Налоговые последствия земельной экспроприации

Согласно статье 49 Земельного кодекса отчуждение, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд может быть осуществлено по нескольким причинам. В частности, основанием для подобных действий могут стать международные обязательства России (подп. 1 п. 1 ст. 49 ЗК). Наиболее же частой причиной является размещение в данной местности объектов государственного или муниципального значения (при условии отсутствия других возможных вариантов их расположения). Перечень таковых объектов выглядит следующим образом:

• объекты федеральных энергетических систем и энергетических систем регионального значения;
• объекты использования атомной энергии;
• объекты обороны и безопасности;
• объекты федерального и регионального транспорта, путей сообщения, информатики и связи;
• объекты, обеспечивающие космическую деятельность;
• объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;
• линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;
• объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;
• автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения (подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК).

Кроме того, подпункт 3 пункта 1 названной статьи позволяет отдельными федеральными законами устанавливать иные обстоятельства, при наступлении которых частная собственность может быть изъята в пользу государства. Примером тому может служить Закон от 1 декабря 2007 г. № 310-ФЗ «Об организации и проведении XXII Олимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта».

Предварительность

Пункт 2 статьи 63 Земельного кодекса предусматривает, что о принятом решении об изъятии земель власти должны уведомить «пострадавших» не позднее чем за год до момента собственно «экспроприации». Более того, само изъятие может быть осуществлено только после выполнения следующих условий:

• предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков;
• возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках;
• возмещения в полном объеме убытков, в том числе упущенной выгоды (п. 1 ст. 63 ЗК).

Помимо того, если собственнику изымаемой земли не предоставляется бесплатно равноценный участок, то ему должна быть компенсирована рыночная стоимость отчуждаемого надела (п. 4 ст. 63 ЗК).

Равноценность

Субъектами земельных отношений, как известно, являются собственники участков, землепользователи, землевладельцы, а также арендаторы. При этом в случае изъятия земли убытки могут возникнуть у каждого из них, ведь вряд ли их планы по использованию участка предполагали такой поворот. Однако в зависимости от «земельно-правового статуса» фирмы порядок возмещения понесенных потерь может несколько отличаться, что просматривается и в положениях упомянутой статьи 63 Земельного кодекса.

Так, по смыслу статьи 57 ЗК убытки, в том числе упущенная выгода, компенсируются лишь землепользователям, землевладельцам, а также арендаторам, но не собственникам изымаемого для государственных нужд участка. Однако возмущаться по этому поводу не стоит. Дело в том, что в отношении собственников изъятие производится путем выкупа земельного участка, а в выкупную цену надела включаются все причиненные убытки, включая те, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, и упущенную выгоду (п. 3 ст. 55 ЗК, п. 2 ст. 281 ГК).

Таким образом, возмещаемые обладателям прав на землю убытки можно разделить на три составляющие:

• реальный ущерб (рыночная стоимость недвижимости, находящейся на участке, и права на саму землю);
• размер упущенной выгоды;
• размер убытков, понесенных в связи с досрочным погашением обязательств перед третьими лицами (к примеру, размер недополученной арендной платы).

Порядок возмещения указанных сумм установлен постановлением правительства от 7 мая 2003 г. № 262. При этом для определения их величины применяются временные Методические рекомендации по расчету размера убытков, утвержденные Росземкадастром 11 марта 2004 года.

Однако в любом случае размер возмещения убытков рассчитывается с учетом стоимости имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земли (п. ст. 57 ЗК). При этом любые расходы по «облагораживанию» участка или недвижимости, стоящей на нем, произведенные после того, как обладатель прав на землю был уведомлен о предстоящем изъятии, возмещению не подлежат (ст. 280 ГК).

Налогообложение

Как указали представители главного финансового ведомства в письме от 13 марта 2008 г. № 03-03-06/4/15, анализ положений гражданского и земельного законодательства позволяет сделать вывод, что изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд является самостоятельным основанием для прекращения различных земельных правоотношений. В связи с этим компенсации, полученные при подобных обстоятельствах, безусловно, нельзя признать доходом от реализации прав на участок, и при расчете налога на прибыль они должны квалифицироваться как внереализационные доходы. Однако это еще не означает, что компания, которой выплатили такое возмещение, может с легким сердцем забыть про НДС. Конечно, в данном опусе финансисты о налоге на добавленную стоимость распространяться не стали, но ранее они высказывали не совсем выгодную для налогоплательщиков позицию. Так, в письме от 30 марта 2007 г. № 3-07-11/90 представители Минфина указали, что денежные средства, полученные фирмой в виде компенсации в связи с изъятием земельного участка и объекта недвижимости для муниципальных нужд, являются оплатой услуги, оказанной организацией при строительстве объекта. При такой трактовке подобные суммы, безусловно, необходимо включить в базу по НДС. Впрочем, она довольна спорна. К примеру, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 12 ноября 2007 г. по делу № А56-38300/2006 судьи пришли к выводу, что компенсации убытков, возникших в результате изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, НДС не облагаются. Кроме того, подобную точку зрения разделяют и сами налоговики (письмо УФНС России по г. Москве от 9 апреля 2007 г. № 19-11/31917). Правда, не исключено, что этого мнения придерживаются ревизоры лишь московского управления. Остается лишь догадываться, какую позицию возьмут на вооружение контролеры в других регионах нашей страны.

О. Привольнова, эксперт «Федерального агентства финансовой информации»