Имущество частника в доверительном управлении

Имущество частника в доверительном управлении

22.02.2006

Приобретая недвижимость для бизнеса, коммерсанты не всегда оформляют его на фирму. Зачастую офисы или производственные площади учредители покупают как частные лица. А потом передают их своей организации в доверительное управление.

Делается это для того, чтобы в неблагоприятных обстоятельствах сохранить нажитое. Так, если имущество оформлено на юридическое лицо, то в случае финансовых затруднений фирма рискует с этим имуществом расстаться. Существует потенциальная опасность, что придется отдать коммерческую недвижимость за долги. А с учредителей, кроме взносов в уставный капитал, кредиторам взять нечего. Личное имущество владельцев фирмы неприкосновенно.

Кроме того, недвижимость, принадлежащую физическому лицу, можно легко «перебрасывать» с одной фирмы на другую. Учредители выходят из состава участников старой организации и за вознаграждение оформляют вместо себя подставных владельцев. При этом владелец недвижимости расторгает договор доверительного управления имуществом со старой фирмой и заключает его с новой.

Оформляем договор

Хотя фактический хозяин и фирмы, и недвижимости – один и тот же человек, передачу имущества «самому себе» еще нужно юридически правильно оформить. Для этого стороны должны заключить между собой договор доверительного управления имуществом. Владелец недвижимости по этому договору является учредителем управления. А его «карманная» фирма – доверительным управляющим.

Далее владелец-частник передает фирме свою личную недвижимость в доверительное управление (п. 1 ст. 1012 ГК). В течение определенного договором срока фирма-управляющий должна распоряжаться этой недвижимостью в интересах учредителя (п. 2 ст. 1012 ГК). То есть использовать имущество в коммерческой деятельности, приносящей доход. Например, сдавать его в аренду.

За управление имуществом владелец назначает фирме вознаграждение. При этом сам он будет получать доходы от коммерческого проекта, в котором планируют использовать имущество. Например, если недвижимость частника сдают в аренду, то его доходом будет арендная плата (за вычетом всех затрат на содержание здания). В результате и доходы от аренды, и вознаграждение фирмы-управляющего пойдут в один карман к учредителю.

Организовываем учет

Оформив договор, важно правильно поставить учет по «доверительной» деятельности. Бухгалтерский и налоговый учет ведет доверительный управляющий. Он учитывает переданное имущество и все связанные с ним операции на отдельном балансе. Кроме того, для расчетов по такому имуществу управляющий должен открыть отдельный банковский счет (ст. 1018, 1020 ГК).

В бухучете данные об активах, обязательствах, доходах и расходах, полученных от доверительного управления имуществом, отражают на основании приказа Минфина от 28 ноября 2001 г. № 97н. В налоговом учете доходы и расходы отражают по правилам статьи 332 Налогового кодекса. Так, фирма-управляющий обязана вести аналитический учет по доходам и расходам доверительного управления отдельно от своего вознаграждения, полученного за это управление.

Налоги доверительного управления

Статья 276 Налогового кодекса устанавливает особенности, которые нужно учесть при определении налоговой базы участников договора доверительного управления. Так, имущество, переданное в управление, не входит в доходы фирмы-управляющего (п. 2 ст. 276 НК). В ее доход войдет только вознаграждение, причитающееся за доверительное управление этим имуществом. Для фирмы это вознаграждение является доходом от реализации. Поэтому его облагают налогами в обычном порядке.

Расходы, которые управляющая фирма понесла в процессе управления имуществом, можно признать ее в налоговом учете только в одном случае. Если эти расходы учредитель управления не возмещает.

Для владельца доходами будут все поступления от коммерческого использования недвижимости. А расходами – все затраты, которые понесет управляющая фирма в рамках договора доверительного управления. В том числе в расходы войдут амортизация имущества и вознаграждение управляющего (п. 3 ст. 276 НК). Таким образом, НДФЛ владелец-частник должен заплатить с разницы между доходами и расходами, учтенными на балансе доверительного управления.

Обратите внимание: если управляющая фирма работает на обычном режиме налогообложения, то с доходов доверительного управления она должна уплачивать НДС. При этом тот факт, что учредитель управления – физическое лицо и неплательщик налога, роли не играет (письмо Минфина от 6 апреля 2005 г. № 03-04-11/75).

Пример

Учредитель ООО «Мегатекс» приобрел в частную собственность здание. Стоимость объекта составляет 50 000 000 руб., начисленная предыдущим владельцем амортизация – 2 500 000 руб. Это здание учредитель планирует сдавать в аренду. Для этого он заключил с «Мегатексом» договор доверительного управления имуществом.

Бухгалтер принял здание на отдельный баланс доверительного управления:

Дебет 01 Кредит 79-3

– 50 000 000 руб. – здание принято к учету на баланс доверительного управления;

Дебет 79-3 Кредит 02

– 2 500 000 руб. – учтена сумма амортизации по зданию, начисленная до передачи его в доверительное управление.

«Мегатекс» как доверительный управляющий сдал здание в аренду.

В конце месяца бухгалтер сделал такие начисления.

1. Отразил на балансе доверительного управления полученную арендную плату и начислил НДС с выручки:

Дебет 51 Кредит 62

– 58 000 руб. – получена арендная плата от арендатора;

Дебет 62 Кредит 90-1

– 58 000 руб. – отражена выручка от реализации услуг по аренде;

Дебет 90-3 Кредит 68

– 8847 руб. – начислен НДС с выручки.

2. Рассчитал сумму вознаграждения «Мегатекса». При этом сумму НДС с вознаграждения бухгалтер принял к вычету на балансе доверительного управления:

Дебет 76 Кредит 51

– 17 000 руб. – вознаграждение доверительного управляющего перечислено ему на расчетный счет;

Дебет 19 Кредит 76

– 2593 руб. – отражена сумма НДС с вознаграждения доверительного управляющего;

Дебет 68 Кредит 19

– 2593 руб. – сумма НДС с вознаграждения принята к вычету;

Дебет 26 Кредит 76

– 14 407 руб. – отражены расходы на вознаграждение доверительному управляющему (17 000 – 2593).

3. Начислил амортизацию по «доверенному» имуществу:

Дебет 20 Кредит 02

– 14 200 руб. – отражена сумма амортизации, начисленной за месяц.

4. Рассчитал прибыль от доверительного управления:

Дебет 90-2 Кредит 20

– 14 200 руб. – сумма амортизации включена в себестоимость продаж;

Дебет 90-2 Кредит 26

– 14 407 руб. – вознаграждение доверительного управляющего включено в себестоимость продаж;

Дебет 90-9 Кредит 99

– 20 546 руб. – отражена прибыль от доверительного управления имуществом (58 000 – 8847 – 14 200 – – 14 407).

5. Удержал НДФЛ с доходов учредителя и перечислил причитающиеся ему деньги:

Дебет 99 Кредит 79-3

– 20 546 руб. – закрытие счета 99;

Дебет 79-3 Кредит 68

– 2671 руб. – удержан налог на доходы физлиц (20 546 руб. x 13%);

Дебет 79-3 Кредит 51

– 17 873 руб. – перечислен доход, причитающийся учредителю управления (20 546 – 2671).

С. Бакина, генеральный директор ООО «ПроАудит»

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное

Комментарии (0)


    Оставить комментарий


    Введите код с картинки:

    CAPTCHA