Нарушен инвестиционный контракт. Кто виноват?

Понятие «инвестиционный контракт (договор)» широко используется в юридической и деловой лексике на протяжении более десяти лет, однако к настоящему моменту так и не появилось его четкого определения.

Согласно статье 8 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности регулируются договором или государственным контрактом. Соглашение может быть оформлено между инвестором, заказчиком, подрядчиком, пользователями объектов капиталовложений и другими лицами. В случае нарушения условий контракта его участники несут гражданско-правовую, уголовную, административную и иные виды ответственности в порядке, установленном законодательством РФ. Спор разрешится в суде

Гражданский кодекс регулирует гражданско-правовые отношения и ответственность участников инвестиционного договора. Существенное нарушение одной компанией условий контракта дает право другой стороне изменить или расторгнуть его в судебном порядке (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Такая ситуация возникнет в том случае, если организация не соблюдает пункты договора, вследствие чего ее партнер несет значительные убытки, лишается определенной доли прибыли, на которую он рассчитывал при заключении соглашения. Это может произойти, например, вследствие нарушения инвестором порядка и срока выплаты вознаграждений другим участникам.

В свою очередь, контрагенты вкладчика не исполнят своих обязательств, если задержат:

Компания, право которой нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ей убытков, если законом или договором не предусмотрена компенсация потерь в меньшем размере (ст. 15 ГК РФ). В этом случае убытки состоят из реального ущерба и упущенной выгоды.

При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных компаниям, чьи права были нарушены, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактические расходы, но и затраты, которые это лицо должно будет понести для восстановления нарушенного права. Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер подтверждаются обоснованным расчетом, сметой или калькуляцией затрат на устранение недостатков работ, договором, который определяет размер ответственности за нарушение обязательств.

Важно отметить, что при задержке выплат со стороны инвестора контрагенты вправе рассчитывать не только на получение причитающихся им сумм в полном объеме, но также на выплату предусмотренной законом или договором неустойки. Вкладчик же, в свою очередь, может настаивать на компенсации ему полной стоимости неполученного объекта. Принимая во внимание постоянно растущие цены на недвижимое имущество, инвестору следует настаивать на возмещении фактической стоимости строения на день вынесения судебного решения (п. 3 ст. 393 ГК РФ).

Упущенная выгода – это прибыль, которую субъект инвестиционной деятельности получил бы при соблюдении условий договора, если бы его право не было нарушено. При защите своих интересов в суде истцу необходимо установить причинно-следственную связь между фактом нарушения своего права (неисполнением или ненадлежащим исполнением контрагентом своих обязательств) и причиненными убытками.

Размер упущенной выгоды должен определяться с вычетом затрат, которые компания понесла бы при исполнении обязательства. К таким расходам можно отнести, например, сумму налоговых платежей, подлежащих уплате в связи с владением объектом инвестирования или его реализацией.

Наличие причинно-следственной связи, равно как и размер упущенной выгоды при нарушении субъектами инвестиционной деятельности своих обязательств, можно подтвердить предварительными контрактами с другими партнерами, заключенными исходя из ожидаемого получения денежных средств, или договорами о выплате аванса.

В практике встречаются случаи, когда при осуществлении инвестиционной деятельности вкладчик принимает решение прекратить финансирование работ и разорвать договор. Это происходит по двум причинам: во-первых, если дела складываются таким образом, что осуществить до конца инвестиционный проект невозможно, и, во-вторых, из-за недобросовестности самого инвестора.

Также возможно и иное развитие ситуации, когда по той или иной причине контрагенты отказывают инвестору в получении объекта в собственность. В таком случае действия вкладчика зависят от стадии проекта.

Если все работы завершены и имеется подписанный комиссией Акт приемки законченного объекта, инвестор может подать в суд иск о признании своего права собственности на здание. Однако если работы на момент предъявления иска не закончены, то незавершенные объекты являются долевой собственностью всех участников процесса до момента приемки и оплаты инвестором или заказчиком выполненных услуг. Поскольку строение не принято в эксплуатацию, субъекты инвестиционной деятельности вправе лишь определить свои доли в имуществе, находящемся в общей долевой собственности. Удовлетворение исковых требований о признании права собственности инвестора на здание, не принятое в эксплуатацию, в ситуации, когда не определены доли в незавершенном строительстве и не произошло их выделение, не представляется возможным. Ответить придется за все

Помимо несоблюдения условий договора, участники инвестиционной деятельности совершают и другие нарушения, за которые предусмотрено наказание согласно законодательству Российской Федерации. Компании несут уголовную ответственность за следующие виды преступлений:

Административная ответственность инвесторов, заказчиков и подрядчиков предусмотрена за следующие действия: незаконное получение кредита, нецелевое использование бюджетных средств, нарушение срока их возврата (если они получены на возвратной основе) и уплаты процентов.

Если инвесторы или заказчики совершают какие-либо налоговые правонарушения, к ним будут применены санкции, установленные Налоговым кодексом. Опыт показывает

Несмотря на отсутствие четкого определения инвестиционного договора и его существенных условий, к настоящему моменту сформировался достаточный объем правовых актов. Законодательные документы в основном направлены на урегулирование взаимоотношений между участниками проекта и на установление их обоюдной ответственности, если она не описана в договоре. Накопленный опыт составления соглашений, равно как и широкая практика разрешения связанных с ними вопросов в судебном порядке, показывает, что в первую очередь в инвестиционном контракте необходимо четко установить права сторон и их обязанности с подробным описанием ответственности, возникающей за их невыполнение. Если участники инвестиционной деятельности проинформированы о своей ответственности, то они будут стараться надлежащим образом выполнять договорные обязательства.

Основные статьи инвестиционного контракта:
1. Наименование сторон, их юридические адреса, дата и место составления договора.
2. Основные термины, используемые в соглашении.
3. Предмет контракта.
4. Имущественные права сторон.
5. Сроки и содержание этапов работ.
6. Обязанности сторон.
7. Уступка прав и обязательств по контракту в случае передачи их третьей стороне.
8. Сроки действия договора.
9. Изменение и прекращение инвестиционного соглашения.
10. Ответственность сторон.
11. Наступление обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор).
12. Разрешение споров.
13. Заключительные положения.
14. Адреса, банковские реквизиты и подписи сторон.
15. Приложение к инвестиционному контракту, в котором дают описание объекта инвестиций; указывают состав имеющейся документации, объем и структуру финансовых вложений.

ВАС информирует
Если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, то истец вправе потребовать взыскать с ответчика убытки в сумме, необходимой последнему для покупки равноценных квартир.

Что говорит Закон
Если инвестор или заказчик отказались от дальнейшего вложения денежных средств в проект, они обязаны компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»).

Важно все предусмотреть
Григорий Кульков, руководитель юридического департамента ООО «Московская ореховая компания»:
«Чаще всего компании расторгают договор из-за существенных нарушений его условий. Закон не дает их точного определения, поскольку все случаи таких нарушений предвидеть просто невозможно. Насколько они существенны, в каждом конкретном случае решает суд. Для некоторых договоров, например поставки или аренды, перечень нарушений, которые считаются существенными, приведен в законе. Однако стороны могут предусмотреть любые другие случаи, при которых можно требовать расторжения или изменения контракта через суд. Сведения о том, как верно составить договор и учесть все нюансы его заключения, вы найдете в бераторе “Правильный договор”».

Дмитрий Заполь, юрист коллегии адвокатов г. Москвы «Барщевский и партнеры»