Налоговое обременение договора аренды

Читаем договор

Чтобы не удивляться приходящим счетам за арендуемое помещение, нужно как следует изучить условия договора и по возможности заранее прояснить все спорные формулировки. Например, зачастую арендодатели прописывают в контракте то обстоятельство, что компания, занявшая отдельный офис или целое здание, должна помимо платы за эти помещения перечислять деньги и за участок, на коем непосредственно возведен объект и который необходим для их использования. Каковы же последствия подобной оговорки? На самом деле единственный минус — дополнительные расходы в пользу арендодателя. Никаких обязательств по уплате земельного налога у организации не возникнет. С 2006 г. это бремя возлагается исключительно на собственников и владельцов земли на праве бессрочного пользования (п. 1 ст. 388 НК). Такой же точки зрения придерживаются и налоговики (письмо ФНС от 6 апреля 2006 г. № 21-4-04/153@). И еще одна особенность: вне зависимости от того, отдельным ли договором обязали компанию платить за участок, или прописали это обстоятельство в основном контракте, — стоит позаботиться о том, чтобы счета выставлялись арендодателем отдельно за объекты и за землю.

Некоторые партнеры, во избежание лишних «бумажных» хлопот (или просто потому, что даже не задумывались над этим вопросом), могут и вовсе ни слова не сказать о вышеупомянутом участке. В таком случае отдельная плата за использование земли с компании взиматься не будет (п. 2 ст. 654 ГК), а участок автоматически перейдет в пользование фирмы просто на том основании, что он неотделим от арендуемых помещений (п. 2 ст. 652 ГК). Подобное утверждение можно найти и в постановлении Президиума ВАС от 17 сентября 2002 г. № 5375/02.

Из чьих рук объект?

Договор аренды может быть заключен как с собственником объекта, так и с лицом, не являющимся таковым. Если же фирма вступила в деловые отношения именно с юрлицом из последней категории, то следует учесть некоторые особенности подобных сделок. Прежде всего стоит ознакомиться с правоустанавливающими документами, которые есть в наличии у арендодателя, а именно: не запрещена ли в них собственником имущества передача объекта в аренду третьим лицам (п. 3 ст. 652 ГК)? Если нет — можно смело двигаться дальше.

Далее есть два варианта развития событий, касающихся земельного участка, который прилагается к зданию (помещению). Первый и наиболее распространенный — несобственник объекта передает свои права и обязанности по договору аренды земли новому пользователю (ст. 22 ЗК). Также допускается заключение договора субаренды, но к подобной форме контракта прибегают крайне редко. Принципиальное отличие данных подходов в том, что в последнем случае плательщиком арендной платы за участок остается сам арендодатель.

Роковые формальности

Итак, все тонкости обговорены, договор аренды заключен. Казалось бы, все в порядке. Но не тут-то было. Законодатели предусмотрели некую коварную формальность, а именно — необходимость государственной регистрации контракта аренды. Стоит отметить, что такая обязанность возлагается на компанию не всегда. Так, регистрации можно избежать, если заключить договор менее чем на один год. Например, прописать в нем срок действия с 1 июля 2007 года по 29 июня 2008 г. Заметим, что если конец действия соглашения определить на 30 июня — фактически будет считаться, что контракт заключен на год, а это уже влечет за собой ту самую злосчастную регистрацию (ст. 651 ГК).

Если же партнерам важнее стабильность и уверенность в том, что здание задействовано на несколько лет вперед, не нужно упускать рассматриваемый момент из виду. Ведь не уделив ему должного внимания, можно столкнуться с серьезными неприятностями. Например, судьи ФАС Северо-Западного округа наказали организацию, которая не зарегистрировала договор аренды (постановление от 16 января 2007 г. № А56-49957/2005). Именно за эту оплошность компания поплатилась рублем. Мало того что контракт признали незаключенным (ведь по закону он вступает в силу с момента госрегистрации, а в данном случае этот момент «прошел стороной»), так еще с фирмы взыскали сумму неосновательного обогащения, поскольку она незаконно пользовалась данным помещением (п. 2 ст. 1105 ГК).

Е. Тихомирова, эксперт «Федерального агентства финансовой информации»