Налог на имущество «по-минфиновски»

Поскольку в нашей статье речь пойдет о недвижимости, напомним, что это такое. Вообще, все основные средства, которыми владеет фирма, можно разделить на движимое и недвижимое имущество. Недвижимость – это те объекты, которые прочно связаны с землей (здания, сооружения и т.п.). Переместить такие объекты без ущерба для них невозможно. Правда, из этого правила есть некоторые исключения. Например, к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятие как имущественный комплекс в целом. То, что нельзя отнести к недвижимости, в том числе деньги и ценные бумаги, – движимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Недвижимость без регистрации

Некоторые основные средства фирмы – например, объекты недвижимости, нуждаются в обязательной государственной регистрации (ст. 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Регистрация прав на движимое имущество не требуется, кроме отдельных случаев. Это касается только некоторых видов оборудования (например, технологического оборудования для производства этилового спирта или алкогольной продукции) и транспортных средств.

Вы пробовали ездить по городу на автомобиле без номеров? На каждом посту ГАИ вас будут останавливать и проверять документы на машину. Чтобы не «попасть» на штраф, вы обязаны в определенный срок (в течение нескольких дней) зарегистрировать авто в ГИБДД. С недвижимостью дела обстоят несколько иначе.

Учреждения, которые регистрируют права на недвижимость, делают это только на основании заявления собственника. И не сразу, а спустя какое-то время после подачи документов. Поэтому часто случается, что фирма уже получила здание по акту приемки-передачи и ввела его в эксплуатацию, но право собственности еще не зарегистрировала. Причем время до регистрации некоторые компании специально «тянут» месяцами. Зачем, спросите вы? А затем, чтобы не платить налог на имущество. Эту возможность дают им Методические указания по учету основных средств (утверждены приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н). Объясним, в чем дело.

До подачи документов на регистрацию недвижимое имущество учитывают на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Подав заявление, компания может выбрать один из двух вариантов учета незарегистрированного здания. Так, методичка разрешает списать стоимость объекта со счета 08 на отдельный субсчет счета 01 «Основные средства», не дожидаясь, пока свидетельство о госрегистрации будет получено. В то же время, не запрещается «оставить» незарегистрированный объект и на счете 08. Главное, закрепить свой выбор в учетной политике.

Получив свидетельство о госрегистрации, недвижимость, разумеется, включают в состав основных средств и учитывают в обычном порядке.

Итак, на определенном этапе госрегистрации (после подачи заявления, но до получения свидетельства) фирма имеет возможность на некоторое время «увести» объект от налога на имущество. Ведь, если основное средство «перевели» на счет 01, то его придется облагать этим налогом. Другое дело – если здание «осталось» на 08-ом счете. Тогда ни о каком налоге на имущество речи не идет.

До недавнего времени этой «лазейкой» пользовались многие, и Минфин «ничего против не имел». Но летом нынешнего года финансисты кардинально поменяли свое мнение. Теперь использование «лазейки» официально приравняли к уклонению от налогообложения. Сотрудники финансового ведомства выпустили несколько писем на эту тему (см., например, письмо Минфина от 27 июня 2006 г. № 03-06-01-02/28, от 3 августа 2006 г. № 03-06-01-04/151). Финансовые работники уверены: если объект соответствует критериям основного средства и введен в эксплуатацию, его нужно облагать налогом на имущество. При этом неважно, зарегистрирована недвижимость или нет. Более того, не имеет значения даже сам факт подачи документов на госрегистрацию.

Той же позиции придерживаются и налоговики (письмо ФНС России от 25 августа 2004 г. № ШС-14-2М21 с грифом «для служебного пользования»).

Как же теперь нужно действовать, чтобы не попасть в «уклонисты»? Начинайте эксплуатировать объект только после того, как подадите заявление на регистрацию права собственности. Подав документы на госрегистрацию, переведите здание в состав основных средств (со счета 08 на счет 01). Стоимость этого здания учитывайте при расчете налога на имущество.

Как платят налог на недвижимость

Фирме не нужно сообщать инспекторам о приобретении, например, нового здания. Это обязанность учреждений, которые регистрируют сделки с недвижимостью. Налоговая инспекция самостоятельно поставит компанию на учет по месту нахождения принадлежащего ей объекта. При этом место нахождения недвижимости может не совпадать с местом постановки на налоговый учет самой фирмы. В этом случае налог на имущество в отношении «отдельно стоящего» объекта придется заплатить по месту его нахождения, а налог по остальному имуществу – уже по месту регистрации компании.

Поэтому очень важно правильно определить стоимость объекта недвижимости, тем более, что налог поступит в бюджет другого региона. Сделать это не всегда просто.

Объект и его составные части

Ведь объект недвижимости может включать в себя множество различных составных частей (сооружений, установок, оборудования и т.п.). Кроме имущества, указанного в технической документации (техпаспорте), в состав здания входят и дополнительно установленные (смонтированные) уже в процессе эксплуатации объекты. Как учитывать основное средство, которое состоит из разных частей – как один объект или как несколько?

Отдельные части (приспособления, принадлежности), если они могут выполнять свои функции только в едином комплексе, признают единым инвентарным объектом. Это следует из пункта 6 ПБУ 6/01.

Но в то же время, части здания можно учитывать как самостоятельные инвентарные единицы, если сроки их полезного использования существенно различаются (ведь тогда отдельные части объекта попадут в разные амортизационные группы). Так, например, само здание и находящиеся в нем лифт и система вентиляции могут иметь разные инвентарные номера.

Следует ли в этом случае при расчете налога на имущество увеличивать стоимость здания на стоимость находящихся в нем объектов? Вот как на эти вопросы отвечают финансисты (см. письмо Минфина России от 26 июня 2006 г. № 03-06-01-04/136).

Основное средство с отдельным инвентарным номером не будет включаться в стоимость здания, если:

• оно не требует монтажа или же демонтаж не причинит несоразмерного ущерба его назначению;
• оно может быть использовано вне объекта недвижимости;
• объект недвижимости может функционировать и без него.

Вещь, которая соответствует всем трем перечисленным критериям, считается движимым имуществом.

В противном случае стоимость составных частей увеличит стоимость здания. А значит, и сумму налога на имущество в отношении этого объекта.

И это совершенно справедливо. Понятно, что лифт, вентиляционная система, встроенные коммуникации не станут движимым имуществом, даже получив собственные инвентарные номера. Функционировать вне стен здания они не могут.

Если объект «улучшили»

Все объекты капитального строительства (здания, сооружения) должны проходить первичную техническую инвентаризацию. По ее результатам на каждый объект недвижимости оформляют технический паспорт. В дальнейшем техническую инвентаризацию нужно проводить каждые пять лет. Но иногда требуется провести и внеплановую инвентаризацию. Например, когда фирма провела реконструкцию (модернизацию, достройку или дооборудование) недвижимого имущества.

Расходы капитального характера увеличивают первоначальную стоимость основных средств. А значит, и величину налога на имущество. Поэтому важно провести внеплановую инвентаризацию своевременно, отразив ее результаты в технической документации. «Новая» часть стоимости объекта недвижимости будет участвовать в расчете налога на имущество с месяца, следующего за изменением документа. Об этом финансисты сообщили в уже упомянутом письме от 26 июня 2006 г. № 03-06-01-04/136.

Если же фирма не внесла изменения в техпаспорт, то «новое» основное средство нужно учесть в составе недвижимости сразу после окончания инвентаризации. Если внеплановую инвентаризацию вовсе не проводили, фирма все равно обязана учесть «новую» часть в составе недвижимости. Сделать это нужно с момента ввода нового объекта в эксплуатацию.

для справки

Имущество можно отнести к основным средствам, если одновременно выполнены условия пункта 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»:

1. активы предназначены для использования в производстве (при выполнении работ, оказании услуг), для управленческих нужд или сдачи в аренду (лизинг, прокат);
2. активы будут использоваться больше года;
3. фирма не предполагает их перепродажу;
4. активы способны приносить фирме доход.

для справки

Единица учета основных средств – это инвентарный объект. Таким объектом могут быть:

• отдельный предмет (шкаф, автомобиль, холодильник и т.д.);
• единый комплекс из нескольких предметов, которые смонтированы на общем фундаменте или имеют общее управление (персональный компьютер, в состав которого входят системный блок, монитор, клавиатура, мышь).

Ю. Никерова, эксперт бераторов серии «Практическая энциклопедия бухгалтера»