения, связанные с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд, регулируются статьями 279-283 Гражданского кодекса. Кроме того, ряд статей Земельного кодекса (49, 57, 63) посвящен данной операции.

Напомним, что плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. При определении выкупной цены в нее включаются: рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества; все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (ст. 281 ГК).

Правила возмещения собственникам земельных участков (землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков) убытков, причиненных изъятием этих участков, установлены постановлением правительства от 7 мая 2003 года № 262. В соответствии с этим документом плата за изымаемый участок включает в себя и убытки, а сам размер платы определяется согласно положениям гражданского законодательства, включая определение убытков и упущенной выгоды.

Как видим, из положений действующего законодательства следует довольно простой вывод: изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения различных земельных правоотношений.

Прибыльная сделка

Напомним, что объектом налогообложения по налогу на прибыль организаций являются выручка от реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав и внереализационные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов. Об этом говорится в статьях 247 и 248 Налогового кодекса.

Доходы, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль, установлены статьей 251 Кодекса. Данный перечень является исчерпывающим. Следовательно, средства, полученные фирмами в качестве платы за изымаемый земельный участок, а также в погашение убытка (включая упущенную выгоду), полученного в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, по существу не соответствуют ни одному из видов доходов, предусмотренных данной статьей Кодекса.

Указанные средства следует рассматривать для целей налогообложения как внереализационные доходы, которые подлежат обложению налогом на прибыль организаций в общеустановленном порядке. Именно такой вывод содержится в письме Минфина от 3 февраля 2006 года № 03-03-04/1/85 и от 13 марта 2008 года № 03-03-06/4/15.

Но как быть, если помимо земельного участка у налогоплательщика изымается еще и недвижимое имущество, например здание? Как известно, реализация продукции хозяйствующим субъектом — это передача на возмездной основе (в том числе обмен) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК).

Таким образом, изъятие на основании решения органа власти здания с уплатой компенсации за изымаемое имущество признается для целей налогообложения прибыли реализацией имущества, а сумма компенсации — доходом от реализации (письмо Минфина от 1 октября 2008 г. № 03-03-06/1/555). При изъятии здания для госнужд налогоплательщик может уменьшить сумму компенсации за изымаемое имущество на остаточную стоимость такого амортизируемого имущества, определенную на основании данных налогового учета.

Что касается сумм, полученных организацией в качестве компенсации упущенной выгоды и прочих убытков, то они включаются в состав внереализационных доходов на основании пункта 3 статьи 250 Кодекса.

По аналогии с налогом на прибыль Минфин считает необходимым облагать НДС операции по изъятию имущества в пользу государства (письмо от 30 марта 2007 г. № 03-07-11/90). Свою точку зрения финансисты подкрепляют положениями главы 21 Кодекса.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Кодекса объектами обложения данным налогом являются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав. Налоговая база по налогу на добавленную стоимость увеличивается на суммы, связанные с оплатой реализованной продукции (подп. 2 п. 1 ст. 162 НК).

Исходя из этого, Минфин приходит к «оригинальному выводу»: денежные средства, полученные фирмой в виде компенсации в связи с изъятием земельного участка и объекта недвижимости для муниципальных нужд, являются оплатой услуги, оказанной организацией при строительстве объекта. Проще говоря, у собственника «добровольно-принудительно» изъяли имущество — и этим он (экс-владелец) будто бы оказал облагаемую НДС услугу. А посему, по логике чиновников, указанные средства следует включать в налоговую базу по налогу в общеустановленном порядке.

Альтернатива есть!

Итак, официальная позиция Минфина заключается в том, что любые денежные средства, полученные из бюджета в связи с изъятием земельных участков и недвижимого имущества для госнужд, облагаются налогом на прибыль и НДС. Желание главного финансового ведомства наполнить казну «столь нетривиальным способом» вполне логично и понятно.

Однако по вопросу налогообложения данных операций существует и иная точка зрения. В частности, московские налоговики в письме от 9 апреля 2007 года № 19-11/31917 отмечают, что в соответствии со статьями 9-11 Земельного кодекса органы власти осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в соответствующей собственности (федеральной, субъекта РФ, муниципальной). К полномочиям властей относится изъятие земель для государственных и муниципальных нужд. Изъятие земельных участков, производимое по инициативе государства, без передачи права собственности и смены собственника, не признается реализацией.

В случае демонтажа ОС, находящегося на территории изымаемого участка, и внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о ликвидации имущества данная операция не будет признаваться реализацией. Полученные денежные средства (компенсацию) нельзя расценивать как средства, полученные от реализации продукции, либо как средства, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).

В то же время денежные средства, получаемые организациями в счет возмещения упущенной выгоды, что обусловлено прекращением получения дохода с изымаемых земель, нельзя расценивать как средства, полученные от реализации товаров, или как средства, связанные с оплатой реализованной продукции. Таким образом, возмещение упущенной выгоды при изъятии для госнужд земельных участков, находящихся в пользовании организаций, НДС не облагается.

Примечательно, что судьи полностью поддерживают налоговиков в данном вопросе. Наиболее ярким примером «единства во мнениях» является постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 марта 2007 года по делу № А17-1618/5-2006. В нем арбитры пришли к выводу, что суммы, полученные в качестве компенсации убытков, возникших в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, НДС не облагаются.

ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 12 ноября 2007 года по делу № А56-38300/2006 пошел еще дальше и указал, что полученные от государства компенсационные выплаты не только освобождаются от уплаты НДС, но и не должны учитываться в качестве доходов при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Аналогичные выводы касаемо «прибыльного» налога содержит постановление ФАС Московского округа от 9 июля 2008 года № КА-А41/5975-08 по делу № А41-К2-16521/07. Принимая решение в пользу фирмы, служители Фемиды отметили: в данном случае имело место прекращение права владения и пользования земельными участками при их изъятии для государственных и муниципальных нужд применительно к правилам, предусмотренным статьями Гражданского кодекса. Спорные денежные средства, полученные юрлицом как компенсация убытков (упущенная выгода) в связи с изъятием земельных участков на основании положений пункта 3 статьи 250 и статьи 317 Кодекса, вообще не подлежали учету в качестве внереализационных доходов при расчете налога на прибыль.

В. Мясницкий, эксперт «Федерального агентства финансовой информации»

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное