Ошибки арендатора

Заключая договор имущественного найма, фирма должна помнить, что такое соглашение таит в себе множество подводных камней, которые могут принести ей финансовые проблемы. Свидетельством этому служит арбитражная практика, изобилующая делами, посвященными таким конфликтам.

С неуполномоченным не заключай

О том, что уменьшить вероятность ссоры с арендодателем поможет грамотно составленный договор, вам скажет любой юрист. Поэтому не спешите визировать арендное соглашение. Внимательно изучите документ и соберите максимум информации об объекте, на который вы собираетесь получить право пользования. В частности, установите, кто является собственником помещения. Дело в том, что сдавать имущество в аренду имеет право только собственник и уполномоченное им или законом лицо (ст. 608 ГК РФ).

Договор об аренде, заключенный с фирмой или предпринимателем, не являющимися собственниками объекта сделки, может обернуться немалыми проблемами. Например, настоящий владелец в любое время может потребовать от вас освободить помещение. Заметим, что в такой ситуации отстоять свое право занимать арендуемые площади вам не удастся даже в суде. Такие сделки арбитры признают недействительными, поскольку они не соответствуют требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), и поддерживают требование собственника о выселении ( например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 8 августа 2005 г. по делу № А43-18376/2004-21-559, от 15 августа 2005 г. по делу № А43-18377/2004-2-806).

Сделка с мнимым владельцем может грозить не только выдворением из занимаемого помещения, но и финансовыми потерями в виде взыскания неосновательного обогащения (постановление ФАС Поволжского округа от 24 мая 2005 г. по делу № А65-17235/ 2004-СГ2-6). А поскольку размер такой выплаты зависит от суммы арендной платы за время фактического пользования имуществом, то фирме придется расстаться с кругленькой суммой.

К тому же договор аренды, заключенный якобы с владельцем недвижимости, при возникновении конфликтной ситуации не позволит вам добиться возмещения ущерба ни от вашего контрагента, ни от собственника имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 2 июня 2005 г. по делу № А78-5554/04-С1-29/137-Ф02-1948/05-С2).

Чтобы не попасть в такую ловушку, потрудитесь перед сделкой проверить право арендодателя на владение и пользование недвижимым имуществом. Это можно сделать, получив выписку из государственного реестра прав на недвижимость. Такая осторожность не потребует больших затрат, зато поможет избежать неприятностей, связанных с недействительностью соглашения и защитой своих прав.

Неприятности вам может доставить договор, в котором не соблюдены требования пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса. А именно, не содержатся данные, позволяющие точно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. Нельзя в договоре ограничиться скупым перечислением объектов, как например: склад кирпичный, автопогрузчик. При отсутствии индивидуальных характеристик договор считается несогласованным и незаключенным (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 17 августа 2005 г. по делу № А11-8655/2004-К1-5/313, ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 мая 2004 г. по делу № А10-243/ 03-Ф02-1596/04-C2).

Всему виной оплата

Важным моментом в договоре является определение сторонами порядка и сроков оплаты аренды. Арендатор не должен забывать о том, что в случае нарушения условий внесения арендной платы контрагент может потребовать досрочного расторжения договора (ст. 619 ГК РФ). Пропуск срока платы за аренду более двух раз судьи считают веским поводом для досрочного прекращения арендных отношений (постановления ФАС Московского округа от 23 ноября 2005 г. по делу № КГ-А40/10541-05, ФАС Северо-Западного округа от 21 июля 2005 г. по делу № А56-10463/04).

Много конфликтов возникает из-за повышения платы за пользование помещением. Собственники зачастую пытаются включить в текст договора кабальные условия увеличения оплаты. Но не следует забывать о пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса. В нем говорится о том, что изменять арендную плату можно не чаще чем раз в год и только в установленные соглашением сроки. Причем положение данной статьи не подлежит изменению соглашением сторон.

Однако на практике арендодатели игнорируют данную норму и устанавливают свои правила. Например, арендодатель решил провести оценку рыночной стоимости и платы за аренду помещений, сданных вам внаем. Для этого он обратился в специализированную компанию. Оценщики установили, что рыночная арендная плата за 1 кв. метр нежилых помещений (без учета коммунальных расходов) выше той, которую ему платит арендатор. В результате этого арендодатель предложил подписать дополнительное соглашение об увеличении платы. Не надо спешить соглашаться с требованием владельца помещений, даже если он грозится заставить сделать это через суд. Его попытка будет тщетной. Поскольку арбитры указывают на то, что условия договора могут быть изменены только в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). Между тем рост рыночных цен судьи не признают существенным обстоятельством (постановление ФАС Северо-Западного округа от 15 сентября 2005 г. по делу № А56-29510/04).

Недоразумения с повышением арендной платы могут возникнуть и в связи с появлением нового собственника недвижимости. Однако следует помнить, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора (п. 1 ст. 617 ГК РФ). Ну а если новый владелец все-таки пожелал увеличить арендную плату, вам стоит обратиться в суд. В подобных спорах арбитры обычно встают на сторону арендатора (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 10 октября 2005 г. по делу № А79-10625/2004-СК2-9987, ФАС Западно-Сибирского округа от 1 августа 2005 г. по делу № Ф04-4851/2005(13466-А27-24)).

Осторожно: ремонт!

Настоящим «минным полем» для арендатора является вопрос о том, кто обязан ремонтировать помещения. Гражданское законодательство обязывает арендодателя проводить капитальный ремонт имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ), а арендатора – поддерживать его в исправном состоянии и нести расходы на содержание помещения (п. 2 ст. 616 ГК РФ). Но эти нормы действуют только тогда, когда иное не предусмотрено законом или договором. То есть участники сделки могут договориться о перераспределении расходов по своему усмотрению и прописать это в контракте. Вот эта возможность устанавливать «иные условия» и приводит к неминуемым разногласиям. Поэтому тщательно изучите в договоре пункт, которым оговариваются обязанности по ремонту помещения. Ведь если ремонт будет возложен на вашу фирму, то вы не сможете возместить за счет арендодателя ремонтные расходы. Даже если ремонт был вынужденным из-за непригодности помещения (постановление ФАС Волго- Вятского округа от 3 марта 2005 г. по делу № А17-95/3).

Если вы исполнили свою обязанность и отремонтировали помещение, то арендодатель должен вам либо возместить стоимость ремонта, либо зачесть ее в счет арендной платы (это будет зависеть от того, какие условия прописаны в соглашении). И вам ничто не помешает компенсировать свои траты (постановление ФАС Уральского округа от 26 сентября 2005 г. № Ф09-3171/05-С4).

В случае, когда стороны не прописали «иные условия», по умолчанию действуют нормы статьи 616 Гражданского кодекса. То есть текущий ремонт – на совести арендатора, а капитальным должен заниматься арендодатель.

Но, к сожалению, не всегда арендодатель заботится о своем имуществе. В этом случае необходимо помнить, что нарушение им обязанности по проведению капитального ремонта дает вам право самим привести помещение в порядок. Причем без согласия владельца, а произведенные расходы взыскать с собственника или зачесть их в счет арендной платы. Однако имейте в виду, что компенсировать можно лишь траты на неотложный ремонт, например, крыши, системы отопления и т. д. (постановление ФАС Дальневосточного округа от 1 ноября 2005 г. по делу № Ф03-А51/05-1/3001).

Чтобы у арендодателя (а в случае судебного разбирательства – у арбитров) не возникло сомнения в необходимости ремонтных работ, имеет смысл составить техническое заключение об объекте. Такой документ будет неоспоримым доказательством вашей правоты.

В завершение хотелось бы сказать, что следует четко разделять капитальный ремонт и улучшение имущества. Если вы, арендатор, без согласия собственника произвели неотделимые улучшения арендованного помещения, то такие расходы возмещению не подлежат (ст. 623 ГК РФ). Получить деньги с арендодателя вам не удастся и через суд (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24 февраля 2005 г. по делу № Ф04-616/2005(8697-А75-28)).

О. Горшенина, эксперт ПБ.