Незарегистрированная аренда

Незарегистрированная аренда

26.04.2007

Заключение краткосрочных договоров аренды позволяет существенно сократить временные затраты на всевозможные бюрократические препоны, в частности на госрегистрацию. Вместе с тем, как известно, налоговое законодательство позволяет амортизировать арендованное имущество лишь в течение срока действия договора. Причем в этих целях продлить или даже перезаключить договор не так просто.

Общие положения

В соответствии с пунктом 1 статьи 651 Гражданского кодекса договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Несоблюдение его формы влечет такие правовые последствия, как признание соглашения недействительным.

Договор аренды, заключенный на срок менее года, не нуждается в государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Но тут возникает вопрос: что в данном случае надо считать годом? Только ли период времени с 1 января по 31 декабря? Президиум Высшего Арбитражного Суда в информационном письме от 11 января 2002 г. № 66 ответил на этот вопрос.

Срок действия договора аренды, определенный с 1-го числа месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признается равным одному году. Например, период с 01 июля 2006 года по 30 июня 2007 года.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Учтите, что такой договор считается заключенным только с момента его регистрации.

Заметим, что в отношении аренды нежилых помещений законодательство не предусматривает каких-либо специальных норм о регистрации договоров. Поэтому Высший Арбитражный Суд указал, что к подобным соглашениям также должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса (информационное письмо Президиума ВАС от 1 июня 2000 г. № 53). Исходя из этого следует, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации. Если же период действия соглашения год и более, то документ подлежит регистрации. Этой позиции придерживаются и суды (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10 июля 2006 г. № Ф08-3067/06-1264А).

Пролонгация

Если фирма-наемщик после истечения срока договора аренды продолжает пользоваться имуществом, то соглашение считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Правда, данное правило действует только в том случае, если у арендодателя нет никаких возражений (п. 2 ст. 621 ГК). Так что утверждения об отсутствии пролонгации договора в связи с тем, что он не предусматривает такого условия, или по той причине, что сторонами не подписано соглашение, не принимаются судами (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 2 августа 2006 г. № Ф08-3527/06).

По общему правилу, если договор продлевается на срок, превышающий год, то будьте добры, пройдите государственную регистрацию. В случае когда аренда возобновляется на неопределенный срок, соглашение в государственной регистрации не нуждается (п. 11 информационного письма Президиума ВАС от 16 февраля 2001 г. № 59).

Субаренда

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор имеет право с согласия собственника сдавать полученное имущество в субаренду. Причем такие договоры не могут заключаться на период, превышающий срок основного договора аренды. Что касается необходимости регистрировать документ, то в отношении субаренды применяются те же правила, что и при договорах аренды.

Имейте в виду, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя (п. 15 информационного письма Президиума ВАС от 11 января 2002 г. № 66).

Дополнительное соглашение

Обычно размеры арендной платы не стоят не месте, в связи с чем договор аренды нередко приходится перезаключать. Ведь при изменении существенных условий договора его пролонгация невозможна. Поэтому не забудьте, что в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса соглашение об изменении условий договора заключается с соблюдением тех же правил, что и основной договор. Исходя же из положений статьи 651 кодекса дополнительное соглашение к договору, заключенному сроком на один год и более, подлежит обязательной государственной регистрации.

Налоговый учет в процессе регистрации договора

Теперь рассмотрим, вправе ли арендатор имущества учесть при расчете налога на прибыль сумму арендной платы, начисленной до государственной регистрации договора аренды недвижимости. Ведь согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса «долгосрочные» арендные соглашения считаются заключенными только с момента их регистрации.

Представители Минфина уже не раз указывали, что расходы по не заключенным в установленном порядке договорам не могут уменьшать базу по налогу на прибыль. Тем не менее в случае если условия соглашения распространяются на период с момента передачи объекта аренды пользователю, то арендные платежи по находящемуся на регистрации договору учитываются при расчете налога на прибыль. Причем учесть их можно с момента получения объекта в пользование (письма Минфина от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172 и от 17 февраля 2006 г. № 03-03-04/3/3).

Однако не стоит забывать, что право лица на аренду возникает в силу гражданского договора. Государственная же регистрация не может его подменять собой как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды (п. 2 определения Конституционного Суда от 5 июля 2001 г. № 154-О). Как видим, законодательное закрепление обязательной государственной регистрации на аренду недвижимого имущества определяет только права и обязанности сторон по договору и не имеет никакого отношения к вопросам налогообложения. Налоговый кодекс также не привязывает налоговый учет арендных платежей к наличию государственной регистрации договора (п. 1 ст. 252 и подп. 10 п. 1 ст. 264 НК). Судебно-арбитражная практика подтверждает данный вывод (например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 21 апреля 2006 г. № А56-24327/2005 и Поволжского округа от 3 мая 2005 г. № А55-14674/2004-41).

Дополнительное соглашение

Арендные платежи, внесенные на основании дополнительного соглашения сторон об изменении размера арендной платы, включаются в состав прочих расходов по налогу на прибыль после государственной регистрации соглашения (письма Минфина от 30 декабря 2005 г. № 03-03-04/1/471 и от 5 августа 2005 г. № 03-03-04/4/34). Однако, например, московские чиновники придерживаются противоположной точки зрения по этому вопросу. По их мнению, величина арендной платы не является условием, при неисполнении которого договор аренды недвижимого имущества может считаться незаключенным. Следовательно, измененная сумма арендных платежей по незарегистрированному дополнительному соглашению может быть учтена для целей налогообложения прибыли (письма УФНС по г. Москве от 12 апреля 2006 г. № 20-12/29001 и от 16 мая 2005 г. № 20-12/35663). Настоящая позиция чиновников соответствует законодательству.

Когда срок аренды не определен

Теперь разберемся с договорами аренды, заключенными на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса, если срок аренды в договоре не определен, он считается заключенным на неопределенный срок. Дело в том, что в данном случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив об этом партнера за три месяца. На основании пункта 11 информационного письма Президиума ВАС от 16 февраля 2001 г. № 59, арендное соглашение, заключенное на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. Исходя из этого можно сделать вывод, что расходы по такому договору аренды уж точно могут быть учтены для целей налогообложения прибыли. Данной позиции придерживаются и московские налоговики (письма УФНС по г. Москве от 22 марта 2006 г. № 20-12/22181 и от 29 июня 2005 г. № 20-12/46413). Суды также указывают, что регистрация договоров, заключенных на неопределенный срок, гражданским законодательством не предусмотрена. Поэтому доводы налогового органа о занижении базы по налогу на прибыль и налогу на добавленную стоимость являются необоснованными (постановление ФАС Поволжского округа от 6 декабря 2005 г. № А55-1586/05-51).

В заключение отметим, что государственная регистрация считается единственным доказательством существования зарегистрированного права. Поэтому договор аренды, заключенный с лицом, не имеющим свидетельства о государственной регистрации его прав на объект аренды, не является документом, подтверждающим произведенные арендатором расходы. Исключением являются договоры аренды, подписанные лицом, управомоченным собственником совершать такие операции (письмо Минфина от 27 марта 2006 г. № 03-03-04/1/288).

М. Косульникова, главный бухгалтер, для «Федерального агентства финансовой информации»

Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное