«Коммунальный» вычет по НДС для арендатора

Споры об объекте налогообложения

Как известно, налогом на добавленную стоимость облагается реализация товаров или услуг. К таковой ведомственные финансисты не причисляют поставку электроэнергии в рамках договора аренды, ссылаясь на то, что арендодатель не может являться поставщиком услуг, так как сам получает их от энергоснабжающей организации (письмо Минфина от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52). Следовательно, переадресованные коммунальные платежи не являются объектом налогообложения по НДС, счет-фактуру по ним выставлять не нужно и налог принять к вычету невозможно.

Подобную точку зрения Минфин в очередной раз подтвердил в письме от 24 марта 2007 г. № 03-07-15/39, разъяснив, что если арендатор компенсирует отдельной суммой коммунальные услуги (а также услуги связи, охрану, уборку). То есть поскольку их стоимость не включена в аренду, значит, и счет-фактуру на эти услуги арендодатель выставлять не вправе, так как факт реализации ничем подтвердить нельзя.

Налоговый кодекс в свою очередь гласит, что основанием для принятия НДС к вычету служит счет-фактура (п. 1 ст. 169 НК). Получается, что раз указанного документа у арендатора не будет, то и возместить налог на добавленную стоимость он не сможет.

Финансовое ведомство в данном вопросе поддержали специалисты столичного УФНС, указав в письме от 12 сентября 2006 г. № 19-11/80496, что даже если договор аренды предусматривает такое возмещение, вычет по НДС за «коммуналку» неправомерен.

В то же время, проигнорировав мнение Минфина о правомерности выставления счетов-фактур, представители ФНС в письме от 28 апреля 2007 г. № ШТ-6-03/360@ пояснили, что при наличии данного счета и первичного учетного документа, например, акта приемки-передачи имущества, организация-арендатор вправе применить вычеты по НДС. При этом дата оплаты услуг значения не имеет.

Стратегия возмещения НДС

Из всего вышесказанного следует вывод, что вопрос правомерности выставления фактур за коммунальные платежи достаточно спорный. Тем не менее у арендатора есть возможность легально обойти данный порядок и возместить НДС за «коммуналку».

Во-первых, коммунальные услуги могут быть включены в состав арендных платежей. Однако такой способ имеет явный недостаток, ведь на практике сумма «коммуналки» не является постоянной, то есть может разниться хоть каждый месяц. Например, потребленную электроэнергию и связь, как правило, оценивают на основании счетчиков, а значит запланировать их объем заранее нельзя. Согласно же Гражданскому кодексу размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК).

Во-вторых, арендатор может самостоятельно заключить договоры с поставщиками услуг. Такой метод применим в тех случаях, когда в аренду сдают целое здание. Хотя и здесь возможны определенные сложности, например, при перезаключении соглашений с последующей сменой лиц в обязательстве, то есть тогда, когда все права и обязанности собственника помещения в части коммунальных услуг переходят к арендатору. Стоит указать, что договор энергоснабжения регулируется Гражданским кодексом (например, параграфом 6 главы 30 ГК). Эти правила применимы также и к договорам теплоснабжения, водоснабжения и т. п.

В-третьих, можно поиграть с условиями договора аренды: прописать обязанность собственника по обеспечению арендатора коммунальными услугами, приобретаемыми от имени арендодателя, но по поручению и за счет арендатора. Тогда арендодатель выступает посредником в предоставлении данных услуг. Кроме того, избежать претензий поможет соответствующее согласие на подключение субабонентов (арендаторов) от организации — поставщика услуг. Этот момент должен быть четко прописан в договоре между собственником помещения и указанной организацией (ст. 545 ГК).

Выбирая тот или иной вариант стратегии, фирма должна быть готова отстаивать свое мнение, если вдруг ее решение окажется в противоречии с позицией контролирующих органов. Поэтому стоит помнить, что в случаях, когда акты налоговой инспекции и действия (или бездействие) ее должностных лиц нарушают права организации, то вы вправе обжаловать это в вышестоящем налоговом органе (Управлении ФНС по г. Москве или Московской области) или в суде (ст. 137 и 138 НК).

Е. Амаргорова, обозреватель «Федерального агентства финансовой информации»