Налоговое обременение договора аренды

Налоговое обременение договора аренды

06.07.2007

Практически любой фирме для осуществления своей деятельности необходимо помещение. Поскольку цены на недвижимость оставляют желать лучшего, позволить себе приобрести офис или складские площади в собственность может далеко не каждый. Альтернатива, в принципе, только одна — нужно заключить договор аренды. Как ни странно, несмотря на то, что на практике такие соглашения более чем распространены, ошибки при их оформлении по сей день допускает чуть ли не каждая вторая компания.

Читаем договор

Чтобы не удивляться приходящим счетам за арендуемое помещение, нужно как следует изучить условия договора и по возможности заранее прояснить все спорные формулировки. Например, зачастую арендодатели прописывают в контракте то обстоятельство, что компания, занявшая отдельный офис или целое здание, должна помимо платы за эти помещения перечислять деньги и за участок, на коем непосредственно возведен объект и который необходим для их использования. Каковы же последствия подобной оговорки? На самом деле единственный минус — дополнительные расходы в пользу арендодателя. Никаких обязательств по уплате земельного налога у организации не возникнет. С 2006 г. это бремя возлагается исключительно на собственников и владельцов земли на праве бессрочного пользования (п. 1 ст. 388 НК). Такой же точки зрения придерживаются и налоговики (письмо ФНС от 6 апреля 2006 г. № 21-4-04/153@). И еще одна особенность: вне зависимости от того, отдельным ли договором обязали компанию платить за участок, или прописали это обстоятельство в основном контракте, — стоит позаботиться о том, чтобы счета выставлялись арендодателем отдельно за объекты и за землю.

Некоторые партнеры, во избежание лишних «бумажных» хлопот (или просто потому, что даже не задумывались над этим вопросом), могут и вовсе ни слова не сказать о вышеупомянутом участке. В таком случае отдельная плата за использование земли с компании взиматься не будет (п. 2 ст. 654 ГК), а участок автоматически перейдет в пользование фирмы просто на том основании, что он неотделим от арендуемых помещений (п. 2 ст. 652 ГК). Подобное утверждение можно найти и в постановлении Президиума ВАС от 17 сентября 2002 г. № 5375/02.

Из чьих рук объект?

Договор аренды может быть заключен как с собственником объекта, так и с лицом, не являющимся таковым. Если же фирма вступила в деловые отношения именно с юрлицом из последней категории, то следует учесть некоторые особенности подобных сделок. Прежде всего стоит ознакомиться с правоустанавливающими документами, которые есть в наличии у арендодателя, а именно: не запрещена ли в них собственником имущества передача объекта в аренду третьим лицам (п. 3 ст. 652 ГК)? Если нет — можно смело двигаться дальше.

Далее есть два варианта развития событий, касающихся земельного участка, который прилагается к зданию (помещению). Первый и наиболее распространенный — несобственник объекта передает свои права и обязанности по договору аренды земли новому пользователю (ст. 22 ЗК). Также допускается заключение договора субаренды, но к подобной форме контракта прибегают крайне редко. Принципиальное отличие данных подходов в том, что в последнем случае плательщиком арендной платы за участок остается сам арендодатель.

Роковые формальности

Итак, все тонкости обговорены, договор аренды заключен. Казалось бы, все в порядке. Но не тут-то было. Законодатели предусмотрели некую коварную формальность, а именно — необходимость государственной регистрации контракта аренды. Стоит отметить, что такая обязанность возлагается на компанию не всегда. Так, регистрации можно избежать, если заключить договор менее чем на один год. Например, прописать в нем срок действия с 1 июля 2007 года по 29 июня 2008 г. Заметим, что если конец действия соглашения определить на 30 июня — фактически будет считаться, что контракт заключен на год, а это уже влечет за собой ту самую злосчастную регистрацию (ст. 651 ГК).

Если же партнерам важнее стабильность и уверенность в том, что здание задействовано на несколько лет вперед, не нужно упускать рассматриваемый момент из виду. Ведь не уделив ему должного внимания, можно столкнуться с серьезными неприятностями. Например, судьи ФАС Северо-Западного округа наказали организацию, которая не зарегистрировала договор аренды (постановление от 16 января 2007 г. № А56-49957/2005). Именно за эту оплошность компания поплатилась рублем. Мало того что контракт признали незаключенным (ведь по закону он вступает в силу с момента госрегистрации, а в данном случае этот момент «прошел стороной»), так еще с фирмы взыскали сумму неосновательного обогащения, поскольку она незаконно пользовалась данным помещением (п. 2 ст. 1105 ГК).

Е. Тихомирова, эксперт «Федерального агентства финансовой информации»

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное