Налогообложение недвижимости: грядут перемены

Упущенная выгода

Сегодня совокупные доходы столичного бюджета от сбора налогов на недвижимость и землю составляют не более 5 процентов от общего объема налогообложения. Если сравнивать этот показатель с аналогичными доходами европейских стран, доля налоговых поступлений от недвижимости в местные бюджеты составляет от 50 до 60 процентов. Такая ситуация наглядно показывает, что система налогообложения в нашей стране неразвита и требует радикальных перемен, уверен мэр Москвы Юрий Лужков:

— Налоговая политика должна быть связана с приоритетом налогообложения недвижимости по сравнению с налогообложением результатов промышленного производства, экономической или финансовой деятельности. То есть налоги должны стимулировать активность в любой деятельности и нагружать пассивные составляющие производства.

Долгое время налоговая политика государства была направлена на стимулирование накопления активов. Сегодня же, напротив, стоят иные задачи — обеспечить рост экономики и производства. Для этого необходимо перестроить налоговую политику так, чтобы она снижала налоги на выпущенную продукцию. Одновременно с этим для государства важно решить вопросы повышения уровня налогообложения на землю и на пассивную часть основных фондов.

Облагать результаты производственной деятельности или активы — дилемма, которая существует во всем мире. Разные страны делали разный выбор, говорит руководитель экспертного управления Администрации президента Аркадий Дворкович:

— В нашей стране налогообложение активов явно стоит в стороне. Общество должно выбрать, что является сегодня приоритетом: быстрое накопление активов, которые не должны подвергаться серьезному налогообложению, или ежегодные результаты экономической деятельности, которые не должны подвергаться избыточному налогообложению.

По мнению Аркадия Дворковича, дискуссия по поводу структуры и администрирования налогов будет продолжаться. Ведь практически невозможно сразу выбрать налоговую систему, отвечающую следующим критериям: простота, стабильность и эффективность налогообложения.

Необходима подготовка

Задача ввести налог на недвижимость была сформулирована президентом еще в 2000 году, но по различным причинам до сих пор не была решена. Проблема в том, что введение этого платежа требует от властей серьезной подготовительной работы.

Существенным шагом на пути к введению налога на недвижимость являлось введение земельного налога, который базируется на кадастровой стоимости земли. Реализация этой идеи была связана с большим количеством проблем, многие из которых не решены до сих пор, говорит заместитель министра финансов Сергей Шаталов:

— Мы до сих пор не знаем еще всех земельных участков, и у нас есть большие претензии к тому, каким образом построена кадастровая стоимость, как определяются собственники земельных участков. Более того, до сих пор существует паевая собственность на землю, а государственные органы и местные власти плохо обмениваются информацией.

Учитывая проблемы, которые возникли при введении земельного налога, в Минфине уверены, что раньше 2010 года налог на недвижимость в стране ввести невозможно. И это, вероятно, произойдет только тогда, когда государство сможет решить несколько ключевых задач.

В первую очередь необходимо создать реестр объектов недвижимости. Это потребует проведения инвентаризации всех строений. Реализация этого плана принесет массу интересных «открытий», как это было при составлении реестра земельных участков, полагает Сергей Шаталов:

— Тогда были обнаружены десятки тысяч участков, которые ранее никому не были известны. Думаю, что точно также будет и с объектами недвижимости. По крайней мере эксперимент, который проводился в Великом Новгороде и Твери как раз показал, что такая проблема существует и неопознанные объекты у нас присутствуют.

По мнению директора Департамента корпоративного управления Минэкономразвития Ивана Осколкова, у кадастра есть несколько полезных свойств и с точки зрения создания инвестиционного климата, и с точки зрения стимулирования рынка недвижимости. Создавая реестры, необходимо добиться того, чтобы они были сопряжены и своевременно обновлялись. Причем иерархия этих реестров может быть разная: на федеральном, региональном, местном уровне. И все эти реестры должны быть доступны органам власти, определяющим налоговый потенциал территории.

Вторая задача, которую необходимо реализовать при подготовке к введению налога на недвижимость, заключается в том, что следует жестко связать реестр объектов недвижимости с реестром собственников этих строений. Это позволит наладить эффективный контроль за операциями на рынке недвижимости и исключит вероятность существования помещений, не имеющих собственника.

В рамках подготовки к введению налога на недвижимость властям предстоит решить еще несколько вопросов. Например, каким образом определять налог на недвижимость. Существуют сторонники идеи, что облагаться будет объект недвижимости — земельный участок и строение, которое находится на этом участке, как единый комплекс. Еще одно мнение предусматривает отдельное налогообложение для земли и расположенного на ней здания. Наконец, возможны варианты, когда промышленная коммерческая недвижимость будет отделена от недвижимости, которая принадлежит гражданам. По словам Сергея Шаталова, какое бы решение ни было принято, оно, несомненно, повлияет на межбюджетные отношения:

— Цена вопроса здесь очень велика. Сегодня по имущественным налогам в России собирается примерно 300 млрд рублей. Они концентрируются на региональном и местном уровне. Любое решение приведет к нарушению существующего баланса между муниципалитетами и регионами. И вполне возможно, что это будет означать необходимость поиска других решений, позволяющих регулировать межбюджетные отношения.

Сложности оценки

В Минфине считают, что введению налога на недвижимость должно предшествовать регламентирование порядка оценки таких объектов. Провести рыночную оценку в индивидуальном порядке по каждому объекту — задача не решаемая с учетом всех ресурсов, которые для этого потребуются. Поэтому, полагает Сергей Шаталов, можно использовать систему массовой оценки недвижимости, которая даст результат, достаточный для построения системы налогообложения.

Переходя на рыночные принципы оценки недвижимости, властям необходимо существенно дифференцировать налогообложение недвижимости граждан и организаций. Ведь если заставить владельцев квартир платить такой налог по рыночной стоимости, то подавляющее большинство граждан не смогут этого сделать, уверен Юрий Лужков.

Кроме того, уже давно длится дискуссия о том, как должна регулироваться оценочная деятельность. Основная проблема в том, кто должен осуществлять оценочную деятельность: организации или частные специалисты. По мнению Аркадия Дворковича, при осуществлении юридически значимых действий оценщиков государство должно иметь дело с юридическими лицами:

— Тем не менее во многих сферах оценки, прежде всего касающихся непосредственной работы с гражданами, возможна деятельность и отдельных профессионалов вне рамок оценочных организаций. Я согласен с тем, что структура регулирования построена не самым эффективным образом и здесь нужно будет продолжать работу.

Сегодня рыночная оценка стоимости недвижимости пока не имеет широкого распространения. В большинстве случаев оценка базируется на частных оценщиках. Но, по мнению Юрия Лужкова, такое положение — абсолютный нонсенс:

— Наши нормативные документы связаны с частными оценщиками. Это порождает зависимость результата оценки от уровня договоренности с этими специалистами, которые часто заменяют понятия объективности понятием выгодности.

В Минэкономразвития полагают, что категорично запрещать деятельность частных оценщиков нельзя, ведь у заказчиков должна быть свобода выбора. Ведь заказчик — это рынок, и на рынке он может действовать так, как хочет. Здесь важно удержать всю систему оценочной деятельности в неразрывном виде. Важно, чтобы оценка кадастровой стоимости не стала у нас отдельным видом оценочной деятельности, который регулируется отдельным органом и в котором участвуют определенные оценщики.

Таким образом, в Минэкономразвития рассчитывают, что если предусмотреть возможность поэтапного введения налога на недвижимость, то можно говорить о его рассмотрении в Госдуме уже в весеннюю сессию. В таком случае в регионах и муниципалитетах налог на недвижимость появится в разумные сроки: в период с 2009 по 2011 годы.

Александр Лебедев