В Подмосковье появится новый ЕНВД

Вся правда о ЕНВД

Бухгалтер на практике иногда сталкивается с ситуацией, когда сумма арендной платы, указанная в договоре, меньше, чем та, которую собственник получает на руки. Размер платежей, не отраженных в договоре, зависит от устной договоренности между собственником и арендатором. Проигравшей стороной при этом является местный бюджет. На его защиту и встали законодатели. Они надеются, что изменения, вступающие в силу с нового года, позволят сократить «черные платежи» при сдаче имущества в аренду.

Основной вопрос: кто из арендодателей должен будет перейти на вмененку? В Законе от 21 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в главы 26.2 и 26.3 части второй Налогового кодекса» говорится, что теперь под ЕНВД подпадает и сдача в аренду стационарных торговых мест, не имеющих залов обслуживания посетителей.

К этим залам закон относит площади, специально оборудованные для потребления готовой кулинарной продукции, кондитерских изделий или покупных товаров, а также для проведения досуга. При этом назначение площадей будут определять на основе инвентаризационных и правоустанавливающих документов. Например, договоров купли-продажи нежилого помещения, технического паспорта на нежилое помещение, планов, схем, разрешений на право обслуживания посетителей на открытой площадке и других документов.

Получается, что если в вашем техническом паспорте или в свидетельстве о собственности не указано, что сдаваемое помещение имеет зал обслуживания посетителей либо является магазином или торговым павильоном, то со следующего года вы автоматически переходите на ЕНВД. Этот порядок установлен на федеральном уровне. Подмосковные власти тоже решили идти в ногу со временем и перевели с 1 января 2006 года на вмененку фирмы, которые сдают в аренду торговые места на рынках.

Для тех, кому впервые придется столкнуться с этим налогом в будущем году, кратко расскажем, о чем идет речь.

Объектом налогообложения ЕНВД является вмененный доход. Его рассчитывают как произведение величины базовой доходности и корректирующих коэффициентов. Базовая доходность – это средний доход, который приносит единица физического показателя, например одно сдаваемое в аренду помещение (ст. 346.29).

Корректирующие коэффициенты позволяют изменить величину базовой доходности с учетом места расположения фирмы и других особенностей ее деятельности. Налоговый кодекс устанавливает три коэффициента: К1, К2 и К3 (ст. 346.27 НК).

К1 учитывает особенности ведения предпринимательской деятельности в различных регионах.

К2 учитывает такие особенности предпринимательской деятельности, как ассортимент товаров, сезонность, время работы, величина доходов и т. д.

К3 – коэффициент, соответствующий индексу изменения потребительских цен на товары в России.

Обратите внимание: переход на ЕНВД – это не право, а обязанность (п. 2 ст. 346.26 НК). Поэтому если ваша фирма ведет тот вид деятельности, который законодательство относит к вмененке, то выбора у вас не остается.

Что ожидает арендодателей

Если организация занимается исключительно сдачей в аренду торговых площадей, проблем у вас не возникнет. Просто станете платить один налог вместо нескольких (ЕСН, НДС, налог на прибыль и др.).

Сложнее придется тем, кто параллельно занимается и другими видами деятельности, например используя традиционную или упрощенную систему налогообложения. Эти фирмы будут обязаны вести раздельный учет. Однако ни в главе 26.3 Налогового кодекса, ни в других документах порядок ведения раздельного учета не определен. Поэтому на практике бухгалтеры самостоятельно организуют раздельный учет, используя рекомендации Минфина (например, письма от 3 июня 2003 г. № 04-05-12/60 и от 4 сентября 2003 г. № 22-2-16/1962-АС207).

Сотрудники Министерства финансов рекомендуют при раздельном учете открывать к основным счетам дополнительные субсчета. Например, к счету 70 «Расчеты с персоналом по оплате труда» могут быть открыты следующие субсчета: «Расчеты по оплате труда с работниками, занятыми в видах деятельности, облагаемых ЕНВД» и «Расчеты по оплате труда с работниками, занятыми в видах деятельности, по которым применяется УСН».

Однако главная проблема впереди. Как известно, основным аргументом против перехода на ЕНВД для многих организаций был отказ в праве на возмещение НДС. В соответствии с пунктом 4 статьи 346.26 Налогового кодекса вмененщики не признаются налогоплательщиками НДС (за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на таможенную границу России). Таким образом, с будущего года подмосковные арендодатели потеряют возможность принимать к вычету входящий НДС по арендной плате.

При этом если вы строите здание, предназначенное для «вмененной» деятельности, и срок окончания строительства назначен на следующий год, то вам придется исчислить и уплатить в бюджет налог на добавленную стоимость. Так говорится в письме Минфина от 8 декабря 2004 г.

Поясняя свою позицию, сотрудники ведомства ссылаются на подпункт 1 пункта 2 статьи 171 Налогового кодекса. В нем говорится, что НДС можно принять к вычету только по товарам, используемым для операций, облагаемых НДС. Получается, что, несмотря на сокращение количества уплачиваемых налогов, организация может потерять значительные суммы.

Арендаторам тоже достанется

Поправки в главе 26.3 Налогового кодекса отразятся и на тех, кто арендует торговые помещения. После перевода арендодателей на ЕНВД им гораздо выгоднее станет сдавать в аренду одно крупное помещение вместо нескольких мелких. Ведь базовая доходность в этом случае будет зависеть от единицы сдаваемого помещения, а не от его площади. То есть чем большее помещений сдается, тем больше и налог.

Вот и получается, что арендаторам, работающим на вмененке, придется долго договариваться с собственником из-за жесткого ограничения максимальной площади их торговой точки. Ведь если последняя превысит 150 квадратных метров, платить ЕНВД они уже не смогут (подп. 4, 5 п. 2 ст. 346.26 НК).

Пример 1

ООО «Астра» сдает в аренду торговые места общей площадью 450 квадратных метров. Базовая доходность на единицу сдаваемого объекта в соответствии с новым законом установлена в 6000 руб.

Арендаторы – индивидуальные предприниматели, работающие на ЕНВД. ООО «Астра» сдает в аренду все имеющиеся площади как единый объект. В этом случае сумма ЕНВД к уплате для ООО составит 6000 руб. При этом индивидуальный предприниматель будет вынужден перейти на традиционную или упрощенную систему налогообложения.

Пример 2

Воспользуемся условиями примера 1, только ООО «Астра» сдает в аренду имеющиеся площади как три различных объекта каждый по 150 квадратных метров по трем разным договорам. В этом случае индивидуальные предприниматели смогут продолжать платить ЕНВД. Налоговые платежи ООО «Астра» в свою очередь составят 18 000 руб. (6000 руб. x 3).

Как видно из примеров, достичь согласия между арендатором и собственником будет гораздо труднее. Не дремлет и налоговая служба. Контролеры считают, что торговая фирма, которая превысила ограничение максимальной площади хотя бы по одной торговой точке, не может платить единый налог.

Поддерживают позицию министерства и региональные управления. Например, налоговые инспекторы Московской области в письме от 18 февраля 2003 г. № 04-27/03259/В998 указали, что при наличии магазинов площадью свыше 150 квадратных метров платить ЕНВД по маленьким торговым точкам нельзя.

Е. Анищенко