Арендаторы обогащаются за счет арендодателей

Арендаторы обогащаются за счет арендодателей

07.09.2006

Кому приятно, если партнер по арендной сделке наживается за ваш счет? Скорее всего никому. Если факт такого обогащения налицо, то воспрепятствовать партнеру, потребовав у него всю сумму неосновательного обогащения, не составит труда. Для этого можно воспользоваться выводами арбитров.

Арендная схема

ООО «Партнер» арендовало у Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) два земельных участка. Затем к основному договору аренды «Партнер» заключил с КУГИ допсоглашение. В соответствии с ним КУГИ предоставил ООО «Партнер» право сдавать часть арендованной земли в субаренду.

Впоследствии на арендованной у КУГИ земле было возведено несколько торговых павильонов. А фирма-арендатор решила сдать один из участков в субаренду частному предпринимателю, который приобрел торговые павильоны в собственность. Однако договор субаренды решили не регистрировать – чтобы свести к нулю заботы по данной сделке.

Вопрос оплаты земли был решен следующим образом: предприниматель перечисляет деньги за аренду не «Партнеру», а напрямую КУГИ. А чиновники в свою очередь зачисляют эти деньги в счет арендной платы «Партнера».

Однако суммы платы, которая причиталась с «Партнера» за сданные в субаренду участки, и платы, которую «Партнер» назначил предпринимателю, оказались различными. «Партнер» почему-то не придал этому значения. Но это только сначала. Через некоторое время «Партнер» начал жалеть о своем «широком жесте». И наконец, решив, что платить за землю (собственной платой в данном случае предприятие сочло именно разницу в арендной плате) и не пользоваться ею – это несправедливо, фирма обратилась в арбитраж с иском к предпринимателю о неосновательном обогащении. По мнению «Партнера», предприниматель сберег деньги из-за... экономии на арендной плате.

Экономная разница

Суд первой инстанции отказал предприятию в иске. Арбитры заявили, что по договору с КУГИ платить за землю должен «Партнер». Доказательств того, что предприниматель обязан перечислять какие-либо платежи на счет КУГИ (кроме ссылок на устную договоренность), не было. Суд апелляционной инстанции, куда после первого поражения обратилась фирма, счел, что к данному спору вообще нельзя применить нормы о неосновательном обогащении. Ведь предприниматель занимает земельные участки на основании того, что он – собственник павильонов. А земля, как известно, «следует» за зданием.

Но сдаваться «Партнер» не собирался. Собрав последние силы, предприятие «отправилось» отвоевывать «свои кровные» в суд кассационной инстанции. На этот раз окружные арбитры поддержали фирму. Они пояснили, что, во-первых, их коллеги абсолютно неправильно истолковали законодательные нормы о неосновательном обогащении. Под неосновательно сбереженным (приобретенным) имуществом следует понимать не земельный участок, а деньги, которые исходя из так называемого принципа платности землепользования (подп. 7 п. 1 ст. 2 ЗК, ст. 1 Закона «О плате за землю» – прим. ред.) необходимо выплачивать за пользование земельным участком в любом случае. Другой вопрос – кому он должен перечислять эти платежи. Это уже зависит от условий договора.

И вот тут-то и всплыл злополучный незарегистрированный договор субаренды. Именно из-за него «Партнер» все-таки потерпел фиаско в суде и не смог взыскать с предпринимателя сумму неосновательного обогащения. Заключительные аргументы судей были такими. Для «Партнера» основанием перечисления КУГИ платежей является договор аренды. И эта фирма не вправе самостоятельно уменьшать размер платы, установленный договором. А вот у предпринимателя нет законных оснований перечислять платежи непосредственно КУГИ. Равно как и у КУГИ, получающего арендную плату от ООО «Партнер» по договору аренды, нет оснований получать плату за те же участки от фактического землепользователя. Именно потому, что договор субаренды так и не был зарегистрирован, а следовательно, он не считается заключенным (постановление ФАС Северо-Западного округа от 27 января 2006 г. № А56-3931/2005).

«Забытое» имущество

В отношениях, связанных с арендой, может произойти и такая спорная ситуация. Представьте, что бывший арендатор «забыл» (либо специально оставил) свое имущество в помещении, которое он когда-то арендовал. Зачем, спросите вы. Все предельно просто: ему не хочется тратить силы, время и деньги на вывоз того, что стало ему не нужно. Да и ладно бы, скажете вы.

Однако будьте внимательны: некоторые «особо предприимчивые» экс-арендаторы пытаются извлечь из этой ситуации немалую выгоду. Очень поучительная история произошла недавно в городе Троицке. Предприниматель, занимавшая некогда торговые помещения, разместила там свои вещи: промышленные и продовольственные товары, а также холодильное и торговое оборудование – и... перестала там появляться. Через какое-то время она расторгла договор аренды с местной администрацией и снова пропала, не забрав вещи. Затем это же помещение непродолжительное время арендовала фирма «Торговый рынок “Муниципальный”». Эта компания приложила немало усилий, чтобы найти «блудного» предпринимателя, и предлагала заключить договоры субаренды на ту часть помещений, где остались товары бывшего арендатора. Однако предприниматель ответила отказом и вновь испарилась.

После того как с фирмой «Торговый рынок “Муниципальный”» договор аренды истек, помещение арендовало предприятие «Инвест Плюс». Вот тут-то и объявилась предприниматель. И обнаружила, что все товары и оборудование были без ее на то согласия вывезены из помещения последующими арендаторами. Из этого она сделала вывод о том, что оба арендатора «неосновательно обогатились» за ее счет. Не теряя времени, предприниматель подала иск в арбитражный суд о взыскании неосновательного обогащения.

Убрать – не значит присвоить

Судьи и первой, и апелляционной инстанций предпринимателю отказали. Однако она решила идти дальше и обратилась в суд кассационной инстанции, где арбитры очень быстро расставили все точки над i. Они пояснили, что если кто-либо приобрел или сберег имущество за чужой счет, то он, конечно же, обязан возвратить партнеру все неосновательно приобретенное или сбереженное (ч. 1 ст. 1102 ГК). Более того, имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено либо в натуре (п. 1 ст. 1104 ГК), либо (если первое невозможно) в денежной стоимости на момент его приобретения (п. 1 ст. 1105 ГК).

Однако в рассматриваемом споре все было совсем не так. Предприниматель была несколько раз письменно извещена о том, что товары необходимо вывезти. Однако она отказывалась забирать свое имущество, пояснив это тем, что, оказывается, все товары и продукты уже пришли в негодность. Доказательств того, что фирмы-ответчики использовали товары предпринимателя, чтобы «навариться», тоже не было. К тому же, подчеркивали представители ответчиков, «предприниматель не представила доказательств завладения, удержания и использования принадлежащего ей товара, а также невозможности возврата этого имущества в натуре» (постановление ФАС Уральского округа от 2 февраля 2005 г. № Ф09-55/05-ГК).

Компания, которая пользуется земельным участком, должна платить за его аренду в любом случае. Независимо от того, есть у нее законные основания пользоваться землей или нет

Анна МИШИНА

Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное