Государственная земля станет дешевле

Государственная монополия земельного сектора длительное время препятствовала формированию в России эффективного рынка недвижимости. Большая часть промышленных предприятий находится на участках, принадлежащих им на праве бессрочного пользования, а не собственности или аренды. Сложившаяся ситуация усложняет как земельные, так и гражданские отношения. Существующий механизм выкупа земли до сих пор не давал нужных результатов.

Для реализации приемлемых условий переоформления прав бессрочного пользования Министерство экономического развития и торговли разработало законопроект «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (далее – законопроект).

Этапы приватизации земли

В настоящее время, в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), приватизация недвижимости происходит одновременно с передачей в пользу предприятия земельных участков, необходимых для использования имущества. Однако основная масса организаций была приватизирована в девяностых годах, то есть до вступления в силу Закона № 178-ФЗ. Правовую основу этого процесса в тот период составляли Закон РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» (с 1991 по 1997 год) и Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 123-ФЗ «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ» (с 1997 по 2001 год). Но данные документы не предусматривали одновременного отчуждения земельных участков, занимаемых приватизируемыми зданиями, а предоставляли их на праве постоянного пользования.

Законопроект предлагает уравнять в правах организации, приватизировавшие здания, строения, сооружения до вступления в силу Закона № 178-ФЗ, и предприятия, действующие в соответствии с данным законом. При этом цена выкупа земли, предлагаемая законопроектом, будет распространяться на весь земельный участок, предоставленный при приватизации, независимо от наличия или отсутствия на нем вновь возведенных строений.

Право приобрести землю в собственность на условиях, предусмотренных законопроектом, не распространяется на тех собственников недвижимости, которым земельные участки изначально предоставлялись в аренду для строительства, в данном случае договоры аренды земельных участков отражают волеизъявление сторон. Такие собственники недвижимости, согласно законопроекту, должны будут приобретать участки по их кадастровой стоимости.

Цена участка станет доступной

Сейчас выкуп земельных участков регулируется статьей 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее – Закон № 137-ФЗ) и статьей 28 Закона № 178-ФЗ.

С момента вступления в силу Закона № 137-ФЗ и установленного им порядка определения цены выкупа земли по сегодняшний день количество переоформленных участков составляет менее 25 процентов от общего их числа, которые могут быть приватизированы.

Следует отметить, что в настоящий момент неуклонно снижают-ся объемы выкупа федеральных земель под объектами недвижимости, находящимися в частной собственности. Одна из основных причин, по которым территории продаются медленными темпами, – это высокий уровень выкупных цен. Для большинства организаций приватизация земельных ресурсов по установленным ставкам означает отвлечение порядка 20–40 процентов чистой прибыли. Изъятие таких сумм у промышленных предприятий, особенно у естественных монополий, может повлечь повышение тарифов и в целом отрицатель- но скажется на экономике страны.

Таким образом, действующий порядок определения размера платы за переоформление права постоянного пользования на право собственности является одним из основных факторов, сдерживающих формирование частного владения землей. Необходимость пересмотра существующего порядка признана всеми уровнями власти и землепользователями.

Понимая важность этой проблемы, при разработке методики, учитывающей баланс интересов государства, местного самоуправления и покупателей, законодатели приняли во внимание, что только значительное снижение стоимости выкупа может дать желаемые результаты, а именно:

• пополнить бюджеты различных уровней за счет выкупа земельных участков промышленными предприятиями;
• восстановить темпы приватизации и сформировать сообщество реальных собственников земли;
• привести к росту капитализации как рынка земли и недвижимости, так и предприятий.

Законопроект дополнит статью 36 Земельного кодекса, уточнив на федеральном уровне субъектный состав собственников недвижимости, имеющих право выкупить земельные участки под принадлежащей им недвижимостью на условиях, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса и статьей 2 Закона № 137-ФЗ.

Кадастровая оценка в действии

Чтобы добиться снижения выкупных цен и арендных платежей, законодатели предлагают определять эти показатели на уровне субъектов РФ в пределах не более:

• 20 процентов от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
• 2,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

В результате устанавливаемый законопроектом порог цен приведет к снижению выкупной стоимости по сравнению с 2006 годом: в городах – от 2,3 до 9 раз; на межселенной территории – в среднем в 7,3 раза.

Выбор кадастровой стоимости в качестве базы для расчета выкупных цен и арендных платежей обусловлен тем, что в настоящее время это единственный показатель, максимально приближенный к рыночной стоимости земли и рассчитанный практически для всей терри- тории России.

Законодатели предлагают установить, что при переоформлении прав на земельные участки размер годовой арендной платы за них определяется собственником земельного участка (п. 3 ст. 65 ЗК РФ) или нормативными актами субъектов РФ в размере, не превышающем 2 процента от кадастровой стоимости. Кроме того, ставка арендной платы за территории, относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения, должна будет устанавливаться не выше размеров земельного налога. А на участки, расположенные на землях, ограниченных в обороте и права на которые подлежат переоформлению, – в размере земельного налога.

Спекуляциям будут препятствовать

В процессе обсуждения проекта самые бурные дискуссии развернулись по поводу одного пункта закона, согласно которому выкупленную землю можно будет перепрофилировать.

В крупных городах в случае приватизации земельного участка, на котором осуществляется тот или иной вид деятельности, основой спекуляции является прежде всего возможность сменить профиль на более рентабельный. В частности, после приватизации расположенного в центре крупного города земельного участка, занятого промышленным производством, собственник может произвести демонтаж заводских мощностей для последующего строительства жилых и административных зданий. В данном случае наиболее эффективное использование земельного участка обеспечивает существенный рост доходов от его использования. К спекулятивной части дохода можно отнести разницу между суммой, уплаченной при приватизации земельного участка, и его стоимостью в результате изменения вида использования.

В целях ограничения спекуля-ции приватизированными землями в крупных городах законопроект предусматривает механизм изъятия в местные бюджеты части спекулятивного дохода. Новый нормативный акт предполагает введение ограничений, запрещающих реконструкцию и строительство на уча- стках, расположенных в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек. Вероятно, получить разрешение на эти действия можно будет за отдельную плату.

Законопроект предусматривает изменения в статью 57 Бюджетного кодекса, которая оговаривает порядок зачисления платы за снятие ограничения прав на землю, реконструкцию и строительство на земельном участке в бюджеты городов федерального значения с населением более 3 миллионов человек. Возможно, что за право перепрофилировать землю этих городов придется заплатить 100 процентов ее кадастровой стоимости. Этот вопрос отдадут на откуп местным властям.

Авторы закона предусмотрели, что ограничение прав на землю, запрещающее реконструкцию и строительство, не распространяется

на случаи, указанные в пункте 8 статьи 36 Гражданского кодекса. Данная норма разрешает подоб-ные действия, если таким образом организация намерена привести строение в соответствие с градостроительным регламентом или ликвидировать его несоответствие предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Сюда же можно отнести и случаи реконструкции и строительства на земельном участке, которые не приводят к изменению вида его разрешенного использования.

Финансовые перспективы

В экономическом обосновании к проекту авторы представили финансовый прогноз, согласно которому совокупные затраты промышленных предприятий на выкуп земельных участков примерно составят:

1. В целом по всей территории, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, – 46,2 миллиарда рублей (1,68 млрд долларов), в том числе:

• межселенные области – 2,1 миллиарда рублей (0,08 млрд долларов);
• территории поселений – 44,1 миллиарда рублей (1,6 млрд долларов).

2. В городах Москве и Санкт-Петербурге – 144,6 миллиарда рублей (5,2 млрд долларов).

Таким образом, затраты предприятий, а следовательно, и поступления в бюджеты всех уровней составят приблизительно 190,8 миллиарда рублей (6,88 млрд долларов).

Данный законопроект решает основные проблемы, препятствующие массовому переоформлению права постоянного пользования земельными участками под недвижимостью. В частности, в результате его принятия произойдет снижение стоимости выкупа земли под недвижимостью, что позволит продолжить на основе этого приватизацию указанных участков в соответствии с действующим законодательством и получить реального собственника земли.

На сегодняшний день это оптимальный законопроект, который предложен в данный момент для того, чтобы создать легальный рынок земли. Дискуссия по нему в скором времени состоится в Госдуме. Если закон примут в осеннюю сессию, то он вступит в действие с 1 января 2007 года.

Еще один «земельный» проект

Первоначально законопроект охватывал более широкий круг вопросов. Например, он содержал нормы, регулирующие порядок отказа от прав на земельные участки. В актуальном варианте документа это положение отсутствует. На данный момент оно включено в специализированный проект федерального закона № 311004-4 «О внесении изменений в статью 53 Земельного кодекса РФ и статьи 225 и 236 Гражданского кодекса РФ».

Денис Арзамасцев, эксперт Комиссии при Президенте РФ по вопросам совершенствования государственного управления