Мы делили апельсин...

Мы делили апельсин...

12.09.2008

Обычно фирмы — участники договора долевого строительства, стараются заранее и максимально подробно прописать в контракте положения о том, на какую часть здания вправе претендовать каждая из сторон соглашения. А чтобы не ошибиться при изложении столь важного условия, а тем более при внесении в него изменений в процессе исполнения договора, стоит воспользоваться несколькими специально установленными для подобных отношений правилами.

В силу закона и согласно договору

Обычно стороны сразу прописывают в контракте условия о том, кому из участников какая доля достанется после завершения долевого строительства. При этом партнеры исходят, как правило, из того, какой вклад в общее дело внес каждый из них.

Обратите внимание, что договор о долевом строительстве по сути своей является частным случаем договора о совместной деятельности, или, как его еще называют, договора простого товарищества. По общему правилу, помещения, созданные в результате совместной деятельности, являются общей долевой собственностью предприятий — участников строительства (ст. 1043 ГК), и они должны быть распределены между участниками простого товарищества пропорционально размерам их вкладов или же поровну. Однако чаще всего после сдачи здания в эксплуатацию фирмы получают в собственность метраж в соответствии с суммой, равной вложенным ими инвестициям.

Отметим, что соглашением всех совладельцев долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества (п. 2 ст. 245 ГК). Чаще всего этим документом устанавливается правило, согласно которому каждый участник совместной деятельности осуществляет финансирование своей доли. Таким образом, размер причитающейся каждому соинвестору доли ставится в зависимость от объема вложенных инвестиций. Далее устанавливаются размеры вкладов, и указывается, что размер доли каждого был определен исходя из установленных объемов финансирования.

Однако, как показывает практика, далеко не всегда участники проекта получают те части новостройки, о которых шла речь с самого начала. Ведь уже на стадии исполнения проекта в него может включиться новый соинвестор, у участников могут возникнуть проблемы с финансированием строительства в ранее установленном объеме и прочее Поэтому в договоре долевого инвестирования необходимо прописать процедуру перераспределения долей и денежных перечислений.

ссылка на закон

Пункт 1 статьи 1043 ГК РФ: Общее имущество товарищей.

1. Внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью, если иное не установлено законом или договором простого товарищества либо не вытекает из существа обязательства.

Внесенное товарищами имущество, которым они обладали по основаниям, отличным от права собственности, используется в интересах всех товарищей и составляет наряду с имуществом, находящимся в их общей собственности, общее имущество товарищей.

По распределению

Формулируя условия договора, следует с самого начала указать в нем, какие именно площади подлежат распределению между участниками проекта. Ведь иногда, например, бытовые помещения или мансарды изначально не считаются распределяемыми. А потом уже в ходе реализации проекта один из участников заявляет, что хотел бы их приобрести, доплатив соответствующую данной площади сумму.

Впрочем, в отношении некоторых помещений могут действовать специальные правила, опять-таки установленные договором. Например, та же самая мансарда может не включаться в общие распределяемые площади, а закрепляться за определенным участником проекта — при условии, что он профинансирует определенную часть строительства. Возможность заключения такого соглашения указана в п. 2 ст. 245 ГК.

Взаимозачетом

Может сложиться и такая ситуация: участники договора, не желая тратиться на оплату работ подрядчика, пообещают в качестве взаимозачета передать ему в собственность помещения в строящемся здании.

Договорная формулировка может выглядеть примерно так: «Бытовые помещения передаются в собственность ООО «Актив» в счет поставленных им ресурсов на строительство объекта». Обратите внимание, что во избежание разночтений текста договора, в одном из его разделов или приложений необходимо привести четко составленный перечень помещений, считающихся в рамках данного соглашения бытовыми. Лучше, чтобы он был закрытым.

Неотделимые улучшения

Кроме всего вышеперечисленного, на размер доли может повлиять так называемый вклад в приращение общего имущества. Если, например, участник соглашения увеличит за свой счет площадь дома путем надстройки, пристройки и перестройки, он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Обратите внимание: размер доли в строительстве может быть изменен и в результате производства неотделимых улучшений. При этом должны выполняться два обязательных условия.

Во-первых, следует установить, что улучшения произведены с согласия участников (ст. 247 ГК). Такое согласие не предполагает определения сторонами порядка изменения размера долей в общем имуществе при производстве неотделимых улучшений. Оно вполне может быть выражено в действиях, свидетельствующих об одобрении производства улучшений, или же вытекать из условий об использовании объекта общей собственности (постановления ФАС Северо-Кавказского округа № Ф08-6503/2005 и № Ф08-2900/2006).

Во-вторых, совладелец, заявивший требование об увеличении своей доли, должен доказать, что работы по улучшению помещений производились за его счет (постановление ФАС Северо-Кавказского округа № Ф08-2900/2006).

Сошедшие с дистанции

Как мы уже говорили, иногда участники проекта покидают его еще до окончания возведения здания. В таких случаях вопрос о судьбе вложенного в дела имущества (главным образом денег) встает особенно остро.

Напомним, что прибыль, полученная в результате совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов (ст. 1048 ГК). То есть у сошедшей с дистанции компании есть два выхода: либо соглашаться на уменьшенную долю в общем деле, либо заранее выплатить всю сумму своего участия.

Впрочем, второй способ не очень надежен — ведь стоимость строительства может возрастать, и доли участвующих в нем фирм, соответственно, тоже будут увеличиваться. Но в то время, когда оставшиеся в проекте предприятия будут проплачивать свои доли по возросшим ценам, отошедший от дел участник уже не сможет этого сделать. И в результате уплаченных им денег не хватит на ту часть, которую он рассчитывал получить — ведь в данном случае будет считаться, что по состоянию на дату окончания возведения объекта фирма не внесла долю, которая пропорционально соответствовала бы запрошенным помещениям (постановление ФАС Московского округа от 5 января 2003 г. № КГ — А41/8530-02).

Но даже если участник, покидающий проект, согласен потом, по мере необходимости, доплачивать деньги на удорожание строительства, то сделать это будет затруднительно. Ведь на тот момент он уже не будет являться участником долевого соглашения.

...отменить нельзя

Размер доли в строительстве может быть изменен и в результате производства неотделимых улучшений. Но чтобы это правило начало действовать, участнику-рационализатору необходимо выполнить ряд условий.

Принимайте работу!

Впрочем, если даже все условия о распределении долей аккуратно составлены и оформлены участниками, по завершении строительства оплаченные помещения необходимо правильно принять.

После того, как компания-застройщик получила разрешение на ввод в эксплуатацию только что выстроенного здания, наступает один из самых волнующих моментов — передача готового объекта фирмам-участникам долевого строительства.

Обратите внимание: застройщик обязан передать объект долевого строительства либо в течение двух месяцев, либо не позднее срока, предусмотренного в соответствующем договоре.

Участник долевого строительства, получивший сообщение о том, что постройка, наконец, завершена, обязан осмотреть объект и решить, будет ли он подписывать передаточный акт. Следует помнить, что на принятие соответствующего решения закон отводит соинвестору семь рабочих дней, однако в договоре может быть специально установлен и другой срок.

В случае если участник соглашения не доволен результатом строительства, он вправе до подписания передаточного акта потребовать от застройщика составления другого документа. В нем соинвестор может указать все обнаруженные им несоответствия установленным требованиям и даже отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока компания, возводившая здание, не устранит обнаруженные недостатки (п. 5 ст. 8 Закона № 214 — ФЗ).

А. Будневич

комментарий специалиста

«Довольно часто споры по поводу раздела зданий или помещений, находящихся в общей долевой собственности, проистекают из так называемых корпоративных конфликтов, — рассказывает адвокат Сергей Воронин. — На фоне обоюдной неприязни бывшие партнеры обвиняют друг друга не только в незаконном использовании «своих» площадей, но и в эксплуатации находящегося на якобы чужой территории оборудования или каких-либо материалов. При этом требования формулируются так, чтобы на их основании можно было привлечь недруга к ответственности за удержание чужого имущества и пользование им (ст. 395 и 1102 ГК).

Но, прежде чем предъявлять подобные требования, следует выяснить — действительно ли выделена оговоренная доля каждой из сторон, и возможно ли ее обособленное использование. Если ответы на оба вопроса будут отрицательными, ни о каком незаконном обогащении речи быть не может. Владение и пользование площадью происходит исключительно в рамках закона.

В таких ситуациях арбитры поясняют спорящим, что каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также оплачивать издержки по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК). И если режим пользования совместным имуществом, извлечение прибыли и несение бремени расходов по его содержанию не определены договором, то такие затраты распределяются между совладельцами поровну. А принимая во внимание сложившуюся конфликтную ситуацию между предпринимателями, арбитры, как правило, расценивают весь спор как действия, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребить своими правами (п. 1 и 2 ст. 10 ГК РФ). В конечном счете это означает отказ в иске (см., например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2007 г. по делу № А26-6645/2006)».

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное