«Защитные средства» для собственности компании

Три месяца назад в одной фирме произошла неприятная история. Один из давних партнеров продал ей два помещения для использования под склады готовой продукции. Но когда компания решила ими воспользоваться, то обнаружила, что место занято продукцией другой фирмы, чей склад находился в соседнем помещении. После того как «дружественная переписка» результатов не дала, фирма решила обратиться в суд, чтобы выдворить непрошеных гостей из своего помещения. Эта ситуация – одна из самых распространенных, когда фирма-собственник пытается вернуть себе имущество, находящееся в незаконном владении другого лица.

Для таких споров существуют специальные иски. Иск, с помощью которого фирма-собственник может вернуть себе свое же имущество, называют – виндикационным (ст. 301 ГК). Обратите внимание на такой важный момент. Виндикационный иск может быть предъявлен лишь при отсутствии обязательственных отношений между сторонами или после того как они прекратились. То есть между фирмой-истцом и фирмой-ответчиком не должно быть действующих договоров аренды, купли-продажи и прочих. Ведь до их прекращения владение вещью ответчика опиралось бы на законное основание (п. 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 28 апреля 1997 г. № 13 «Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее – Информационное письмо № 13). И виндикационный иск в этом случае у фирмы просто не примут.

Если фирма решила истребовать свое имущество из незаконного владения, то шансы вернуть вещь будут зависеть от «информированности» незаконного владельца. Обратите внимание: незаконные приобретатели спорного имущества бывают двух видов: добросовестные и недобросовестные.

Незаконный добросовестный приобретатель – это тот, кто приобрел товар у компании, абсолютно не догадываясь при этом, что она не имеет права его продавать. Например, другая компания купила склад, не зная, что помещение уже продано. Такой приобретатель – это наихудший вариант для того, кто собирается вернуть себе вещь. Дело в том, что интерес добросовестного приобретателя защищается почти так же, как и интерес законного собственника. И суд скорее всего откажет в иске, если установит, что перед ним – добросовестный приобретатель (постановление Президиума ВАС от 25 ноября 2003 г. № 7068/03). Так что шансы у горе-собственника вернуть себе вещь, прямо скажем, невелики. Поэтому, чтобы вернуть вещь, если уж от добросовестности ее владельца никуда не деться, настоящему собственнику необходимо доказать хотя бы один из двух факторов. Либо что приобретатель получил ее безвозмездно. Либо что спорная вещь выбыла из обладания собственника или того, кому собственник передал ее во владение помимо их на то воли. Например, была потеряна или украдена (ст. 302 ГК; п. 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»; п. 19 Информационного письма № 13). Если эти факты не доказаны, то законный собственник (или другой законный владелец) вправе требовать лишь возмещения причиненных ему убытков – это так называемое «ограничение виндикации». Если же приобретатель имущества знал (или по обстановке дел должен был догадаться), что он приобрел вещь не у собственника, то этого приобретателя считают недобросовестным. В отличие от первого случая здесь шансы вернуть вещь у собственника значительно возрастают. Ведь от недобросовестного владельца она может быть истребована во всех случаях. Кроме того, такой «владелец» обязан вернуть или компенсировать собственнику все доходы, которые он извлек (или должен был извлечь) из вещи за все время своего владения ею (ст. 303 ГК).

«Обратите внимание, теперь, чтобы признать приобретателя недобросовестным, недостаточно простой неосмотрительности. Нужно доказать умысел или грубую неосторожность, – рассказывает адвокат Владимир Соколов. – Дело в том, что за неосмотрительность можно выдать, например, то, что приобретатель не догадался попросить документы, подтверждающие право продать вещь, или же попросил не все. А вот для признания простой или грубой неосторожности судьи, как правило, опираются на фактические обстоятельства каждого конкретного случая. Сейчас они принимают во внимание обстановку, условия приобретения товара и даже наличие юриста в организации или финансовую возможность воспользоваться юридической консультацией «со стороны».

У виндикационных исков есть еще один подводный камень. Дело в том, что одно из условий возврата вещи – это сохранность «своего кровного». То есть вещь должна остаться такой же, какой была до незаконного присвоения (п. 16 Информационного письма № 13). Например, виндикация невозможна, когда спорное строение было перестроено фактическим владельцем. Ведь оно, по сути, стало уже новой вещью. И в этом случае законный собственник вправе потребовать лишь возмещения ему убытков, которые возникли из-за того, что он лишился спорной вещи. А вот если «переработанное» имущество все-таки сохранило свое назначение, например, в помещении прошел лишь капитальный ремонт, то предъявить виндикационный иск можно. Не забудьте одновременно указать, что законный собственник согласен возместить затраты по улучшению своего имущества (ст. 303 ГК). Обратите внимание: на виндикационные иски распространяется общий срок исковой давности – три года (ст. 196 ГК). Средство №2 – «устраняющее»

А теперь – другая история. Фирма, занимающаяся оказанием консалтинговых услуг, арендовала помещение. В нем она установила входную металлическую дверь. Но вскоре здание, с которым соприкасалось помещение консалтинговой фирмы, купила другая компания и немного перестроила его. В результате входная дверь оказалась буквально блокирована. Использовать ее по назначению, разумеется, было нельзя. Ничего не добившись переговорами на этапе реконструкции здания, фирма-арендатор обратилась в арбитражный суд с иском «об устранении действий, несвязанных с лишением владения».

Иски, с помощью которых разрешаются подобные споры, называются негаторными. Такой способ защиты может использовать тот, кто владеет и пользуется спорным имуществом (собственники, арендаторы, хранители, залогодержатели, если пользование предусмотрено договором). Этот вид исков подают, чтобы устранить факты, мешающие спокойно «владеть» и «пользоваться». То есть использовать собственность и извлекать ее полезные свойства (ст. 304 ГК).

С помощью негаторного иска фирма может так же попытаться предотвратить возможное нарушение права собственности, если налицо угроза этого нарушения. Например, если будущее здание будет препятствовать пользованию автостоянкой, то можно добиваться запрета строительства сооружения уже на стадии его проектирования. «Обратите внимание, – предупреждает Владимир Соколов, – если такая «помеха» создана правомерными действиями, то предъявлять негаторный иск будет уже нельзя. Так как «помеха» возникла законным путем. Например, нельзя предъявить негаторный иск, если с разрешения местной администрации прокладывают траншею, перекрывающую въезд на автостоянку организации. Разрешение, конечно же, должно быть оформлено документально. В этом случае фирме придется либо оспаривать законность действий администрации, либо делать вид, что их нет...»

Заметьте, что к данной категории исков не применяется срок исковой давности (ст. 208 ГК). То есть иск об устранении нарушения можно заявить в любой момент, пока это нарушение существует. Средство №3 – «признательное»

Довольно часто несколько организаций договариваются и «на долевых началах» возводят офисное здание, в котором потом планируют вместе работать. Однако, когда дело доходит до «раздела площадей», дружба чаще всего заканчивается. И бывшие партнеры спешат в суд, чтобы признать за собой право собственности на приглянувшиеся им помещения.

Специально для этих случаев существуют иски о признании права собственности (ст. 12 ГК). В этих исках предметом спора между законным и фактическим владельцем будет лишь констатация самого факта принадлежности истцу права собственности (а не возврат вещи, как при виндикации, и не требование устранить помеху, как в негаторном иске). Решение по иску о признании права собственности устраняет сомнение в праве собственности и служит основой для владения, пользования и распоряжения имуществом. Истцом в данном случае будет сам собственник вещи, права которого оспариваются или отрицаются ответчиком. А в качестве ответчика выступает тот, кто либо заявляет свои права на вещь, либо одновременно и своих прав не заявляет, и права собственника игнорирует. Основанием иска являются обстоятельства, которые подтверждают наличие у истца права собственности (или иного права на имущество).

Если имущество находится во владении истца, его права защищает презумпция законности фактического владения. Она состоит в том, что пока четко не доказано, что владелец – нарушитель, он нарушителем не считается. Такая презумпция – производная от пресловутой презумпции невиновности, поэтому суды ее применяют. Иными словами, суд не обязан, но может в конкретных случаях «замкнуть цепь» доказательств при помощи презумпции законности фактического владения. Это может произойти, например, если у судей нет возможности решить дело на основании собранных по делу доказательств. То есть, к примеру, в случае с законными совладельцами здания суд может оставить спорное помещение за фактически занявшим его совладельцем.

Понятие «виндикационный» происходит от латинского сочетания vim dicere – «объявляю о применении силы» (т. е. истребую вещь принудительно).

Выражение «негаторный иск» происходит от латинского понятия actio negatoria – буквально «отрицающий иск».

Два в одном
Один раз за помощью к адвокату Владимиру Соколову обратился представитель предприятия, которое подало исковое заявление с требованием истребовать из чужого владения офисное помещение и одновременно обязать фирму ответчика освободить это же помещение. Так вот, суд трактовал эти требования как... взаимоисключающие и просил его уточнить предмет иска. «На мой взгляд, это неверно, – подчеркивает г-н Соколов. – Ведь истец не заявляет два противоречащих друг другу требования. И в данном случае второе требование, по сути, является виндикационным требованием с уточнением способа изъятия имущества. О возможности такого подхода говорится и в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда от 13 февраля 1996 г. № 6440/95 и от 16 апреля 1996 г. № 3928/95».

Советы законным владельцам

Соберите доказательства
Разумеется, если вы собрались использовать какой-либо из «защитных» исков в своих интересах, то необходимо запастись доказательствами своей правоты. К их числу относятся все, что подтверждает ваше право на спорный объект. Это могут быть, например: договор купли-продажи, аренды, хранения или залога, свидетельство о государственной регистрации права и прочее. Кроме того, пригодятся документы, подтверждающие сам факт нахождения имущества во владении истца: акт приема-передачи имущества, бухгалтерский баланс, даже переписка сторон.
Помимо этого, в суд необходимо будет предоставить документы, подтверждающие факт нарушения ответчиком прав истца. «Например, – советует судья Кирилл Талов, – если ответчик выстроил здание склада и теперь к офису фирмы-истца не могут подъезжать ни служебные автомобили, ни машины с товаром, желательно иметь такие доказательства. Во-первых, продемонстрируйте судьям и эксперту план границ земельного участка, из которого следует, что сооружения возведены ответчиком на земельном участке, принадлежащем истцу. Во-вторых, покажите документ, который подтверждает ваши права на них (свидетельство о праве собственности, договор аренды). Можно доказать невозможность доступа к зданию с помощью фото- и видеозаписей».

Кого считать законным владельцем
Чтобы определить, законны ли права фирмы, нужно разобраться с понятиями «собственник» и «приобретатель вещи». Дело в том, что категория «собственник» применяется к тем, кто приобрел имущество у такого же собственника. То есть продавец должен был передать покупателю «полный набор» прав на эту вещь: право пользования, распоряжения и владения. Далее, при продаже вещи право собственности – то есть права «владение – пользование – распоряжение» – переходит от продавца к покупателю. Если хоть одно из этих трех прав не передано, то приобретатель вещи уже не собственник. Недостача «одного из прав» у покупателя может произойти в том случае, если продавец его не имел. И, значит, на момент сделки продавец сам не являлся собственником вещи. Соответственно в этом случае покупатель становиться «приобретателем вещи». И получает на нее только те права, которыми обладал продавец.

Концы в воду
Если имущество было приобретено совсем недавно и тут же незаконно присвоено, то найти концы в принципе труда не составит. Но совсем другое дело, если спорное имущество к моменту разбирательства уже успело побывать у нескольких владельцев. «На этот момент надо обратить особое внимание, – подчеркивает судья Кирилл Талов. – Если фирма обращается в суд с виндикационным иском, на предварительном заседании мы всегда советуем подать ходатайство о привлечении к участию в процессе «промежуточных владельцев». То есть третьих лиц (подробнее о них в статье «Налоги и бизнес: новый виток дискуссии». – Прим. ред.).
Дело в том, что промежуточные владельцы могут обжаловать решение или самостоятельно подать заявление об участии в судебном процессе. Поэтому очень важно, чтобы фирма-собственник изначально правильно определила круг лиц, участвующих в деле, – продолжает Кирилл. – И если промежуточные владельцы несколько раз менялись, то суду необходимо проверить, имел ли каждый из них право на продажу спорного имущества. Безусловно, это очень трудоемкая работа. Но если не проверить хоть одного экс-владельца, то впоследствии может выясниться, что именно он был нарушителем. И в этом случае судебное решение скорее всего будет отменено. То есть если суд выяснит, что хоть кто-то из бывших продавцов был не вправе продавать спорную вещь, то все остальные автоматически становятся «неправомочными». И имущество скорее всего возвратят законному владельцу».

Анна МИШИНА