Квартирный вопрос

Квартирный вопрос

08.05.2007

Большое количество людей зарабатывают на жизнь, сдавая свои квартиры в аренду. К сожалению, многие делают это незаконно, то есть не регистрируются и не платят налоги. Попробуем разобраться, почему так происходит и как правильно организовать процесс аренды жилья, чтобы не было проблем с налоговой инспекцией.

Налоговая объявила войну недобросовестным фирмам. Фискальные органы официально заявили, что главной задачей на 2007 год является сбор подоходного налога с прибыли тех, кто сдает квартиры и не делится с государством.

Жилищный кодекс предусматривает право собственника жилого помещения предоставлять его во владение и (или) в пользование гражданину (физическому лицу) на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды (ст. 30 ЖК РФ).

В соответствии с действующим законодательством при сдаче квартиры в аренду независимо от величины арендной платы, вы должны заплатить налог.

Если вы сдаете квартиру как физическое лицо, то платите налог на доходы (подоходный налог) в размере 13%. Проблема в том, что владельцам жилья, пусть даже всей душой желающим заплатить налоги со сданной квартиры, технически выполнить это довольно проблематично. Чтобы заплатить подоходный налог от сдачи квартиры, мало заключить договор найма, подать декларацию и раз в год платить налог с доходов.

Все не так просто, как кажется. Нужно еще найти банковские реквизиты для уплаты налога и правильно перечислить его. К тому же не совсем урегулирован такой момент, как факт прекращения сдачи квартиры в аренду. Заплатив один раз, попадаешь инспектору «на крючок», и чтобы подтвердить, что квартира не сдается и доход не приносит, зачастую приходится представлять в инспекцию соглашение о расторжении договора.

Единственный способ избежать объяснений с фискалами — это сдать имущество не такому же, как вы, физическому лицу, а частному предпринимателю или лицу юридическому. Для этого надо заключить договор аренды. В таком случае за исчисление и уплату налога отвечает налоговый агент, то есть арендатор. Согласно статье 226 Налогового кодекса, налоговый агент, от которого налогоплательщик получил доходы, обязан «исчислить, удержать и уплатить сумму налога».

Если сдача квартиры в аренду носит систематический характер, то такую деятельность можно приравнять к индивидуальному предпринимательству. Отсутствие регистрации в качестве индивидуального предпринимателя не может служить основанием того, что сделки, заключаемые физическим лицом, не являются предпринимательской деятельностью. Так, согласно статье 2 Гражданского кодекса предпринимательской является самостоятельная деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. В письме Управления МНС России по г. Москве № 29-08/21721 от 30 марта 2004 г. указано, что «систематическое» — это значит «не менее двух раз». Рядовые инспекторы на местах, как правило, уверены, что если гражданин хотя бы дважды получил деньги от сдачи своего жилья в аренду, он является предпринимателем.

Налоговые органы могут применять к физическим лицам штрафные санкции за ведение предпринимательской деятельности без государственной регистрации, если смогут доказать в суде, что деятельность физического лица содержит признаки предпринимательской деятельности. Услуги по предоставлению в аренду имущества физическим лицом, подпадающим под определение индивидуального предпринимателя, установленные статьей 11 Налогового кодекса, признаются объектом налогообложения НДС независимо от количества объектов, находящихся в собственности у данного физического лица.

Следовательно, налоговой службе проще будет доказать незаконное предпринимательство тех лиц, которые декларировали свои доходы от аренды, то есть существует факт систематичности получения дохода. Арендодателей, работающих «в черную», привлечь к ответственности будет гораздо сложнее, так как налоговикам придется найти арендаторов и доказать, что деятельность по сдаче в аренду помещений была систематической.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса услуги по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности освобождены от НДС. Кроме того, не оставил без внимания этот вопрос и Верховный суд, так пленум ВС в постановлении от 18 ноября 2004 г. № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» разъяснил следующее. Если физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество, либо получило его по наследству или договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и получило доход, то содеянное не влечет за собой ответственности за незаконное предпринимательство. Но лицо, уклоняющееся от уплаты налогов с полученного дохода от арендных сделок, может быть привлечено к ответственности за неуплату налогов.

Отсутствие в российском законодательстве четких понятий систематичности, при которых деятельность физического лица становится предпринимательской, дает возможность фискальным органам в своих интересах толковать те или иные положения законодательства.

Чтобы избежать спорных моментов лучше и проще зарегистрироваться в налоговой инспекции в качестве индивидуального предпринимателя, что значительно уменьшит ваши налоговые отчисления. Дело в том, что предприниматель со сдачи квартиры может платить не 13-процентный подоходный налог, а перейти на упрощенную систему налогообложения (УСН) и платить по этой системе 6% от доходов плюс 150 руб. в месяц фиксированный платеж в Пенсионный фонд. Причем при подсчете доходов учитываются расходы на ремонт квартиры, на оплату коммунальных услуг, на рекламные объявления, в том числе и на услуги риэлтора по поиску жильцов. Важно и то, что имущество, сдаваемое в аренду в предпринимательских целях, освобождается от налога на имущество, который в перспективе планируется серьезно повысить для физических лиц в рамках единого налога на недвижимость.

Есть и еще одна возможность законно рассчитаться с государством при сдаче квартиры — единый налог на вмененный доход (ЕНВД). Но «вмененка» будет скорее актуальна для тех, кто сдает жилье в больших объемах — например, в курортных зонах.

Способов вычислить уклонистов у налоговиков немало, было бы желание. Инспектор может отправиться в паспортный стол и получить там информацию о временной регистрации жильцов. От риэлторов узнать адреса, указанные в договорах аренды. Бабушки на крылечке, которые знают все про всех, с удовольствием расскажут, кто где живет. Поможет и участковый. Проблема в другом — как точно установить размер дохода, полученный арендодателем, если квартира сдается без договора, по устному согласованию сторон.

Очевидно, что государство осуществляет планомерную деятельность по поддержке предпринимательства в стране, привлекая в эту сферу частников. Однако не совсем понятно, как эти меры отразятся на простых квартиросъемщиках: ведь не все владельцы жилья захотят становиться индивидуальными предпринимателями, а повышение налога на недвижимость для физических лиц грозит серьезным повышением цен на сдаваемое жилье.

По подсчетам столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда, на сегодняшний день 120 тысяч москвичей имеют в собственности две и более квартиры. Но, как сообщили в Федеральной налоговой службе по Москве, в 2006 году только 6 тысяч из них продекларировали свои доходы от аренды. По экспертным оценкам, оборот столичного рынка сдачи жилья внаем составляет от 3,5 до 4 миллиардов долларов. Если бы с этих сумм платилось 13% налога на доходы физических лиц, то в казну ежегодно капало бы около 500 миллионов долларов, или более 12 миллиардов рублей. Для сравнения, в 2006 году налоговики собрали лишь чуть более 217 миллионов рублей налогов с аренды. По сравнению с 2005 годом это больше в 2,5 раза, но все равно миллиарды накрепко застряли в кармане арендодателей.

Вадим КУХАРЕНКО

Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное