Капвложения в чужое имущество

Капвложения в чужое имущество

15.07.2005

Списание расходов, связанных с восстановлением арендованной недвижимости, – давняя проблема арендаторов. Пока Минфин и ФНС считают, что налогооблагаемую прибыль такие затраты не затрагивают. Но уже через полгода ситуация изменится.

Улучшения, которые не отделяются

Не секрет, что очень часто в аренду предприятиям сдаются помещения, которые нуждаются если не в полном переоборудовании, то по меньшей мере в серьезном ремонте. Далеко не всегда арендодатели заинтересованы в восстановлении таких объектов, поэтому бремя расходов обычно ложится на арендаторов.

Как правило, приведение арендованного имущества в порядок носит характер так называемых неотделимых улучшений. Проще говоря, силами арендатора здание или помещение изменяется так, что придать ему первоначальный вид, не разрушив и не повредив объект, невозможно.

В современных условиях расходы на переустройство арендованных объектов очень значительны. Причем чаще всего их экономическая обоснованность сомнений не вызывает. Тем не менее, увязывая воедино нормы налогового и гражданского законодательства, ФНС, а теперь и Минфин приходят к выводу, что при налогообложении прибыли арендаторы не вправе учитывать затраты, связанные с неотделимыми улучшениями арендованного имущества. В последний раз подобная точка зрения была отражена в письме Минфина России от 4 мая 2005 г. № 03-03-01-04/2/74.

Цепочка рассуждений, которую выстраивают авторы письма, такова. Расходы, связанные с неотделимыми улучшениями, не являются текущими. Они носят характер капитальных вложений в виде модернизации, реконструкции и т. п. В свою очередь капитальные вложения увеличивают стоимость основных средств, а единственно возможным способом списания подобных затрат на издержки является амортизация. Но начислять амортизацию могут только собственники имущества. Арендаторы собственниками не являются. Для них качественное изменение характеристик объекта является вложением в чужое имущество. И получается, что стоимость неотделимых улучшений учесть при расчете налога на прибыль нельзя.

Когда арендодатель согласен на все

В настоящее время опровергнуть выводы, сделанные Минфином, довольно трудно. А учитывая, что представители налоговой службы занимают такую же позицию, отстаивать противоположную точку зрения наверняка придется в суде.

В принципе возможны два варианта. Во-первых, доказать, что произведенные улучшения стали результатом не модернизации (реконструкции), а капитального ремонта (о том, как это можно сделать, читайте на стр. 57). Правда, в этом случае судей нужно будет убедить в том, что затраты, понесенные арендатором, обоснованны, а технико-экономические показатели деятельности фирмы не изменились. Кроме того, договор аренды должен возлагать на арендатора обязанности по проведению капитального ремонта и не должен предусматривать возмещение таких издержек арендодателем. Если все эти условия выполняются, то затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, можно попытаться квалифицировать как расходы на капитальный ремонт и списать в текущем режиме в соответствии с пунктом 2 статьи 260 Налогового кодекса.

Второй вариант – согласиться с тем, что выполненные работы носят характер капитальных вложений. Тогда стоимость неотделимых улучшений следует отразить как расходы, связанные с модернизацией арендованного имущества. А поскольку по гражданскому законодательству неотделимые улучшения признаются собственностью арендодателя (ст. 623 ГК РФ), то одновременно с завершением работ (или по окончании срока аренды) их стоимость придется признать доходами. Соответственно величину этих доходов при расчете налога на прибыль можно будет уменьшить на сумму расходов. Единственное «но» в такой ситуации: в договоре аренды должно быть четко прописано согласие арендодателя на неотделимые улучшения и на возмещение связанных с ними затрат.

Пример

Фирма «Светлана» арендует офисное здание. Месячная сумма арендной платы составляет 118 000 руб., в том числе НДС – 18 000 руб. С согласия арендодателя «Светлана» подрядным способом создала на прилегающей к зданию территории (собственность арендодателя) объект внешнего благоустройства (палисадник с фонтаном). Стоимость материалов, приобретенных арендатором – 47 200 руб., в том числе НДС – 7200 руб. Стоимость работ, выполненных подрядчиком – 70 800 руб., в том числе НДС – 10 800 руб. Сразу же по завершении работ созданный объект передается на баланс арендодателя, а его стоимость засчитывается в счет арендной платы за текущий месяц.

В учете «Светланы» выполняются следующие проводки:

Дебет 10 субсчет «Строительные материалы» Кредит 60

– 40 000 руб. – оприходованы материалы для озеленительных работ;

Дебет 19 Кредит 60

– 7200 руб. – учтен НДС по материалам;

Дебет 60 Кредит 51

– 47 200 руб. – оплачены материалы;

Дебет 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку» Кредит 10 субсчет «Строительные материалы»

– 40 000 руб. – материалы переданы подрядчику;

Дебет 08 Кредит 10 субсчет «Материалы, переданные в переработку»

– 40 000 руб. – списана стоимость израсходованных материалов;

Дебет 08 Кредит 60

– 60 000 руб. – отражена стоимость подрядных работ;

Дебет 19 Кредит 60

– 10 800 руб. – учтен НДС по подрядным работам;

Дебет 60 Кредит 51

– 70 800 руб. – оплачены подрядные работы;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по возмещению стоимости неотделимых улучшений» Кредит 91-1

– 118 000 руб. (47 200 + 70 800) – неотделимые улучшения переданы на баланс арендодателя (с учетом НДС);

Дебет 91-2 Кредит 08

– 100 000 руб. (40 000 + 60 000) – списана стоимость неотделимых улучшений;

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 19

– 18 000 руб. (7200 + 10 800) – принят к вычету НДС по израсходованным материалам и подрядным работам;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– 18 000 руб. (118 000 руб. x 18/118) – начислен НДС со стоимости неотделимых улучшений, переданных на баланс арендодателя;

Дебет 76 субсчет «Расчеты по арендной плате» Кредит 76 «Расчеты по возмещению стоимости неотделимых улучшений»

– 118 000 руб. – стоимость переданного объекта зачтена в счет арендной платы.

Если есть возможность, подождите

Со следующего года проблемы, связанные с налоговым учетом неотделимых улучшений, решить будет проще. Дело в том, что Федеральный закон от 6 июня 2005 г. № 58-ФЗ внес в статьи 256 (амортизируемое имущество), 258 (амортизационные группы) и 259 (порядок расчета амортизации) существенные поправки.

Через полгода капитальные вложения в арендованное имущество в форме неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, станут самостоятельным видом амортизируемого имущества.

Амортизацию можно будет начислять с 1-го числа месяца, следующего за тем, в котором объект был введен в эксплуатацию. Причем такое право получат и арендаторы, и арендодатели. А чтобы сумма амортизационных отчислений не удваивалась, в кодексе прописаны дополнительные ограничения. Если договором предусмотрено возмещение стоимости капитальных вложений арендатора, то арендодатель сможет начислять амортизацию только после того, как рассчитается с ним. Если возмещение не предусмотрено, то в течение всего срока действия договора аренды амортизировать свои затраты на неотделимые улучшения будет арендатор. При этом право продолжать начисление амортизации по окончании договора к арендодателю не переходит.

Новый порядок вступит в силу 1 января 2006 года. Поэтому, если у арендаторов есть возможность на время отложить переоборудование арендованных объектов, то лучше немного подождать. Через полгода заниматься улучшением чужих основных средств будет гораздо выгоднее.

Н. Буданцева, аудитор

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2018 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Узнать подробнее


Поделиться

конверт подписки
Подпишись на рассылку

Выбор читателей

Интересное

Комментарии (0)


    Оставить комментарий


    Введите код с картинки:

    CAPTCHA