«Упрощенец» продает недвижимость

«Упрощенец» продает недвижимость

11.12.2007

Большинство налогоплательщиков на «упрощенке» привыкли к мысли, что затраты на сооружение и реконструкцию они могут относить на расходы при расчете единого налога. Однако в одном из последних писем Минфин внес уточнение, невыгодное налогоплательщикам. О том, как не идти на поводу у финансистов, читайте в статье.

Как известно, товар — это любое имущество, реализуемое, либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ). Поэтому объекты недвижимости для последующей реализации необходимо учитывать как товар (письмо Минфина России от 20 августа 2007 г. № 03-11-04/2/206).

Налогоплательщики, применяющие упрощенный режим налогообложения (УСН), при определении налоговой базы по налогу вправе уменьшать полученные доходы на сумму расходов по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (подп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).

С этим фактом согласились ранее Минфин России и ФНС России (письмо ФНС России от 4 октября 2006 г. № ГВ-6-02/ 982@, письмо Минфина России от 11 июля 2007 г. № 03-11-05/148). В письмах также содержится указание на то, что расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются при определении налоговой базы по мере реализации указанных товаров (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

внимание

Датой получения доходов «упрощенца» признается день поступления средств на счета в банк или в кассу, день получения иного имущества или имущественных прав (п. 1 ст. 346.17 НК РФ). Выходит, что «упрощенцы» могут использовать только кассовый метод.

Общие правила

Напомним, что реализация товаров организацией или индивидуальным предпринимателем предусматривает передачу права собственности на них одним лицом другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ). При определении объекта налогообложения фирмы учитывают доходы от реализации товаров, реализации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со статьей 249 Налогового кодекса (п. 1 ст. 346.15 НК РФ).

При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары или имущественные права, которые выражены в денежной или натуральной формах.

В зависимости от выбранного налогоплательщиком метода признания доходов и расходов, поступления, связанные с расчетами за реализованные товары или имущественные права, признаются в соответствии с методом начисления или кассовым методом.

Отметим, что при реализации товаров налогоплательщики вправе также уменьшить доходы от этих операций на сумму расходов, непосредственно связанных с реализацией, в том числе на сумму расходов по хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемых товаров.

Однако к таким расходам не относятся затраты, связанные с увеличением стоимости приобретения товаров, доведением их до состояния, в котором они пригодны для использования в запланированных целях. Поэтому расходы, связанные с проведением реконструкции части нежилого здания, приобретенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы учитываться не должны.

Идем в «обход»?

Основным козырем финансистов, для того чтобы не признавать затраты на сооружение и реконструкцию в составе расходов является то, что такие расходы не поименованы непосредственно в главе 26.2 Налогового кодекса. Но из этого положения есть выход.

В некоторых ситуациях такие затраты возможно представить как материальные расходы. Заметим, что этот вид расходов «упрощенцам» допускается учитывать при налогообложении.

Так, согласно статье 254 Налогового кодекса, материальные расходы включают затраты на:

  1. приобретение материалов, которые используются:
    • для упаковки и иной подготовки произведенных или реализуемых товаров (включая предпродажную подготовку). Почему бы сюда не отнести, к примеру, расходы на приобретение краски? Ведь покраска здания может быть этапом предпродажной подготовки;
    • на другие производственные и хозяйственные нужды (проведение испытаний, контроля, содержание, эксплуатацию основных средств и иные подобные цели);
  2. приобретение комплектующих изделий, подвергающихся монтажу, и (или) полуфабрикатов, подвергающихся дополнительной обработке у налогоплательщика;
  3. приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями, а также на выполнение этих работ (оказание услуг) структурными подразделениями налогоплательщика.

Напомним, что к работам производственного характера относятся выполнение отдельных операций по производству продукции, выполнению работ, оказанию услуг, обработке сырья, контролю за соблюдением установленных технологических процессов, техническое обслуживание основных средств и другие подобные работы, а также транспортные услуги сторонних организаций.

«Маневр» для затрат

Если же затраты на дооборудование объекта «разложить» на материальные расходы не представляется возможным, то существует и другой вариант.

Можно использовать здание некоторое время, тогда затраты на его приобретение, как и затраты на дополнительные сооружения, можно учесть при налогообложении. Но только сам объект первоначально должен быть признан в качестве основного средства, а не как товар. Для этого бухгалтер составляет следующие проводки:

Дебет 41 Кредит 60
— приняты к учету приобретенные для продажи товары;

Дебет 60 Кредит 51
— произведена оплата поставщику за приобретенные товары;

Дебет 62 Кредит 90.1
— отражена продажа товаров покупателям;

Дебет 90.2 Кредит 41
— списана стоимость проданных товаров.

Учет основных средств:

Дебет 08.4 Кредит 60
— отражены вложения организации в приобретение здания;

Дебет 01 Кредит 08.4
— отражено принятие в эксплуатацию объекта основных средств;

Дебет 60 Кредит 51
— отражена оплата здания продавцу;

Дебет 62 или 76 Кредит 91.1
— признан прочий доход при продаже основного средства;

Дебет 51 Кредит 62 (76)
— получена оплата от покупателя.

Так, при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы по приобретению, сооружению и изготовлению основных средств (подп. 1 п. 1 ст. 346.16). (О бухгалтерском и налоговом учете на «упрощенке» читайте бератор «УСН на практике»).

О. Попова, налоговый консультант

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное