Договор аренды под микроскопом

Подробная инструкция для бухгалтера

Практически любой компании или предпринимателю для своей деятельности необходимо помещение. Естественно, не каждый может себе позволить приобрести офис или производственные площади в собственность. В этом случае на помощь приходит договор аренды. Кроме того, покупка потребует больших затрат, а снять помещение — более выгодно с точки зрения развития бизнеса.

Остановимся подробнее на тех моментах, на которые следует обратить особое внимание, составляя текст соглашения. Важно установить порядок приема и передачи помещения от арендодателя арендатору. Назначьте сроки и предусмотрите санкции за задержку. На практике факт перехода имущества обычно оформляют отдельным актом, который является приложением к договору. Его под- писывают уполномоченные представители сторон. В этом документе отражают, в каком виде находится имущество, его основные характеристики. Закрепив такие сведения, вы будете застрахованы от возможных претензий арендодателя к неудовлетворительному состоянию офиса или здания.

Часто передающая сторона указывает в договоре обязанность арендатора производить текущий и (или) капитальный ремонт. В данном случае необходимо прописать его сроки и понятия. То есть точно определить, что будет считаться текущим ремонтом, а что капитальным. Также лучше сразу установить предельную стоимость этих работ.

Нередко помимо арендной платы собственник обязывает съемщика уплачивать коммунальные платежи. Для того чтобы в процессе не возникало проблем с взаиморасчетами и их трактовкой, нужно уточнить некоторые моменты. Во-первых, предусмотреть разделение суммы на фиксированную часть и переменную, зависящую от размера «коммуналки». То есть отдельно указать аренду и отдельно все остальные платежи. Во-вторых, определить порядок расчета коммунальных услуг, снятия показаний со счетчиков, калькуляции из общего расхода потребленной электроэнергии, услуг и т. д. И наконец, важно четко указать, с какого момента обязательство арендатора по уплате арендной платы можно считать исполненным (например, со дня списания денежных средств с расчетного счета арендатора или с момента их зачисления на счет арендодателя).

Для того чтобы проверить полномочия лица, подписывающего договор от имени фирмы-арендодателя, попросите представить устав, решение о назначении руководителя, приказ о вступлении его в должность. В практике известны случаи, когда учредители компании назначали нового директора, а в государственный реестр эти данные не вносили. При таких обстоятельствах договор будет подписан неуполномоченным лицом. Это приведет к его недействительности и, как следствие, признанию расходов по нему необоснованными.

Уточнить личные данные можно, заказав выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Ее может получить любой гражданин в налоговой инспекции, заплатив 200 рублей государственной пошлины. Выдача документа в ускоренном режиме будет стоить 400 рублей.

Метраж — дело тонкое

Нелишне будет проверить права арендодателя на то помещение, которое вы собираетесь арендовать. Сплошь и рядом недобросовестные собственники или субарендаторы сдают вместе со своей частью помещения еще пару сотен метров, им не принадлежащих. Для того чтобы не попасть в ситуацию, когда вам предъявит претензии другой владелец, можно запросить у вашего предполагаемого партнера свидетельство о праве собственности на офис или здание. Из этого документа вы узнаете о том, какая площадь ему принадлежит, а также основание и дату возникновения прав на нее.

В поход за знаниями

Не думайте, что на этом стоит успокоиться и поставить свой автограф на договоре аренды. Если у собственника есть свидетельство, это еще не подтверждает его право распоряжаться имуществом. Ведь впоследствии помещение могло быть продано, заложено или вообще арестовано. То есть раньше арендодатель был полноправным владельцем, а теперь в силу опре-деленных обстоятельств абсолютного права распоряжаться имуществом не имеет. Ну а чтобы вы об этом не узнали, просто не показывает вам более поздние документы.

Можно обойтись и без помощи собственника. А именно получить актуальную информацию из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого нужно заказать справку. Данные для нее вы почерпнете именно из свидетельства о праве собственности. Из выписки вы узнаете почти все об объекте недвижимости (описание, зарегистрированные права на него, а также их ограничения, сведения о существующих на момент выдачи документа требованиях, заявленных в судебном порядке). Срок изготовления должен составлять пять дней (п. 2 ст. 7 закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ), но на практике можно столкнуться с некоторыми задержками. Получить документ можно в территориальном отделении Федеральной регистрационной службы.

Также такие сведения предоставляет ОАО «Мосжилрегистрация», созданное правительством Москвы и работающее на коммерческой основе. Единственное неудобство — за выписку возьмут деньги. Для того чтобы ее получить, нужно только написать заявление и предъявить паспорт. Если бухгалтер решит действовать от имени юридического лица, то нужно показать документы о регистрации фирмы и подтвердить полномочия ее представителя доверенностью.

Все необходимые данные вам выдадут в течение семи дней. Стоить это будет для физического лица 541 рубль, для компании — 741 рубль. Разница незначительная, но тем не менее для того, чтобы у бухгалтера не было лишних проблем с предоставлением документов, советуем заказывать документы не от имени фирмы, а от своего имени. Сэкономите и время, и деньги.

Выясняем, кто главный

Обратите внимание, что тем или иным организационно-правовым формам присущи оп-ределенные особенности, которые влияют на заключение договора аренды. Если арендодателем выступает акционерное общество, возможны подводные камни в виде одобрения договора акционерами. То есть совет акционеров должен давать согласие на любые крупные сделки. Для обществ с ограниченной ответственностью тоже предусмотрен такой механизм. Только согласие дают участники общества. Неодобренный договор признают не соответствующим закону и ничтожным с момента заключения. Это повлечет негативные для арендатора последствия, а именно немедленное выселение по решению суда и возвращение уплаченных ранее авансовых платежей (только по решению судей). В этой ситуации и налоговики не признают расходы по арендной плате за помещение обоснованными.

В случае если недвижимость сдают в субаренду, арендодатель обязан получить на это разрешение от собственника. Также в договоре между вашим арендодателем и владельцем имущества должно быть предусмотрено такое право (субаренда).

ПРИМИТЕ МЕРЫ, ЧТОБЫ ВАС НЕ ВЫСЕЛИЛИ

+ Иногда арендодатель включает в текст соглашения пункт о досрочном расторжении в случае необходимости реконструкции здания. Увидите такое положение — задумайтесь. На практике под этим предлогом собственник может расторгнуть договор, ставший «неудобным». Для того чтобы этого не произошло, попросите прописать, какие именно документы могут свидетельствовать о том, что реконструкция необходима и будет проведена в ближайшее время. Их перечень должен однозначно доказывать, что дальше эксплуатировать арендуемое помещение невозможно именно по техническим причинам.

+ Из-за желания побыстрее выселить надоевшего арендатора арендодатель может включить в договор пункт о своем праве увеличивать плату в одностороннем порядке. Такое условие заведомо невыгодно. Если вы согласитесь, то собственник сможет установить цену, превышающую рыночную, зная заранее, что арендатор ее не потянет. В результате вы вынуждены будете отказаться от занимаемого помещения. Чтобы этого не случилось, необходимо указать, в каком порядке и как часто владелец недвижимости вправе увеличивать стоимость аренды.

+ Со своей стороны съемщик может установить в договоре дополнительные права, которые, безусловно, расширят границы использования имущества. Например, предусмотреть сдачу недвижимости в субаренду без ведома собственника, перепланировку или переоборудование помещения также без согласия арендодателя.

Вячеслав Леонтьев