Недвижимость: от кадастра до налога

Задача по введению единого налога на недвижимость как физических, так и юридических лиц была сформулирована еще в 2000 году, однако, что называется, «а воз и ныне там». В бюджетном послании 2007 года глава государства даже просил правительство поторопиться с решением этого вопроса. Между тем по-прежнему неоднозначной остается оценка готовности России к введению такого налога, рассчитываемого по рыночной стоимости недвижимости. При этом оппонентами в споре выступают Кремль, от лица которого на прошедшей в Москве конференции держал речь глава Экспертного управления при президенте Аркадий Дворкович, и Минфин, представленный замминистра финансов Сергеем Шаталовым. По оценке последнего, порядок налогообложения земли и имущества граждан и организаций останется прежним как минимум до 2010 года. Более того, даже этот срок перехода на консолидированный налог на недвижимость кажется ему весьма оптимистичным. По мнению же Дворковича, новый налог можно вводить постепенно, по мере готовности отдельных регионов, а значит, и начать реформу вполне реально гораздо раньше. В частности, эксперт заявил, что законопроект о налоге на недвижимость физических лиц депутатам по силам рассмотреть уже весной 2008 года с тем, чтобы запустить его в действие уже в 2009 году. Реформирование налогообложения недвижимости носит принципиальный характер, убежден Дворкович. Он уверен, что до сих пор российская налоговая система несовершенна и не отвечает потребностям современности как с точки зрения структуры налогов, так и с точки зрения их администрирования. В предшествующие годы, отмечает эксперт, был сделан выбор в пользу налогообложения результатов экономической деятельности, что способствовало быстрому накоплению активов. Однако сегодня, уверяет Дворкович, накопление уже состоялось и налоговую нагрузку необходимо смещать в сторону именно активов.

За чем же дело стало?

Для перехода к единому налогу на недвижимость необходима масштабная подготовительная работа, сетует Шаталов. При этом главным образом все сводится к трем ключевым моментам. Во-первых, необходим реестр объектов недвижимости, для создания которого нужно провести инвентаризацию всех активов в стране. При этом, убежден замминистра финансов, придется столкнуться с теми же проблемами, которые возникли в свое время при составлении реестра земельных участков. Тогда были обнаружены тысячи и даже десятки тысяч объектов, ранее никому не известных, предупреждает Шаталов. Во-вторых, реестр объектов недвижимости должен быть жестко сопряжен с реестром их собственников. В-третьих, необходимо разработать систему оценки этих объектов по рыночной стоимости. Проведение такой оценки в индивидуальном порядке по каждому объекту, отмечает представитель Минфина, — задача, нерешаемая в принципе, поскольку потребует колоссальных временных, человеческих, материальных, в том числе финансовых ресурсов. Здесь применима лишь система массовой оценки. Она, быть может, даст и не такой идеально точный результат, но вполне пригодна для того, чтобы строить систему налогообложения, уверен Шаталов. Однако методику такой оценки еще нужно разрабатывать, обсуждать, корректировать, утверждать...

Только после решения этих трех ключевых задач, отметил замминистра финансов, можно будет ответить на другие вопросы, такие как дифференциация ставок, возможность предоставления льгот, определение величины не облагаемого налогом минимума и прочие.

Шаг вперед и два назад...

По сути дела, те «сопряженные» реестры, о которых вел речь Шаталов, это не что иное, как единый кадастр объектов недвижимости. И в этом направлении, казалось бы, дело сдвинулось с мертвой точки. Не далее как 24 июля 2007 года был принят Закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», большая часть положений которого вступит в силу уже с 1 марта 2008 года. Данный документ будет регулировать кадастровый учет как земельных участков, так и зданий, сооружений, помещений и объектов незавершенного строительства. Осуществление учета путем внесения необходимых сведений в Госкадастр закон делегирует Роснедвижимости и подведомственным ей ГУПам.

Однако, как сообщила в ходе конференции начальник Управления оценки Федерального агентства кадастра объектов недвижимости Ольга Нестерова, положения, посвященные фискальным функциям кадастра, а иными словами, кадастровой (массовой) оценке, в последний момент из закона были исключены. Предполагается, что они будут внесены в качестве изменений в действующий Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (Закон от 27 июля 1998 г. № 135-ФЗ). Таким образом, пока это только проект, да и представители Роснедвижимости имеют к нему ряд претензий. Причем прогнозировать, когда этот документ будет внесен в Госдуму, никто даже и не берется.

«Спорная» оценка

Между тем не исключено, что с приданием данному законопроекту статуса федерального закона у предпринимателей появится возможность оспорить результаты кадастровой оценки, не прибегая к услугам судей. Правда, механизм, который предусмотрен для этого поправками в закон «Об оценочной деятельности», по мнению Нестеровой, нуждается в доработке. Специалисты Федерального агентства кадастра объектов недвижимости ничего не имеют против того, чтобы компания, несогласная с выбранным методом оценки, могла оспорить ее результат. Более того, по их мнению, нет ничего предосудительного, если в подтверждение своей позиции фирма представит отчет независимого оценщика. Проблема в другом. Авторы поправок убеждены, что разрешать спор в подобных ситуациях должна СРО, членом которой является независимый оценщик. В Роснедвижимости же считают, что последнее слово необходимо закрепить за саморегулируемой организацией, представитель которой дал первоначальное заключение.

Ю. Ивлева, корреспондент «Федерального агентства финансовой информации»