Имущественный сюрприз для маленькой компании

Борьба за метр

Вопрос о выкупе малым бизнесом арендованного государственного и муниципального имущества поднимался думским комитетом по собственности еще в июле 2005 года. В тот момент закон о разграничении полномочий между различными уровнями администрации обязал госчиновников продать на аукционах все имущество, которое не использовалось для осуществления властных полномочий. Правда, тогда предложение депутатов передать малому бизнесу эти помещения было отклонено.

В октябре 2006 года законодатели снова вспомнили о том, что право первого выкупа должно принадлежать малому бизнесу. В это время в Госдуму был внесен законопроект «Об особенностях участия субъектов малого предпринимательства в приватизации арендованного государственного и муниципального имущества». Но и его постигла печальная участь: вместо принятия законопроект был отправлен на доработку.

Лишь 14 мая этого года малые фирмы получили реальный шанс повоевать за госплощади с акулами бизнеса. Дело в том, что в борьбе за «маленьких» к законодателям подключился Президент Дмитрий Медведев, подписавший указ, в котором заявил о необходимости срочно решить проблему выкупа помещений. По словам главы государства, нужда в принятии закона назрела давно и непонятно, почему до сих пор эта проблема не была решена. Говорит Дмитрий Медведев:

— Нововведение обусловлено несовершенством Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества». Предусмотренный в нем порядок приватизации не учитывает финансовое состояние субъектов малого предпринимательства и делает невозможным участие малого бизнеса в покупке объектов. Новая процедура направлена на спасение площадей от приобретения их крупными компаниями.

Мало того, принятый закон № 159-ФЗ накладывает определенные обязательства на власти регионов. По словам депутата «Единой России» Елены Паниной, если они отказываются от приватизации помещений для малого бизнеса, то по Закону от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» чиновники должны внести занимаемые бизнесменами помещения в перечни длительной аренды по льготным тарифам.

Правила выкупа

Однако представителям малого бизнеса не стоит радоваться раньше времени. Дело в том, что преимущественное право на выкуп помещения предоставляется не всем субъектам малого и среднего предпринимательства. К примеру, без такого права остались кредитные организации, страховые компании (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционные фонды и ломбарды.

Для тех же, кто не попал в данный перечень и хочет приватизировать занимаемое помещение, законодатель подготовил ряд достаточно непростых требований. Во-первых, арендованное имущество должно находиться у предпринимателя непрерывно на протяжении не менее трех лет. То есть получается, что договор аренды должен быть заключен ранее 5 августа 2005 года. Во-вторых, арендная плата за все это время должна перечисляться без задержек. В-третьих, размер занимаемого помещения не может превышать установленного законами субъектов Российской Федерации предельного значения площади арендуемого имущества (пока что «ориентировочный» размер составляет 500 квадратных метров). В-четвертых, помещение не должно быть включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или в пользование малому и среднему бизнесу, а также организациям, образующим инфраструктуру его поддержки.

Выкупить арендуемое имущество предприниматели смогут по цене, равной рыночной стоимости помещений, определенной независимым оценщиком. Закон № 159-ФЗ предусматривает право выбора способа оплаты — единовременно или в рассрочку. При этом срок рассрочки, в соответствии с частью 1 статьи 5 нового закона, устанавливается законами субъектов Российской Федерации. Поясняет юрисконсульт организации «Лига» Инга Кестобадзе:

— В случае если максимальный срок рассрочки не будет установлен субъектом Федерации до 1 января 2009 года, применяется срок, установленный Правительством (аналогичное правило используется при определении максимального значения площади помещения). Сейчас предлагается узаконить пятилетний срок рассрочки. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центробанка, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества. Кстати, так как новый закон не исключает права досрочной оплаты приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества, остается открытым вопрос о расчете процентов при досрочном погашении.

В случае приобретения арендатором помещения в рассрочку обязательным является заключение договора о залоге указанного имущества до его полной оплаты. Этот документ оформляется одновременно с договором купли-продажи. Все расходы на государственную регистрацию договора о залоге арендуемого имущества законодатель возложил на арендатора.

Самая приятная новость закона № 159-ФЗ заключается в том, что наконец решен вопрос относительно неотделимых улучшений. Если преобразования приобретаемого имущества были осуществлены арендатором с согласия арендодателя, то их стоимость засчитывается в счет оплаты приобретаемого помещения.

Где заканчивается льгота?

Однако там, где есть приятная новость, существует и неприятная. В соответствии с принятым законом субъекты малого и среднего предпринимательства могут потерять свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения при некоторых обстоятельствах. Во-первых, в случае отказа от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или договора о залоге имущества, приобретаемого в рассрочку. Во-вторых, по истечении 30 дней со дня получения бизнесменом предложения или проектов договора купли-продажи арендуемого помещения и договора о его залоге, когда эти договоры не подписаны. В-третьих, с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий представителем малого бизнеса.

В случае если арендатор утратил преимущество на выкуп, то уполномоченный орган может действовать одним из двух способов. Либо он вносит изменения в принятое решение об условиях приватизации арендуемого помещения в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, либо отменяет его...

Татьяна Демьянова