Предварительный договор

Основное назначение такого документа – предшествовать контракту, который позднее стороны обязательно составят и заключат. В нем будут более конкретно оговорены взаимные права и обязанности. Пока же партнеры пришли к принципиальному согласию – сделка нужна, – а также обговорили ее основные условия. Например предмет сделки.

Как правило, предварительный договор заключают в двух случаях:

• обе стороны в сделке заинтересованы, но какие-либо данные, необходимые для составления договора, отсутствуют. Например, еще нет точных расценок, и заключить основной контракт на данный момент невозможно. При этом существует реальная возможность, что в случае промедления контрагент заключит сделку с другой фирмой. Примером может послужить продажа дефицитного товара;
• сделка нуждается в государственной регистрации. Пожалуй, самая распространенная ситуация – продажа жилых помещений. В этом случае одна из сторон передает другой аванс (задаток) до заключения основного договора.

Составляем документ

Предварительное соглашение должно соответствовать ряду требований. Все существенные условия договора, предусмотренные для определенной категории сделок, а особенно сведения о предмете будущего договора, должны содержаться и в предварительном соглашении (п. 3 ст. 429 ГК РФ). На практике отсутствие таких условий в предварительном договоре является самой распространенной ошибкой.

Дело в том, что к заключению предварительного договора часто прибегают на том этапе, когда еще невозможно четко определить условия, которые законом отнесены к существенным (ст. 432 ГК РФ). Например, при заключении предварительного договора строительного подряда сторонами часто не указываются конкретные виды работ, которые планируется произвести. Это нарушение (предмет договора не установлен) может повлечь признание предварительного соглашения не заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Естественно, что никаких прав и обязанностей из такого документа не возникает.

Вместе с тем срок заключения основной сделки не есть обязательное условие предварительного договора. Конечно, лучше его предусмотреть. Но если стороны по какой-либо причине обошли его вниманием, будет действовать правило пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса. То есть договор должен быть заключен в течение года с момента составления предварительного соглашения.

Особого внимания заслуживает форма заключения предварительного договора. Согласно пункту 2 статьи 429 ГК РФ, соглашение о намерениях следует заключать в той же форме, которая предусмотрена законом для основной сделки. То есть если все договоры с участием юридических лиц должны быть составлены на бумаге, то и предварительный договор в устной форме недопустим. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Стелим «соломку»

Как было сказано выше, срок заключения основного договора может быть прямо указан в соглашении о намерениях. В противном случае его следует заключить в течение года. Если же в этот срок основной договор не будет заключен, обязательства по предварительному соглашению прекращаются. Таким образом, возникает парадоксальная на первый взгляд ситуация. А именно: до истечения срока, указанного в соглашении о намерении, основания для обращения в суд еще не возникли, а после – они уже исчезли.

Чтобы избежать этой неприятности, необходимо соблюсти следующие условия. Заинтересованная в сделке фирма может направить будущему партнеру предложение заключить основной договор. Этот документ составляется в свободной форме. Он представляет собой обыкновенное письмо.

К предложению необходимо приложить проект договора. Его условия должны быть аналогичны условиям предварительного соглашения. Естественно, проект составляется в расширенном варианте. Другими словами: до истечения срока, указанного в предварительном соглашении, фирма может предложить контрагенту заключить основной договор. Проект направляется также для того, чтобы в дальнейшем можно было обратиться в суд.

Со своей стороны контрагент, получив такое письмо, должен подписать предложенный вариант договора. Он также может изложить и направить второй стороне мотивированные возражения (протокол разногласий). Подробнее об этом документе читайте в статье «Обязательный договор можно оспорить» (ПБ № 6, 2006).

Если контрагент подписывает проект договора, то основной договор считается заключенным.

Фемида поможет

Если контрагент не прислал ни подписанный проект, ни протокол разногласий, фирме следует обращаться в суд. Тем более, что пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса предусматривает такую возможность. Заключение предварительного договора автоматически делает совершение основной сделки для обеих сторон обязательной. И если контрагент не подписывает основной договор, применяются правила пункта 4 статьи 445 ГК РФ. То есть фирма получает право принудить его к заключению сделки через суд.

При этом она может требовать возмещения убытков, причиненных ей уклонением от подписания договора, таких как компенсации оплаты услуг представителя, превышения цены по аналогичному договору, который пришлось заключить с третьими лицами и т. п.

Татьяна Волошина, юрист компании «Гарант»:

«Не во всех случаях возможно заключение предварительного договора. Так, например, на условиях предварительного договора нельзя заключить соглашение об отступном (см. постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 апреля 2006 г. по делу № КГ-А40/2637-06)».

Л. Сальникова, юрист